政策周报 | 上海鼓励国企民企合作参与城中村改造、旧住房改造（2026.8.10-8.16）

1．央行出台增量货币政策，加大逆周期调节力度托举市场

2．生态环境法典禁止居民楼开设油烟餐饮

3．上海鼓励国企民企合作参与城中村改造、旧住房改造

4．四川发布城市更新规划，五年改造城镇危旧房约6万套

5．合肥印发行动方案，2030年全面推广高品质商品房

来源：深度智联Cowork生成

2026年第32周全国房地产政策呈现中央出台长效法规与货币金融工具、地方分城市落地公积金提额、城市更新、高品质住宅建设三类实操政策的双线落地格局，政策重心全面转向存量提质、住房消费支持与居住环境规范化治理。

中央层面：本周两项全国性重磅政策，一是8月15日《生态环境法典》正式施行，从法律层面约束居民楼下油烟餐饮经营，规范社区商住业态布局；二是央行发布二季度货币政策执行报告，明确将推出增量逆周期调控政策。

地方层面：本周各地政策集中覆盖公积金金融、城市更新、住房品质三大赛道，全部为单一城市专项细则：山东威海同步上调公积金贷款上限，并拓宽物业费、租房、维修资金公积金提取场景；上海出台民间投资配套方案，放开民企参与城中村、旧住房改造准入门槛，经营性土地出让不再设置企业资金、规模限制；四川印发省级 “十五五” 城市更新专项规划，划定未来五年危旧房、老旧小区、城中村改造量化指标，以大规模存量改造稳定地产投资；合肥发布 “好房子” 专项行动方案，设定 2030 年高品质商品房全覆盖目标，推动住房供给从 “增量建房” 转向提质升级等。

从2026年第1周至本周的政策频次走势看，整体仍呈“一季度集中释放、二季度高位回落、近期波动回落”的运行特征。进入本周，热度与上周基本持平，政策逻辑呈现两个新特点：1、调控主线切换为防风险、促发展并重。上半年政策以化解房企债务、保交楼等风险处置为主，本周央行明确谋划增量政策加大逆周期调节、释放货币宽松信号，地方公积金优化、城市更新投资类政策集中落地，风险化解与市场提振同步推进。2、政策周期由短期交易刺激转向中长期制度建设。此前政策多聚焦首付、利率、限购等短期交易端松绑，本周政策着力点延伸至住房品质标准、存量更新长效规划、公积金全周期使用、社区业态法律规范等中长期维度。

来源：克而瑞研究中心整理

1、《生态环境法典》：禁止居民楼内开设油烟餐饮

《中华人民共和国生态环境法典》将于8月15日起施行，明确禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目。否则，由县级以上地方人民政府确定的监督管理部门责令改正；拒不改正的，责令关闭，并处1万元以上10万元以下的罚款。

《生态环境法典》将餐饮油烟治理纳入法典化框架，标志着居住环境权益保护从部门规章上升至国家法律层级，治理刚性与可预期性显著增强。对房地产而言，影响集中在存量商业业态的重构：不具备专用烟道条件的住宅底商、商住综合体将永久失去引入油烟餐饮业态的可能，此类物业的招商溢价与租金天花板将被压低，倒逼开发商在拿地测算阶段重新评估底商业态组合与坪效模型。更深一层看，新规实质抬高了居住混合类物业的运营门槛，餐饮业态将加速向具备烟道条件的独立商业体和社区商业中心集中，社区商业格局或由此向“集中式、标准化”演进。对持有大量社区商业的开发商与运营商而言，梳理旗下物业的烟道合规条件、调整招商结构是未来一两年必须完成的功课；而“法典化治理＋登记环节前置提示”的组合拳，也预示居住类物业周边业态管理将长期趋严，这对纯居住社区的环境品质与资产价值构成中长期利好。

2、央行：及时谋划出台务实管用的增量政策加大逆周期调节力度

8月12日，中国人民银行发布2026年第二季度中国货币政策执行报告。报告表示，中国人民银行将充分发挥各项存量政策效能，及时谋划出台务实管用的增量政策，加大逆周期调节力度，加力扩大内需、优化供给，推动经济持续向新向优向好发展。坚定不移走中国特色金融发展之路，进一步深化金融改革和高水平对外开放，加快建设金融强国，完善中央银行制度，构建科学稳健的货币政策体系和覆盖全面的宏观审慎管理体系，畅通货币政策传导机制。

