本期「资管周度报告」涵盖了政策规划、行业动态、企业动态、项目动态、大宗交易5个部分，主要覆盖商办、租赁及产业园市场。
头条：国家发改委等五部门印发《关于加强消费基础设施建设促进消费投资良性互动的指导意见》，部署20项措施。
行业：上海市宝山区发布保租房政策解读：不限制本市户籍、人均住房低于 15 平方米可申请；银川市修订印发《保障性租赁住房实施细则》：租金原则 上不高于市场租金80%；黑龙江9部门印发加快零售业创新发展实施意见： 17 项举措，推进5个口岸进境免税店设立；上海市政府办公厅印发中小企业 高质量发展行动方案：明确房产税、城镇土地使用税困难减免；中关村丰台 园发布高质量发展若干措施：楼宇空间集约利用每年最高奖 1000 万元；合 肥市人大常委会制定《合肥市城市更新条例》：11月1日起施行，明确科创 楼宇空间体系；《南京市城市更新行动计划（2026—2030 年）》印发：511 个项目含35个老旧园区厂区更新改造。
企业：万科泊寓发布全新产品线CASA嘉舍，深圳罗湖口岸店满租开业并与云迹科技战略合作；龙湖冠寓成立十周年：运营门店超300个、整体出租率94.9%，在管规模约15万间；杭州安居宁巢开业规模突破2.2万套（间）：行业排名第24位上升5位，已收储4个商品房项目；中国房协发布2026年第三季度长租房行业发展指数：行业整体出租率维持91.44%高位；克而瑞2026年三季度住房租赁盘点：国企系市占首超25%，15城出租率升至91.2%；新城控股组织架构调整：撤销四大区域平台，设资产管理专属业务单元统筹资产盘活。
项目及交易：上海临港金桥寓见·礼御星梦湾公寓开业：首批360余套保租房，微澜星梦湾入住率已达90%；西安发布5个保租房项目1514套房源，上庄（灞柳）503套、上庄（惠泽居）569套启动报名分配；成都轨道TOD双流西1店保租房亮相：738套精装单间月租最低880元起，11月2日启动登记；南京首座大悦城购物中心本月底封顶：购物中心约15.5万㎡，预计2027年11月达到开业条件；宁波首个POD商业体新一中心10月28日开业：商业部分约7.4万㎡、超五成品牌为首店；北京朝阳莱惠Club商街正式开街：依托16栋特色独栋建筑，落地9家全国及区域首店；广州白鹅潭万象城开业满月：日均接待超15万人次，三季度广州新增商业面积55.4万平方米创单季峰值；天津西站南片区城市更新项目加速推进：核心产业载体一期已开工，总建筑面积15.31万㎡；北京园博数字经济产业园创新中心一期H栋完成精装修，11月迎来首批入驻企业；杭州临平融沪科创产业园“数实之种”项目主楼主体结构封顶，规划文化活动中心不少于5500㎡；上海保租房微领地北虹桥国际社区与新虹桥湖畔社区90%股权约23.6亿元险资收购资产包；上海长宁晶耀虹桥T5栋甲级办公楼约12亿元整栋收购；深圳城市更新在建开发项目湖贝乐兴房地产开发100%股权11.09亿元司法拍卖成交；北京顺义临空皇冠假日酒店整栋物业起拍价8.12亿元司法拍卖挂牌未成交。
国家发改委等五部门印发《关于加强消费基础设施建设促进消费投资良性互动的指导意见》，部署20项措施据国家发展改革委10月30日发布，国家发展改革委会同交通运输部、商务部、文化和旅游部、市场监管总局印发《关于加强消费基础设施建设促进消费投资良性互动的指导意见》（发改就业〔2026〕1508号），从完善城乡商业设施等六方面部署20项措施，明确支持商业综合体、购物中心、百货店、大型超市更新空调、电梯、冷藏、安防等设备，推动老旧商业街区业态升级，并提出发挥不动产投资信托基金作用引导资金支持。
该文从消费基础设施端发力打通消费与投资循环，是兼顾短期稳内需、中长期补齐流通配套短板的政策安排。文件聚焦城乡商业载体提质，将商业综合体、老旧商圈、大型商超的设备更新、街区业态升级作为抓手，精准锚定存量商业资产老化、运营效能偏低等痛点，以改造更新带动有效投资，同步改善居民消费场景体验，形成 “投资改善供给、供给激活消费” 的正向联动。
