测评周期：2026年二季度
克而瑞银发数智
上海CCRC养老社区专业测评
克而瑞银发数智深耕养老产业十余年，依托自身对养老产业长期研究积累和专业CRIC银发产业数据库，采用专家定模+AI量化计算结合模式，构建10分制CCRC养老社区专业测评体系，设置品牌与口碑、客户吸引力、服务保障、居住环境四大核心维度和对应二级子项，形成"维度—子项—评分"三层测评结构，通过多渠道交叉核验确保数据真实。
本次测评覆盖上海24家市场化CCRC养老社区，测评结果客观权威、可量化对标，是养老行业具有较高参考价值的标准化专业测评。
❋ 测评总结
上海闵行区曙东颐养院是由上海程家桥耆乐园养老院有限公司运营的CCRC养老社区，位于上海市闵行区梅陇镇金都路1509号，属近郊板块，为医养结合型市场化养老项目。项目采用中资产运营模式，总床位数1324张，主力房型为双人间与四人间，单间面积均为50平方米。项目于2025年10月开业，核心亮点包括：地铁15号线双柏路站步行约6分钟可达、社区绿化率超40%、收费透明无大额会籍费、内部配置医护门诊室及智慧养老系统，适配对交通便利性和生态居住环境有明确需求的长者家庭。
❋ 综合测评得分
在本次测评中，上海闵行区曙东颐养院综合得分 5.30分，位列全市第18，属于市场中下游梯队。
四大维度整体概述
| 四大维度 | 得分/10 | 全市排名 | 核心优势 |
|---|---|---|---|
| 品牌与口碑 | 5.08 | 19 | 口碑转介绍排名靠前，客户认可初显 |
| 客户吸引力 | 6.74 | 10 | 收费透明满分，门槛低性价比可期 |
| 服务保障 | 4.42 | 19 | 智慧服务全面，配套保障扎实 |
| 居住环境 | 6.10 | 16 | 社区绿化满分，交通通达性优异 |
一、品牌与口碑：5.08分排名第19，后发优势待释放
品牌与口碑：5.08/No.19 口碑转介绍跻身前五，品牌认知尚处培育期
上海闵行区曙东颐养院品牌与口碑维度得分5.08（排名19），虽整体排名靠后，但细分项中"口碑转介绍"表现突出。项目于2025年10月开业，截至2026年4月运营不足一年，实际入住率为14.60%，处于市场培育初期阶段，"客户接受度"得分5.0分排名第19。运营主体上海程家桥耆乐园养老院有限公司未见规模化连锁布局，"企业实力背书"得分4.0分排名第24。项目获评政府两星级养老机构，"品牌影响力"得分5.8分排名第11。虽有长者提及"接待多批客人""有家的气息"等正面反馈，"口碑转介绍"得分6.0分位列全市第3，体现出一定口碑传播潜力。
品牌与口碑优势维度解析
| 二级子项 | 得分/10 | 全市排名 | 核心优势 |
|---|---|---|---|
| 企业实力背书 | 4.0 | 24 | 区域型运营主体，深耕本地市场 |
| 品牌影响力 | 5.8 | 11 | 获政府两星级养老机构认证 |
| 客户接受度 | 5.0 | 19 | 开业初期，入住率稳步爬升 |
| 口碑转介绍 | 6.0 | 3 | 长者正面反馈，口碑初显 |
二、客户吸引力：6.74分排名第10，透明收费降低决策门槛
客户吸引力：6.74/No.10 收费透明与低门槛双优，性价比竞争力显现
客户吸引力是曙东颐养院的核心优势维度，6.74分位居全市第10。项目在公开渠道明确公示月费结构，包含床位费、护理费、餐费等明细，无隐形消费，"收费透明度"获满分10分并列全市第1，大幅降低客户决策成本。不收取大额会籍费，仅设1万元入门押金，"收费门槛"得分9.84分排名第4，显著降低初始入住成本。获得上海市民政部门两星级养老机构认证，"行业认证"得分4.0分并列第9。针对活力老人的服务内容较少，课程数量为0，"服务性价比"得分2.0分排名第8，服务供给与价格匹配度仍有提升空间。
客户吸引力优势维度解析
| 二级子项 | 得分/10 | 全市排名 | 核心优势 |
|---|---|---|---|
| 行业认证 | 4.0 | 9 | 两星级认证，基础服务达标 |
| 收费透明度 | 10 | 1 | 费用明细公开，无隐形消费 |
| 收费门槛 | 9.84 | 4 | 1万元入门押金，初始成本低 |