央行二季度货政报告延续“发挥存量政策效能＋谋划增量政策”的表述框架，释放出下半年宽松取向尚未见顶的信号。对房地产而言，这意味着存量政策（降准降息、保交楼配套融资等）的效能仍有释放空间，“务实管用的增量政策”则为后续进一步降息、创新房地产金融工具预留了想象空间，房贷利率仍有下行可能。

值得注意的是，报告将“畅通货币政策传导机制”与宏观审慎管理并行，表明监管层对资金空转与风险积累保持警惕，宽松将是“有节奏、有导向”的而非大水漫灌。当前约束楼市修复的瓶颈已不在资金价格，而在居民资产负债表修复与收入预期改善——货币政策的边际效力递减，需要财政、就业、收入端政策形成合力，这也是“增量政策”最值得期待的方向。

3、合肥发布"好房子"建设行动方案，2030年高品质商品房全面推广

合肥市住房保障和房产管理局联合自然资源和规划局、城乡建设局，于8月7日印发《合肥市推进"好房子"建设行动方案》，从工作目标、重点任务、保障措施三大方面部署20项细则，明确到2030年高品质商品住房开发全面推广、新建保障性住房原则上全面建成"好房子"。这是合肥首次以专项行动方案形式系统部署"好房子"建设，标志着房地产政策重点从过去侧重稳总量、稳交易，转向提品质、优供给、促转型。方案推动住房供给围绕"安全、舒适、绿色、智慧"方向升级，无论商品房还是保障房都将逐步向高品质居住服务靠拢。

合肥方案的标杆意义在于把“好房子”从政策理念细化为地方层面的“任务书＋时间表＋20项细则”，具有较强的示范参考价值。“2030年高品质商品房全面推广、保障房原则上全部建成好房子”的双轨目标，意味着未来五年合肥的土地出让条件、规划审批、验收标准、预售定价等全链条都将围绕品质指标重构，产品力竞争将取代单纯的规模与价格竞争，成为房企在合肥市场立足的核心变量。

对行业的深层影响在于供给标准的系统性抬升：当保障房都按“好房子”标准建设时，普通商品房若不能在层高、得房率、绿色低碳、智能化等方面跟进，将面临保障房分流的挤压，或将倒逼开发商提高产品配置。这一趋势下不同资质房企的分化将加剧——具备产品研发与供应链整合能力的头部房企受益，依赖高周转、低配置打法的房企生存空间进一步收窄。“好房子”由此不仅是民生工程，更是行业出清与模式转型的加速器。

4、福建南平提高公积金贷款额度，二孩家庭额外倾斜25万

自8月10日起，南平市调整住房公积金贷款最高额度，单缴存职工由50万元提至60万元、双缴存职工由80万元提至100万元；对生育两个及以上子女的家庭实施额度倾斜，在最高额度基础上额外增加25万元，调整后单缴存家庭最高85万元、双缴存家庭最高125万元。同时明确再交易住房贷款准入范围，仅受理南平市行政区域内产权明晰、结构为钢混的自住住房，商业用房、商住两用房、别墅等不予受理。这是典型的住房消费支持型政策，通过提升贷款杠杆直接增强刚需和改善家庭购房支付能力，公积金政策正与人口支持政策、改善居住政策进一步协同，同时兼顾资金规范使用、防范贷款风险。

南平的调整看似常规，但政策组合传递出两个清晰信号：一是公积金支持购房的杠杆上限仍在系统性抬升；二是“公积金＋人口政策”的耦合越来越紧——对二孩及以上家庭额外增加25万元，使双缴存多孩家庭额度较基准上浮25%，实质上是把生育支持嵌入住房金融工具，这一做法有望成为三四线城市的标准动作。

同步收紧再交易房源准入（限定钢混结构、产权清晰的普通自住住宅），则呈现“一手扩额度、一手控风险”的平衡术：额度提升放大需求端购买力，准入收紧确保资金投向安全资产，防止公积金流向别墅、商住等高总价或非自住标的。对库存压力大、总价敏感的三四线城市而言，公积金额度每上一个台阶，往往能直接覆盖一档总价段的首付缺口，对本地刚需盘去化的边际拉动值得跟踪。

