2026年6月3日，佛山市自然资源局南海分局正式发布公告，公开征询《佛山市南海区桂城街道夏北社区洲表股份经济合作社旧村居改造项目"三旧"改造方案（调整）（草案）》意见。这是自2021年方案首次获批以来最重大的一次方案修订，标志着这一总投资143亿元、占地约613亩的"佛山最大旧改之一"进入新的发展阶段。本文将系统梳理此次调整草案的核心变化，并与前期方案进行全方位对比，剖析其背后的政策逻辑与市场影响。
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千灯湖畔的超级旧改项目背景
洲表村，位于佛山市南海区桂城街道夏北社区，坐落于千灯湖城市发展轴的核心地带，东至佛山一环、西至宝翠北路、北至宝石西路、南至清风西路，地处佛山中心城区金融高新C区的关键位置。这里滨水景观优美、民俗文化积淀深厚，咏春、舞狮、舞火龙等传统文化在此传承百年。
然而，随着城市化进程加速，洲表村的居住环境和生活配套已难以满足村民对高品质生活的追求——老旧村居、低矮厂房与一墙之隔的千灯湖豪宅形成鲜明对比。改造，势在必行。
洲表村旧改项目改造范围总用地面积约40.912万㎡（约613亩），是夏北社区五大旧改项目（永胜、聚龙南北、宝华、洲表）中改造面积最大、拟投入金额最高的整村改造项目，也是当时佛山进入实质改造阶段的体量最大项目之一。
值得一提的是，夏北社区是佛山市首个实施整村改造的村居，五个村小组连片改造，总面积约2000亩，改造后规划总建筑面积约350万㎡，容积率整体提升至3.0，是佛山推进"三旧"改造、实现城乡融合发展的标杆样本。
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前期方案回顾
2.1 前期推进时间线
要理解本次调整草案的意义，必须先回顾前期方案的核心内容和推进历程。
2.2 前期方案用地规划要点
根据前期获政府批复的方案，洲表旧改项目用地指标如下：
地块布局：项目整体划分为12个地块，其中4个回迁房地块、5个商品房地块、3个商业地块。教育配套包含1所幼儿园、2所小学、1所初中（即九年一贯制学校）。此外，合作开发企业还负责返租约15万㎡商服物业，20年返租金额收益预估约16亿元。
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调整方案核心变化：三大关键调整
2026年6月3日公示的调整草案，与前期方案相比，最核心的变化集中在三个方面。
3.1 变化一：九年一贯制学校地块"政企分工"重塑
这是本次调整中最具政策风向标意义的一项变化。
原方案：九年一贯制学校地块由万科作为合作开发企业负责配建。这是过去十多年广东省"三旧"改造中较为常见的"企业配建公共设施"模式——开发商在获得开发权益的同时，承担部分公共服务设施的建设义务。
调整后：学校地块由万科完成拆迁工作后整体移交政府，由政府负责开发建设。这意味着九年一贯制学校将由政府主导推进，确保办学品质和公办属性。
政策深意：这一变化背后，折射出近年来广东省乃至全国在城市更新中对教育公益属性保障的政策导向。在房地产市场深度调整的背景下，将公办学校建设主体从企业切换为政府，至少有三层考量：
· 确保学位供给稳定性：避免因开发商资金压力、项目进度调整影响学校建设时序；
· 保障教育资源公平性：政府主导建设的公办学校，在师资配置、办学标准上有制度兜底；
· 降低开发商资金压力：在当前融资环境下，减轻企业配建负担，有利于项目可持续推进。
对于周边购房者而言，这一调整意味着未来学校的建设主体更加可靠，教育配套预期反而更有保障。
3.2 变化二：回迁房宅地增加约4.4万㎡
调整后，回迁房宅地相应增加约4.4万㎡，即将洲表华府所在范围正式纳入主体地块。
洲表华府是什么？ 它是洲表村首期回迁安置住宅，位于清风西路以北、华翠北路以东，共11栋，户型以100㎡三房、136㎡四房为主，合计1264套，直线距离广佛线千灯湖站约800米，北侧紧邻夏北公园、夏北市场。2024年5月，4号楼、5号楼已成功封顶，2025年内完成交付，首批回迁村民通过87.79%同意率表决通过的抽签选房办法完成摇号分房。
为何要纳入主体地块？ 一方面是对已建成事实的规划确认；另一方面是对村民回迁安置权益的进一步保障，体现了洲表旧改"复住先行、公配先行"的改造原则——先建好回迁房、先完善公共配套，再推进商品房开发。
3.3 变化三：总改造成本从130亿升至143亿
总成本增加约13亿元，主要原因包括：
· 项目推进周期拉长，期间建材、人工等成本上升；
· 回迁房宅地扩增带来的综合成本增加；
· 拆迁补偿安置费用调整（前期方案显示，改造地块拆迁补偿安置总费用约9.94亿元，其中个人物业补偿约8.50亿元，集体物业租金补偿约1.44亿元；调整后实际支付可能进一步增加）。
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四期开发时序解读：2033年方能全面收官
调整草案明确了四期开发计划，总投资143亿元，时间跨度长达11年（2022—2033年）：
4.1 一期（2022—2026年）：基础阶段已基本收官