本次政策亮点在于盘活存量资产的工具创新，明确依托不动产投资信托基金（REITs）拓宽资金渠道，引导长期资本进入消费基建领域，破解商业改造项目重资产、回报周期长、融资难的现实约束。同时政策覆盖商贸、文旅、交通、市场监管多部门协同，打通消费场景硬件改造、业态培育、规范治理全链条。整体看，政策不单纯刺激即时消费，而是着力夯实内需底盘，推动商业设施从传统空间载体向高品质消费枢纽转型，助力国内商贸流通体系提质扩容。
1）上海市宝山区发布保租房政策解读：不限制本市户籍、人均住房低于15平方米可申请据上海市人民政府网站10月26日发布宝山区人民政府《关于宝山保障性租赁住房，不懂来看》政策解读，保租房供应对象为在本市合法就业且住房困难的在职人员及其配偶、子女，不限制本市户籍；住房困难标准原则上为家庭在本市相应区域范围内人均住房建筑面积低于15平方米。租赁合同期限原则上不少于1年、最长不超过3年，租期届满经重新审核仍符合条件的可办理续租。公租房转保租房后，原区筹公租房轮候名次予以保留，原公租房准入资格确认书可直接作为保租房准入依据，无需重复审核。申请渠道为随申办App“我要租房”专题。2）银川市修订印发《保障性租赁住房实施细则》：租金原则上不高于市场租金80%据银川市住房和城乡建设局10月30日印发的修订后《银川市保障性租赁住房实施细则》（银住建规发〔2026〕6号），细则经局党组2026年第20次会议审议通过。细则明确保租房租金原则上不高于同地段、同品质房屋市场租金的80%，由运营管理单位委托第三方专业机构评估确定并报主管部门备案，同一项目原则上每三年评估一次；政府持有的保租房租金收入按政府非税收入管理，维护维修、运营管理、设施更新、租金评估等支出按租金收入的20%纳入财政预算保障。细则自2027年1月1日起实施，有效期至2031年12月31日。3）黑龙江9部门印发加快零售业创新发展实施意见：17项举措，推进5个口岸进境免税店设立据央广网10月30日报道（转黑龙江日报），黑龙江省商务厅等9部门印发《关于加快零售业创新发展的实施意见》，明确到2030年基本形成布局合理、供给优质、业态多元、智慧便捷、竞争有序的现代零售体系，有效期至2030年12月31日，共提出17项具体举措，包括培育壮大首发经济、推进哈尔滨太平国际机场等5个口岸进境免税店设立、探索在商超百货等领域发放数字人民币消费券、推进老旧商业街区改造和线下消费商业设施设备更新。4）上海市政府办公厅印发中小企业高质量发展行动方案：明确房产税、城镇土地使用税困难减免据上海市人民政府办公厅10月29日发布的《上海市推动中小企业高质量发展行动方案》（沪府办发〔2026〕27号，10月26日印发），方案明确对符合本市产业发展方向的企业按规定落实房产税、城镇土地使用税困难减免；鼓励中小企业采用先租后让、租让结合、长期租赁等方式使用产业用地，存量工业、仓储用地经批准提高容积率或增加地下空间的不再增收土地价款。5）中关村丰台园发布高质量发展若干措施：楼宇空间集约利用每年最高奖1000万元据中关村科技园区丰台园管理委员会10月28日发布的《丰台区促进中关村科技园区丰台园高质量发展若干措施》（10月19日印发），措施鼓励各类市场主体在园区购买土地、购置楼宇并开展可行性研究、方案论证等前期工作，给予最高200万元资金支持；鼓励楼宇空间高效集约利用和专业集聚发展、提高空间入驻率、强化专业运营服务，每年给予最高1000万元资金支持。6）合肥市人大常委会制定《合肥市城市更新条例》：11月1日起施行，明确科创楼宇空间体系据中国人大网10月30日报道，合肥市人大常委会及时制定《合肥市城市更新条例》，条例将于2026年11月1日起施行。