2026年上海土地市场迎来新动向。3月初，上海市规划和自然资源局发布公告，宝山区大场板块一宗轨道交通场站综合开发地块——N12-1001单元05A-10、05B-02地块，将采取协议方式出让。

这不仅是今年上海首宗协议出让的住宅用地，更是一个典型的轨交上盖TOD项目，紧邻在建中的18号线二期康文路站，为市场带来稀缺的低密度地铁房供应。

稀缺低密地块，立体开发模式

该地块总出让面积9.47公顷，容积率仅1.4，作为普通商品房用地，这一容积率在上海主城区范围内实属罕见。

项目采用三维立体开发模式，分为地面层、上盖层及地下空间三个维度：

上盖住宅用地面积84216平方米，限高63米，可打造小高层、洋房及叠加等多元产品形态。地面层则包含18号线庙行停车场、商办及微型住宅用地，功能高度复合。地下空间约48000平方米，其中不少于4800平方米将用作商业面积，并承担综合交通枢纽功能。

成熟区位，完善配套

从地理位置看，该地块位于宝山区庙行板块，东至康宁路、南至南蕰藻路、西至南蕰藻路、北至呼兰西路。

交通优势尤为突出——紧邻在建中的18号线二期康文路站，未来居民可实现“出站即到家”的便捷生活。

教育文化配套方面，地块北侧已有庙行实验学校、庙行实验幼儿园、庙行体育中心等资源。商业配套上，场北商业广场可满足日常消费需求。

根据出让要求，地块还需配建不少于3200平方米的公共服务设施，包括居委会、行政办公、文化活动室、社区文化设施、卫生服务站、老年活动室、社区养老福利设施及社区商业，进一步完善了社区功能。

项目规划：955套住宅的“天空之城”

据观点网信息，该地块整体容积率1.4，拟建设约955套住宅，打造低密度“天空之城”式综合体。

项目设计颇具特色，住宅部分起始高度约17米以上，视野开阔，风格类似“天空之城”四期。项目紧邻蕰藻浜与公园绿地，生态环境优越，为居民提供宜居空间。

房天下报道则指出，该地块位于宝山区大场镇，项目包含商品房、幼儿园及公共服务设施，建筑高度采取45米至63米的梯度控制，注重与周边生态空间的协调。

周边市场：多个项目已入市

该地块周边近年来已有多个项目入市或即将入市，形成集聚效应。

华发四季河滨2023年入市，目前已售罄交房；佳运瑞璟湾在售建面约100-165㎡三房四房，总价约585万-1200万元；金茂满誉位于地块东侧，近期入市，楼面价约3.7万元/平方米。

据业内人士分析，周边次新房均价约6.6万元/㎡，该地块预期售价约7万元/㎡。

值得一提的是，这并非宝山区唯一的TOD项目。同处18号线二期沿线的江湾金茂府，位于通南路站50米处，是上海首座TOD金茂府，均价约6.95万/平。

协议出让：2026年上海首宗宅地

值得关注的是，该地块是2026年上海首个协议出让的住宅用地。

协议出让作为土地出让方式之一，通常用于特定条件的项目，如轨道交通场站综合开发等复杂项目。这种出让方式有助于确保项目整体规划的协调性和开发质量，也为房企提供了更为灵活的拿地渠道。

从规划调整到协议出让，宝山这一TOD项目的推进节奏引发市场关注。随着18号线二期的建设推进，康文路站上盖项目的亮相，将为宝山带来一个集住宅、商业、交通于一体的高品质社区。

随着该地块的协议出让，2026年上海住宅用地供应正式启动。作为今年首宗协议出让的商品房用地，它会引发哪些房企关注？又将如何影响宝山楼市格局？市场拭目以待。

这块容积率仅1.4的低密地铁上盖项目，将如何改变宝山的人居格局？欢迎在评论区留言讨论！

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