文/深圳进深 严明会
案名披露一个月，位于深圳香蜜湖街道的京融府。
规划许可和总平图，也在近日披露了。
这是一个迷你盘。
建设用地面积仅6952.87㎡，总建筑面积8.14万㎡。
容积率7.9（规定容积率6.6），计容积率建筑面积5.49万㎡。
项目规划一栋商品房、一栋保障性住房，以及配建一所3班幼儿园。
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根据总平图，北边的1栋一单元为保障性住房，31层高；
普通商品房则位于小区南边，为1栋二单元，42层高。
布局上，商品房为一层四户设计。
小区人行主出入口设置在南侧，商品房的旁边。
总平图看，小区中央有风雨连廊，休闲、景观挺有设计感。
而且似乎做了抬高，中央园林是4层高的屋顶花园。
整个小区，总户数727户，其中套内建面小于90㎡的600户，占了82.53%。
从面积段不难看出，保障房占了较大的比例。
建筑功能也可窥知一二。
小区的商品房，建筑面积1.8万㎡，保障性住房2.214万㎡。
也就是说，从建筑面积上，保障房占了住宅建筑面积的55%。
而普通商品房只占了45%左右，不足一半。
很大程度上，意味着小区的居住氛围没那么纯粹。
另外，参数指标显示，小区的机动停车位404个。
车位比只有1:0.56左右，按总户数计算，车位严重不足。
02
与项目本身体量小、容积率高、客群不纯粹、车位不足等劣势相比。
京融府的区位，其实十分能打。
其位于福田区香蜜湖街道侨城东路东面侨香路北面。
地处香蜜湖安托山片区，位于华侨城、安托山两大富人区连接处。
片区叫得出名字的豪宅海德园、安峦公馆、万科瑧山府，贝壳二手房挂牌均价在15-18.7万/㎡。
附近配套成熟，居住环境较好，直线距离2/8号线侨城北站七八百米。
而且燕晗山郊野公园、园博园也在周边。
项目斜对面便是华侨城创意文化园、深圳华侨城旅游度假区。
可以说区位优越，周边配套齐全，要啥有啥。
目前，项目的户型图暂未披露，不过有市场消息传。
商品房建面主要为78㎡的两房，96㎡的三房，以及118、130㎡。
两梯四户的配置，整体得房率约78%。
位居华侨城、安托山两大豪宅区之间。京融府可以说是一个另类的存在。
不知道项目最终能卖到多少价格。
03
京融府还有一段曲折的历史。
甚至可以说是从保障房抠出来的一个住宅项目。
其原为京蓉混凝土厂城市更新单元项目。
2023年9月，官方曾发布《福田区香蜜湖街道京蓉混凝土厂城市更新单元规划(草案)》，明确这是一个纯保障性住房项目。
不过仅两个月后，同年11月，地块就从“工改保”调整为“工改居”，变成了如今商品房公租房的混合方案。
项目的开发主体，为深圳美盛港房地产有限公司（以下简称“美盛港地产”）。
美盛港地产由深圳鸿阅实业有限公司100%持股，执行董事、总经理为曾小达。
项目由博林集团打造。
该集团成立于1997年，是深圳本土企业，业务涵盖地产、文化、酒店等多个领域。
代表项目有南山大学城片区的博林天瑞、宝安的博林君瑞等。