条例共8章45条，专门就科创载体建设作出规定，明确建立科创楼宇、科创街坊、科创街区空间体系；利用低效工业用地发展科创产业的城市更新项目，可按规定提高研发、办公、生活服务等配套设施建筑面积占地上建筑总面积的比例；条例经9月23日省十四届人大常委会第二十六次会议批准。7）《南京市城市更新行动计划（2026—2030年）》印发：511个项目含35个老旧园区厂区更新改造据南京市人民政府门户网站10月29日发布（来源南京日报），《南京市城市更新行动计划（2026—2030年）》10月28日正式印发，涵盖创新活力提升、宜居家园焕新等六大行动18项任务共511个项目。重点推进立力煤矿、金陵船厂等35个老旧园区、厂区更新改造，导入科技创新、数字经济、文化创意等新兴产业；分类推进文旅、产创、商业、社区4类活力中心区建设，推动新街口活力街区、长江路文博街区等31个活力中心区建设。1）万科泊寓发布全新产品线CASA嘉舍，深圳罗湖口岸店满租开业并与云迹科技战略合作10月30日报道，万科长租公寓10月29日举办品牌发布会，推出全新独立产品线CASA嘉舍，聚焦中端品质租住市场。首店深圳罗湖口岸店满租开业，该项目前身为万科自持写字楼，通过“非居改保”改造为729间公寓，户型34至67平方米LOFT和平层单间，月租金4400元至7600元；天津华苑奥体店入市一个月内亦满租。同日泊寓与云迹科技签署战略合作协议，云迹科技成为万科长租公寓智慧化首选战略合作伙伴，双方共建泊寓×云迹空间智能联合实验室。同期披露数据显示，2026年上半年万科租赁住宅业务营收14.64亿元、累计运营管理公寓22万间、已开业17.4万间、出租率94.3%、企业客户超7900家。2）龙湖冠寓成立十周年：运营门店超300个、整体出租率94.9%，在管规模约15万间10月28日报道，成立十周年的龙湖冠寓未办庆典，转而推出三份投入：2026年启动创立以来最大规模存量项目焕新改造，覆盖10多个城市、20余个运营期项目，并在200多家门店上线龙湖信箱，已积累超2千起有效反馈；产品迭代至5.0，按八大功能模块升级户内生活。同期披露，冠寓运营门店超过300个，整体出租率94.9%，在管规模约15万间，在管规模位居行业第二。3）杭州安居宁巢开业规模突破2.2万套（间）：行业排名第24位上升5位，已收储4个商品房项目10月28日报道，据中指研究院《2026年9月全国住宅租赁企业开业规模排行榜》，地方国资租赁企业杭州市安居宁巢投资有限公司开业规模超2.2万套（间），排行第24位，较去年同期增加6000多套（间）、名次上升5位，房源主要集中在杭州。2023年末宁巢在营房源仅7000多套（间）；目前已有河语光年府等4个“收存转保”项目开业，并洽谈更多项目，房源途径涵盖城投系统配套用房与闲置房产、人才项目及区属国有平台资源、市场化合作招募以及收购存量商品房用作保障性住房。4）中国房协发布2026年第三季度长租房行业发展指数：行业整体出租率维持91.44%高位据中国房地产业协会官网10月30日发布，2026年三季度长租房行业发展指数综合得分51.08分，环比下降2.11%、同比下降2.31%。规模性指标得分从21.41分提升至23.69分，环比增长10.68%；截至三季度末，监测企业合计开业规模达132.96万套/间，环比增长1.50%、同比增长11.16%；储备规模环比回升25.15%至138.64万套/间、同比仍下降8.52%。行业整体出租率维持在91.44%的高位，厦门地铁·TOD公寓出租率达99.0%、漫柏公寓98.3%，美寓、新黄浦·筑梦城均达98.0%；租金收入环比下降1.51%但同比增长6.92%。5）克而瑞2026年三季度住房租赁盘点：国企系市占首超25%，15城出租率升至91.2%据克而瑞长租10月28日发布，2026年Q3住房租赁开业规模TOP30合计规模138.6万套，同比提升3.5%、环比下降1.9%；国企系品牌上榜由10家增加至12家，TOP30上榜门槛1.5万间。