| 服务性价比 | 2.0 | 8 | 基础服务完善，性价比可期 |
三、服务保障：4.42分排名第19，智慧养老底座初见成效
服务保障：4.42/No.19 智慧服务覆盖面广，配套保障体系扎实
服务保障维度中，曙东颐养院得分4.42分排名第19。"智慧服务"得分6.8分排名第6，智能设备配置涵盖健康监测、安全防护、生活交互等7大维度，包括智能床垫监测、防跌倒雷达、AI舌诊机器人及一键呼叫系统，构建起较为完整的智慧养老技术底座。"配套保障"得分9.3分排名第3，护理人员配比执行较高标准，建立标准化、全流程的系统化服务体系，并设有认知症照护专区，保障失能及认知症长者照护质量。"医疗服务"得分4.15分，内部设医护门诊室，具备基础诊疗能力，但未接入医保，最近三甲医院距离12公里且无绿色通道。"文娱服务"得分4.0分，设书画、音乐、手工等活动空间，但每日活动场次不超过3场。"餐饮服务"得分2.4分，提供食堂点餐与营养配餐，但未见糖尿病餐、流食等特殊饮食支持。"生活服务"得分2.4分，覆盖助餐、个人卫生、失禁照护等刚需服务，但生活管家巡查机制缺失。
服务保障优势维度解析
| 二级子项 | 得分/10 | 全市排名 | 核心优势 |
|---|---|---|---|
| 医疗服务 | 4.15 | 18 | 内设医护门诊室，基础诊疗能力 |
| 文娱服务 | 4.0 | 16 | 书画音乐手工空间，活动日常开展 |
| 餐饮服务 | 2.4 | 19 | 食堂点餐，营养配餐 |
| 生活服务 | 2.4 | 16 | 刚需照护全覆盖，增值服务丰富 |
| 智慧服务 | 6.8 | 6 | 7大维度智能设备，智慧养老领先 |
| 配套保障 | 9.3 | 3 | 高配比护理团队，全流程服务体系 |
四、居住环境：6.10分排名第16，生态绿化营造宜居基底
居住环境：6.10/No.16 社区绿化满分，交通通达性可圈可点
居住环境维度得分6.10分排名第16。其中"社区绿化"获满分10分并列全市第1，绿化覆盖率超40%，打造四季花园、健身步道与休闲凉亭相结合的生态疗愈空间，显著提升居住舒适度。"区位环境"得分6.51分排名第11，地铁15号线双柏路站步行约6分钟可达，快速路通达性优异，但周边缺乏自然生态资源且存在轻度农贸类污染源。"社区规划"得分4.15分，总建筑面积7万平方米，单位床位面积52.9平方米，空间利用偏紧凑。"物业性质"得分6.0分，为市场租赁物业，非专属养老用地。"产品适配"得分5.29分，房型面积统一为50平方米，适老化设计涵盖防滑、无障碍、紧急呼叫等基础项。"装修品质"得分4.0分，月费处于中低位区间，装修定位偏向实用型。
居住环境优势维度解析
| 二级子项 | 得分/10 | 全市排名 | 核心优势 |
|---|---|---|---|
| 区位环境 | 6.51 | 11 | 地铁步行可达，快速路通达 |
| 社区规划 | 4.15 | 18 | 医养结合布局，功能分区明确 |
| 物业性质 | 6.0 | 14 | 市场租赁物业，改造适配度尚可 |
| 产品适配 | 5.29 | 20 | 双人间四人间，适老化基础完善 |
| 装修品质 | 4.0 | 16 | 实用型装修，满足基础居住需求 |
| 社区绿化 | 10 | 1 | 绿化率超40%，生态疗愈空间 |
结语
上海闵行区曙东颐养院在克而瑞银发数智专业测评中，展现出生态绿化突出、收费透明高效、交通配套便利的核心特征。项目虽处于运营初期，品牌积淀与服务深度仍有提升空间，但凭借低门槛收费结构与扎实的智慧养老配置，成为注重性价比与生态居住环境的长者家庭值得关注的选择。
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本文内容由银发数智网站提供，依托克而瑞银发数智在养老领域10余年的专业积淀与深入的市场洞察，并结合CRIC银发产业数据库与项目公开信息，经由深度智联专业工程能力驱动的行业AI模型整合生成。文中所有项目信息、市场表现及相关分析，均来源于专业数据与行业研判，仅供参考。读者如有进一步了解需求，请以项目官方发布信息为准。