5、威海优化公积金使用政策：额度上调、套数核减、提取扩容

8月11日，威海将单缴存人贷款额度由60万提至80万、双缴存人由100万提至120万，多项优惠政策叠加后单缴存人最高160万、双缴存人最高200万。对多子女家庭、高层次人才、购买高品质住宅及新建商品房现房销售项目的缴存人可核减住房套数，执行核减后在本地无房或仅有1套住房且无未结清住房公积金贷款者，购房可执行首套房政策。提取方面，契税、住宅专项维修资金可全额提取，物业费、取暖费每年各可提取一次、夫妻合计各不超过3000元；无房职工租房提取额度由单职工1.44万/年提至1.8万/年、双职工2.88万/年提至3.6万/年，可按月提取。

威海新政是近期地方公积金政策中体系性较强的一版，真正的突破点不在额度上调，而在“套数核减”机制——将多子女家庭、高层次人才、高品质住宅、现房销售项目四类情形与首套房贷认定挂钩，等于在信贷层面做了一次结构性松动。这一设计同时实现三重目标：支持特定群体、引导购房指向“好房子”与现房（呼应提品质、防风险导向）、打通换房链条，是公积金政策从“总量工具”进化为“结构工具”的典型样本。

提取端扩容同样值得关注：契税、维修资金、物业费、取暖费、租房支出全面纳入，意味着公积金正从“购房互助基金”转型为“全生命周期居住成本补贴账户”，既覆盖买不起房的无房群体（租房提取额度提升25%），也惠及供房中的存量家庭。若该模式被更多城市借鉴，公积金沉淀资金的活化效率将提升，但额度放大叠加提取放宽，对地方公积金池的资金充足率与流动性管理也提出更高要求。

6、上海鼓励国企民企合作参与城中村改造、旧住房改造

上海市发改委8月13日公开发布《上海市贯彻落实〈关于进一步促进民间投资发展的若干措施〉的行动方案》，提出鼓励国有企业和民营企业通过合资共设、股权转让、增资扩股等方式，共同参与"城中村"改造、旧住房改造等项目投资建设；加强重点区域、项目和土地推介，吸引民企通过拿地开发、联合体开发、品牌导入、产品设计、运营管理等多种方式参与。对商品住房、商业办公等经营性用地，设定土地招拍挂条件时不设置企业规模、资金规模等限制性条件；统筹推进存量楼宇更新改造、商务区整体更新，研究小体量商务楼宇功能调整配套政策。此举降低民企参与门槛、拓宽市场参与主体，推动城市更新从单一建设逻辑向"投资+建设+运营"一体化模式升级。

上海此份行动方案的关键词是“拆门槛”：明确经营性用地招拍挂不设企业规模、资金规模等限制性条件，直接回应了近年土拍市场国央企主导、民企边缘化的结构性问题。在城中村改造、旧住房改造这类资金占用大、周期长的项目上引入“合资共设、股权转让、增资扩股”的国企民企合作范式，实质是让民企以轻资产或半轻资产方式分享城市更新收益，同时借助国企信用降低项目融资成本，形成风险共担、优势互补的安排。

从更宏观视角看，这是在民间投资“不敢投、不愿投”的背景下，地方政府以房地产存量赛道为切口重塑民企信用的尝试。若上海模式跑通，示范效应将超出上海一地——城市更新从“国企独角戏”走向“国民共进”，既能缓解财政与国企资本金压力，也能把民企在产品打造、成本控制、运营效率上的优势重新注入存量市场。后续观察点在于合作项目的股权比例、收益分配与退出机制能否真正对民企形成吸引力。

7、四川印发城市更新"十五五"规划，五年改造危旧房约6万套

四川把城市更新量化为可考核的硬指标——6万套危旧房、8000个老旧小区、1.5万部电梯、5.9万公里管网、420个城中村，其信号意义在于城市更新已从试点探索进入规模化实施阶段，且投资强度将贯穿整个“十五五”。规划中“公园城市、安逸家园”定位与420个城中村改造的组合，指向土地价值重估逻辑：城中村改造释放的核心区位土地，将支撑四川主要城市未来的优质供地结构，客观上形成“去库存＋优供给”的双重通道——存量危旧房居民外迁安置产生新房需求，改造后土地以更低密度、更高品质入市，改善供给侧结构。对房企而言，四川二三线城市城市更新的代建、运营及后续开发机会值得提前布局。