TOP30企业中房企系以48.0%市占率延续主导地位，资管系市占26.3%同环比大幅下滑，国企系市占25.7%保持稳定增长、同比提升5.9个百分点。2026年Q3核心15城出租率提升至91%，Q3租金为73.6元/㎡/月、同比下降2.1%。2026年1—9月涉租融资中公募REITs融资金额51.3亿元、占融资总额41.6%，CMBS优先级票面利率降至1.94%左右。6）新城控股组织架构调整：撤销四大区域平台，设资产管理专属业务单元统筹资产盘活新城控股10月26日内部发文，撤销地产开发事业部区域平台，调整为总部、项目两级管控，并设立资产管理专属业务单元，统筹推进内外部资产盘活、挖掘资产价值。公司称此举旨在提升组织效能、承接大资管战略，推进轻资产转型和品质经营。同期披露的2026年三季报显示：3Q2026公司营业收入249亿元、同比下降27.5%；归母净利润9.7亿元、同比下降0.9%；3Q26商场含税租费108.71亿元、同比增长3.4%；截至2026Q3末累计开业商场181个，开业GRA1682万方、同比增长3.2%，出租率98.2%（同比+0.45个百分点、环比-0.16个百分点）。
1）上海临港金桥寓见·礼御星梦湾公寓开业：首批360余套保租房，微澜星梦湾入住率已达90%10月28日报道，10月27日临港新片区金桥寓见·礼御星梦湾公寓举行开业仪式。项目位于金港社区沛丰路111号，属保障性租赁住房，紧邻在建南汇线星海湾路站，共计360余套高品质房源，户型面积约47—155平方米，一至四室可选。微澜·星梦湾共900套住房，入住率已达90%，服务园区近百余家企业；上海金港投入运营和筹建公寓总计2348套。2）西安发布5个保租房项目1514套房源，上庄（灞柳）503套、上庄（惠泽居）569套启动报名分配10月30日发布通告，公布上庄（灞柳）503套、上庄（惠泽居）569套、馨和居（王家棚）117套、雅居乐铂琅峯28套、吉利配套零部件生产基地B地块297套保租房，共计1514套房源开始报名分配，报名时间为2026年11月3日至11月5日。租金标准分别为9.6元、9.5元、11.66元、17.46元/平方米/月，应届毕业生可享优先选房。3）成都轨道TOD双流西1店保租房亮相：738套精装单间月租最低880元起，11月2日启动登记10月29日报道，成都市双流区首个TOD保障性租赁住房项目10月29日正式亮相，即成都轨道TOD青年活力社区产品线双流西1店，共推出738套精装单间，面积约30至45平方米，月租最低880元起，物业费2.18元/平方米·月，项目距地铁3号线、10号线换乘站双流西站约300米。项目按不高于区域市场租金标准的9折执行，11月2日11时启动登记，同期TOD写字楼已开启招商。4）南京首座大悦城购物中心本月底封顶：购物中心约15.5万㎡，预计2027年11月达到开业条件10月28日报道，10月28日南京大悦城项目招商中心正式建成投用，购物中心板块将于本月底完成封顶。项目位于江北新区浦口城南中心，紧邻地铁11号线城南河站，总建面约44万平方米，涵盖购物中心、文娱中心、公寓、商业街及写字楼。其中购物中心部分约15.5万平方米，地上5层、地下1层，规划停车位2741个，将打造南京首个沉浸式非标复合主理人共创集群及3000平方米“大悦食集”。2021年5月大悦城控股联合新希望地产以60.6亿元拿下浦口城南中心G52地块，2023年底陷入全面停工，2026年4月机电工程招标明确6月1日全面复工、2027年8月30日竣工、11月30日达到开业条件。5）宁波首个POD商业体新一中心10月28日开业：商业部分约7.4万㎡、超五成品牌为首店10月28日报道，10月28日宁波新一中心ONEMALL正式开业，成为宁波首个POD（公园导向开发）商业体。