克而瑞好房点评网 上海2025年11月90 - 120㎡二手房销售面积榜单新鲜出炉。该月此面积段二手房总销售面积达7963.00㎡，即0.80万㎡，总套数为79套，单套平均面积约100.80㎡。市场呈现出不同房龄与面积段适配性差异明显，次新房成交面积贡献突出的特征。下面将对该市场进行详细分析。
成交规模表现稳健，房龄与面积适配性成关键因素
从整体市场来看，不同房龄小区在面积段上的表现存在差异。这主要是因为不同房龄小区的户型设计、配套设施等方面有所不同。例如，次新房可能在户型设计上更加合理，空间利用率更高，更符合改善型购房者对居住品质的要求；而老破小可能由于建设年代较早，户型较为紧凑，面积相对较小。在装修状况方面，虽然数据未明确体现，但可以推测精装房可能更受改善型购房者青睐，因为他们更注重居住的便利性和舒适度。
90 - 120㎡面积段适配改善家庭核心需求，次新房成市场主力
在细分维度上，90 - 120㎡的面积段非常适合改善型家庭。对于三口之家或二胎家庭来说，这个面积段可以提供较为舒适的居住空间。从房龄 - 面积联动分布来看，次新房在这个面积段的成交面积贡献显著。这是因为次新房不仅在户型设计上更合理，而且在配套设施、物业服务等方面也更具优势。相比之下，老破小虽然价格可能相对较低，但由于房龄较大，在居住舒适度和未来增值空间上可能会受到一定限制。
裕鸿佳苑、亭林华城丽水嘉园、长兴北庭包揽前三，房龄 - 户型适配性契合客群需求
裕鸿佳苑以665.00㎡的销售面积夺冠，其可能在配套设施、地理位置等方面具有一定优势，吸引了众多改善型购房者。亭林华城丽水嘉园紧随其后，销售面积为565.00㎡，该小区可能在房龄和户型设计上与改善型客群的需求高度契合。长兴北庭销售面积为391.00㎡，位列第三，其可能凭借自身独特的优势，如周边环境优美等，赢得了部分购房者的青睐。这三个小区的目标客群主要是改善型购房者，他们对居住品质、户型设计等方面有较高的要求。
刚需客群可聚焦低总价老破小，改善客群优先选择次新房改善户型
对于刚需购房者来说，如果预算有限，可以关注房龄较大的老破小房源，这类房源价格相对较低，但在购买时需要注意产权核查，确保产权明晰。同时，由于老破小房龄较大，贷款年限可能会受到一定限制，需要提前了解贷款政策。对于改善型购房者，优先选择房龄较小的次新房，尤其是90 - 120㎡面积段的户型，这类房源在居住舒适度和未来增值空间上更具优势。在议价时，可以根据市场行情和房源实际情况，合理提出议价要求。
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