一期是整个项目的奠基阶段，涵盖回迁房建设与首批商品房开发：
· 万科瑧府一期（商品房）：已清盘并陆续完成交付，验证了千灯湖板块的市场号召力；
· 洲表华府（回迁房）：1264套回迁房于2025年完成交付，1264个家庭迎来新生活；
· 一期任务基本收官，为后续期次的推进打下了良好基础。
4.2 二期（2025—2029年）：核心阶段全面启动
二期是整个项目商业价值最集中的阶段，涉地面积最大（超15.93万㎡），开发重点为住宅和商业。市场高度关注的万科瑧府二期6号地块，正是二期的核心标的。
4.3 三期（2027—2031年）：学校建设并行推进
三期将同步推进住宅开发与学校建设。结合本次调整中"学校地块移交政府"的安排，三期的九年一贯制学校建设有望由政府统筹推进，与住宅开发并行落地，避免出现"楼盘交付、学校未完工"的尴尬。
4.4 四期（2029—2033年）：多元业态收官
四期是项目的收尾阶段，涵盖商业、住宅与工业等多元业态，将进一步完善洲表片区的产业生态，形成"金融+科技+总部+居住"的现代服务业示范区。
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市场展望：万科瑧府二期6号地块的"千灯湖最后拼图"
在本次方案调整公示的同期，市场对万科洲表项目的关注焦点，已悄然转向万科瑧府二期——尤其是6号地块。
6号地块的稀缺性：
· 景观资源顶级：坐拥一河两岸景观资源，是洲表大盘最核心的位置；
· 产品定位高端：同样主打大平层产品，延续万科"瑧"系豪宅基因；
· 入市预期临近：预计2026年内有动作，将是洲表大盘乃至千灯湖板块2026年最值得期待的市场事件之一。
从市场背景看，千灯湖板块近年来已成为佛山豪宅市场的绝对高地。万科瑧府一期的顺利清盘与交付，验证了市场对该板块产品的高度认可。
此外，本次方案调整中学校地块移交政府建设，也将进一步提升洲表片区的教育配套预期，对改善型购房者的吸引力不容小觑。
对周边竞品的影响：6号地块的入市将抬升千灯湖整体价格中枢，对一河两岸其他豪宅项目形成正向带动，但也会加剧高端市场的竞争分化。
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政策意义：旧改深水区的"政企分工"新范式
洲表村旧改方案调整，不仅是一个具体项目的规划优化，更折射出广东省城市更新政策演进的深层逻辑。
6.1 公益设施建设主体的回归
将九年一贯制学校地块由企业配建转为政府主导，是对"公益归公、市场归市"原则的贯彻。近年来，广东省在城市更新政策层面持续强调，公共服务设施应由政府统筹保障，避免因开发商经营风险影响公共利益。这一变化在洲表村得到了具体落地。
6.2 回迁安置优先的坚守
将洲表华府纳入主体地块，是对"复住先行"原则的规划确认。在当前房地产市场深度调整的背景下，旧改项目能否切实保障村民回迁权益，是衡量项目成败的核心标准。洲表村从拆迁签约（2022年11月）到首期回迁房交付（2025年），3年完成首批1264套交付，体现了较高的执行效率。
6.3 长周期旧改的动态调整机制
洲表村旧改从2021年方案批复到2026年方案调整，历时五年，期间经历了房地产市场的深刻变化。此次调整草案的公开征询，体现了政府对大型旧改项目实施动态管理、及时优化的治理能力——既不僵化执行原方案，也不随意变更，而是通过法定程序、公开透明地进行修订。
6.4 对行业的启示
洲表模式为大型旧改项目提供了三点重要启示：
1. 政企分工要清晰：公益设施建设逐步回归政府主导，企业聚焦市场化开发；
2. 回迁优先要坚守：先建回迁房、再推商品房，保障原住民权益；
3. 动态调整要规范：长周期项目需通过法定程序公开征询，确保各方利益平衡。
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政策意义：旧改深水区的"政企分工"新范式
洲表村旧改方案调整，是佛山千灯湖片区城市更新进程中的一个重要节点。三大核心变化——学校地块移交政府建设、回迁房宅地扩增、总成本调整至143亿——共同勾勒出这一超级旧改项目在新阶段的发展蓝图。
· 对村民：政府主导建设学校意味着教育配套更有保障，洲表华府纳入主体地块进一步夯实了回迁安置权益；
· 对购房者：万科瑧府二期6号地块的入市预期令人期待，"瑧"系豪宅+政府公办学校的组合具备强吸引力；
· 对行业：洲表模式提供了大型旧改项目"政企分工、动态优化"的有益参考；
· 对城市：千灯湖城市发展轴的最后一块核心拼图即将完整，金融高新C区的城市能级将进一步提升。
目前，调整草案正处于公开征询意见阶段。待意见征询完成、方案正式获批后，洲表村旧改将进入新一轮加速推进的轨道。这片千灯湖畔的土地，正在以城市更新的方式，完成一次历史性的蜕变。
THE END
特别提醒：
1、上述研究成果由克而瑞广佛分析师余庆希，通过人机协作综合使用AI决策专家功能撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议；
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