项目主塔约251米，为南部商务区第一高楼；商业建筑面积约7.4万平方米，覆盖1至6层，由曼哈顿资源（宁波）置业持有、凯德投资管理运营，紧邻鄞州公园并与地铁3号线、8号线换乘站无缝衔接。本次开业共引入百余家品牌，其中超50%为全国首店、宁波首店及区域定制旗舰店，中国首店W.MANAGEMENTHOME生活美学空间接近1300平方米。6）北京朝阳莱惠Club商街正式开街：依托16栋特色独栋建筑，落地9家全国及区域首店10月29日报道，位于北京市朝阳区南磨房乡、北京国家广告产业园内的莱惠Club商街正式开街。这片沉寂十余年的滨水欧式小镇，地处CBD与通惠河核心区域，依托16栋特色独栋建筑，打造开放式沉浸式街区。商街聚焦一刻钟便民生活圈建设，以首店经济为抓手，落地9家全国及区域首店，集聚特色餐饮、艺术展览、休闲社交、亲子研学多元业态。街区引入灵境·人民艺术馆，华北地区规模领先的都市雨林爬宠科普中心落地于此。7）广州白鹅潭万象城开业满月：日均接待超15万人次，三季度广州新增商业面积55.4万平方米创单季峰值10月30日报道，10月30日广州白鹅潭万象城迎来开业“满月”节点，一个月来商场日均接待超15万人次，周末单日客流更是突破20万人次。今年前三季度，广东省社会消费品零售总额同比增长1.4%，增幅比上半年提高0.1个百分点；广州天河路、北京路等重点商圈客流超6亿人次、增长5.3%；三季度广州零售市场新增商业面积55.4万平方米，创下2012年以来单季供应峰值；今年前三季度广州市落地高能级首店超500家。8）天津西站南片区城市更新项目加速推进：核心产业载体一期已开工，总建筑面积15.31万㎡10月29日报道，记者现场看到天津西站南片区城市更新项目核心产业载体一期已开工，桩基及支护工程完成，工人正在进行土方开挖和地下结构施工。该载体一期总建筑面积15.31万平方米，中部“运河之心”重点打造企业总部基地和复合演艺综合体，北侧主打高端配套写字楼和酒店，南侧依托运河资源规划高品质居住配套；配套住宅一期已于9月底全面主体封顶，新建配套小学年内完工。9）北京园博数字经济产业园创新中心一期H栋完成精装修，11月迎来首批入驻企业据北京贸促10月29日发布的招商信息，北京园博数字经济产业园创新中心位于中关村丰台园西区，被纳入北京市“3个100”重点工程及丰台区重点工程。一期总建筑面积约14万平方米，由8栋现代楼宇构成，含6栋独栋企业总部、每栋1万—1.9万平方米，另配两栋商业配套楼；一期H栋作为首批完成精装修的楼宇将在11月迎来首批企业入驻，园区已接待大批人工智能、医药健康、智能制造类意向租赁企业。10）杭州临平融沪科创产业园“数实之种”项目主楼主体结构封顶，规划文化活动中心不少于5500㎡据新华网10月30日报道，由浙江省交通集团下属浙江交工承建的杭州临平融沪科创产业园“数实之种”项目主楼主体结构顺利封顶，标志着项目建设取得阶段性进展，为后续机电安装、装饰装修等施工创造了条件。作为临平数智城公共文化配套项目，“数实之种”规划建设不少于5500平方米的文化活动中心、200平方米的杭州书房及850平方米的文化活动室，涵盖文化活动、公共阅读等功能。
