竞价51轮，金茂溢价17.91%拿下苏州吴中地块！

苏州本次出让5宗宅地，总用地面积14.26万平方米，总规划建筑面积15.69万平方米，总起始价17.7亿元。最终1宗地块溢价成交、4宗地块底价成交，总成交金额18.72亿元。

其中，溢价地块为吴中经开区长桥街道的苏地2026-WG-Z35宅地，出让面积约3.13万平方米，规划建筑面积约4.07万平方米，起始价5.69亿元，经过51轮竞价后，最终由金茂以总价6.71亿元竞得，成交楼面价16508元/平方米，溢价率17.91%。

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

苏州本轮土拍直观反映出：同一城市、同一批次内，核心板块与外围板块形成了两套完全不同的定价逻辑。

Z35地块位于吴中经开区核心腹地长桥街道，宝带东路沿线配套成熟，周边二手次新房具备价格参照；规划容积率1.3，具备低密改善产品的规划条件，在“好房子”导向与改善需求韧性的背景下，该类地块稀缺属性突出，因而吸引多家主体进入51轮竞价。

反观金庭镇两宗地块，容积率1.02、起始楼面地价仅5000元/㎡，虽账面成本处于低位，但所处吴中西山片区属典型外围度假/康养属性，去化周期长、客群半径窄；吴江汾湖WJ-013与太湖新城WJ-012楼面地价分别为8631元/㎡、13631元/㎡，能级高于金庭镇，但在新房去化承压下，最终由本地平台及本地房企以底价获取。

把视角聚焦Z35地块的51轮竞价，问题随之而来：在行业仍在探底、多数房企收缩拿地的当下，金茂为何敢于在苏州以近18%的溢价幅度追加持仓？

其一是区位的安全边际。地块位于宝带东路以南、月浜街以东，距地铁3号线迎春路站约0.4公里，可换乘4号线；3公里范围内有苏苑实验小学、苏州市南环实验中学校、苏州大学附属第一医院广慈分院、丽丰购物中心等配套，属吴中主城成熟片区，前端风险可控。

其二是产品的溢价空间。1.3容积率叠加核心区位，具备做低密改善产品的条件。在刚需收缩、改善韧性的结构性行情下，这类产品对应的客群支付力更稳定，也给开发商留出了充足盈利安全垫。

其三是央企的逆周期节奏。金茂作为中化旗下央企，融资端与信用端具备民企难以比拟的优势，在行业调整期反而有“逆势补仓”的窗口。当民营房企受限于现金流与风险偏好退出核心争夺，央企以合理溢价锁定优质土储，本身是一种既定的投资纪律，而非豪赌。

51轮竞价说明Z35地块并非金茂一家看好，恰恰证明核心优质资产在当下仍受追捧。但两个细节值得关注：

第一，加价幅度不算激进。17.91%的溢价，放在2020-2021年的市场上并不算高，但在当前周期里已属难得。它更像是一种“有限度争抢”——房企认可板块价值，但出价仍守在测算红线之内。

第二，起始楼面价本身就不低。14000元/平方米的起始楼面价，意味着地块在挂牌阶段就已经完成了价格筛选，能进场的本就是资金实力与产品能力匹配的少数房企。高起拍价+中等溢价，是当前核心地块的典型成交形态。

综合11月4日出让与年内苏州多批次供地表现，克而瑞研究中心形成以下三点判断：

第一，苏州土地市场已步入稳态的“核心—外围”二元分化格局。核心板块由品牌央企及稳健型开发主体溢价争抢，外围非核心则由本地资本与地方国资底价托底。

第二，开发企业的投资口径仍在极致收敛，“核心区位+低密产品+去化确定性”逐步成为企业拿地的三项硬约束。

第三，外围托底地块的去化兑现能力，将反向约束城市的供地节奏与财政腾挪空间。土地市场的冷热分化，历来是新房市场分化的前置映射；当外围依靠平台托底维持成交体量，真正衡量市场健康度的，是这批地块后续能否转化为有效供给与真实销售去化。

总体而言，苏州11月4日的土拍，再度印证2026年土地市场的核心命题——投资额正以罕见的集中度，流向少数具备确定性的“安全板块”。