一、事件概述：两单项目制公司债注册生效，融资端配套正式落地
华润置地、招商蛇口两单公司债于近日完成注册生效，拟募集资金合计366亿元，其中140.5亿元明确投向北京、上海、杭州等城市符合“好房子”标准的住宅项目。这是2026年8月现房销售制度改革及证监会配套融资意见发布后，首批按“项目融资”逻辑设计并获批的公司债品种。其进一步为各地探索开发、融资和销售新模式提供了样本，也有力推动四季度和明年各地现房销售制度的改革。
二、性质辨析：并非“首单公司债”，而是首单“项目制”公司债
严格意义上，上述两单公司债并非市场语境下“现房制度以来的首单公司债”——房企公司债发行并未因现房制度改革而中断。其真正意义在于，这是首批在募集说明书层面将资金用途与具体合规项目一一挂钩、接受“项目信用”而非“主体信用”逻辑审核的公司债。换句话说，其和项目公司制有较好的结合。
此前公司债的募集资金多用于偿还有息债务或补充流动性，资金流向与具体开发项目的对应关系较弱；本次获批的两单中，华润置地200亿元注册额度中有85亿元投向4个城市项目，招商蛇口166亿元中有55.5亿元投向7个城市项目，剩余额度仍可用于债务滚续等用途。这一结构本身即体现了过渡期特征：项目制融资尚未完全替代主体融资，但其本身已经和“828新政”的工作方向进行了有力结合。
三、要素对比：首批两单项目制公司债结构一览
表1：现房制度改革后首批项目制公司债要素对比
资料来源：网络公开信息、易居研究院
四、制度溯源：销售端改革与融资端配套的政策组合
2026年8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，确立“新老划断、现房优先”的销售制度改革框架：新出让土地及未取得规划许可证的项目优先现房销售，已取规证存量项目按老办法执行，保留预售的项目须达到主体结构封顶且预售资金全额入监管账户。销售端回款周期的系统性拉长，直接削弱了房企以预售资金滚动开发的传统杠杆机制。作为配套，证监会同步发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，明确推动房地产开发融资从依赖主体信用向基于项目情况转变。两单公司债的注册生效，即是这一政策组合在债券审核环节的体现。
五、影响评估：为后续全方位金融支持提供示范
从融资可得性角度评估，项目制公司债的推出并不能完全对冲预售资金监管收紧带来的现金流缺口。现房销售模式下，项目从拿地到回款的周期由预售制下的6—12个月拉长至2—3年。即便后续一些地块不采取现房销售，而采取提高预售标准的模式，其也对房企的资金层面带来较大的压力。所以从资金角度看，是否能够满足资金需求，关键看融资的规模和相关期限。
此次华润置地、招商蛇口作为央企背景发行人，在审核通道和发行定价上具有显著优势，示范意义更强。因此，从后续的发行情况来看，导向其实是很清晰的。目前优质开发商即经营状况较好的全国性大企业，全国范围内大约有9家，其融资渠道也较多。这些企业应积极借鉴当前房企公司债发行的做法，推进相关融资工作。也就是说，除了传统的银行开发贷以外，各类资本市场支持政策也应积极把握，从而更好实现经营目标。
六、跟踪展望：对后续融资和经营工作的建议
从融资和现房销售等推进的角度来讲，应该把握几个方向。第一，要积极把主办银行制、项目公司制以及现房销售制等结合起来。同时，要把去年以来的《住宅项目规范》以及今年抬板社区建设等相关工作有力结合。第二，要基于当前销售市场积极回稳的态势有力推进工作。尤其是今年四季度以来，房价预期明显改善，这对企业经营带来积极利好。房企更要系统推进各项工作，把融资与销售有力结合起来。
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