1）上海保租房微领地北虹桥国际社区与新虹桥湖畔社区90%股权约23.6亿元险资收购资产包10月30日报道，友邦人寿携手中宏人寿、汇丰等机构，以约23.6亿元收购微领地旗下上海嘉定北虹桥国际社区与新虹桥湖畔社区项目90%股权，为2026年上海长租公寓市场迄今最大单笔。北虹桥项目位于嘉定江桥镇、临13号线金运路站，2024年5月入市，4栋公寓楼、约2,165间房，整体出租率96%，主力25—30平方米精装一室户、月租2,700—3,500元；新虹桥湖畔社区位于嘉定南翔银翔湖畔，2026年3月开业，2,206套保租房，户型18—35平方米、月租2,288元起，两社区合计约4,400间房源。买方为寿险资金，匹配超10年久期负债，形成“险资接盘＋原运营方操盘＋REITs退出”路径。（注：该笔交易实际于2026年三季度完成，本周为媒体披露；金额与股权比例为行业研究机构口径，未经买卖双方公告交叉核实。2）上海长宁晶耀虹桥T5栋甲级办公楼约12亿元整栋收购10月30日报道，电商平台拼多多从铁狮门手中购入上海长宁晶耀虹桥T5甲级办公楼，建筑面积约2.16万平方米，交易金额约12亿元，折合单价约5.6万元/平方米，用于为自营品牌“新拼姆”配置总部型办公载体。晶耀虹桥位于长宁区天山路688号，由铁狮门联合日本三菱地所及区属新长宁集团共同开发，为地铁2号线、15号线娄山关路站上盖项目，总建筑面积约24.6万平方米，T5栋为五栋中体量最小一栋、10层高。交易由买卖双方直接磋商、无中介参与。此前6月拼多多已以约33亿元收购陆家嘴星展银行大厦，两笔合计约45亿元。（注：该笔交易实际于2026年三季度完成网签，本周为媒体披露；观点指数研究院10月商办月报记为13亿元、单价约6.02万元/平方米，本条采用媒体一手报道口径。3）深圳城市更新在建开发项目湖贝乐兴房地产开发100%股权11.09亿元司法拍卖成交10月30日报道，华润置地10月30日公告，公司全资附属公司润加速创业服务（深圳）有限公司当日参与深圳市中级人民法院在京东网司法拍卖平台进行的公开拍卖，以人民币约11.09亿元竞得湖贝顺润投资持有的深圳市湖贝乐兴房地产开发有限公司100%股权。本次竞标价格为起拍价，代价相当于目标公司100%股权的拍卖底价、无溢价；根据深圳中院委托独立评估师出具的资产评估报告，目标公司100%股权评估价值约19.81亿元。买方已于竞拍前支付约2.22亿元保证金，代价余款约8.87亿元须于2026年11月13日前支付至法院指定账户。卖方湖贝顺润投资由华润置地与华润信托分别持股60%、40%，本次收购构成关连交易。标的公司2025年末资产总值约108.77亿元、负债总额约90.74亿元，2025年度除税后亏损约4.47亿元，项目属深圳市、区两级重点项目，涉及大量回迁安置等民生事项。4）北京顺义临空皇冠假日酒店整栋物业起拍价8.12亿元司法拍卖挂牌未成交10月30日报道，据阿里资产拍卖平台信息，位于北京市顺义区天竺地区的北京临空皇冠假日酒店整栋物业正式公开挂牌拍卖，标的评估价11.6亿元，起拍价8.12亿元，较评估价折价约30%。酒店建成于2008年，钢混结构，地上12层、地下2层，总计客房600间，配套地下车位58个；物业功能布局完整，地下层为车库与设备用房，一层设大堂、餐厅及咖啡吧，二层设景泰宫中餐厅、铁板烧、多间会议室与临空宴会厅，三层配套办公区、健身中心及恒温泳池，四层至十二层为客房区。资产因债务清偿进入司法处置程序，起拍价不等同于最终成交对价，目前尚待竞买人应价，竞买结果尚未确定。更多「长租公寓」系列文章：
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特别提醒
本文由【克而瑞(北京)研究中心】分析师何禹轩撰写，【克而瑞(北京)研究中心】深耕北京房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、长租、商办、康养、物业等全地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研、产品测评、品牌宣传等八大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。
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