文/广州进深 严明会
广州又有在售盘调规了。
7月25日，广州市规自局发布了增城城投·云栖江麓项目调规批前公示。
云栖江麓于去年11月低调入市，目前已经开盘8个月之久。
但项目销售较为一般，始终处于缓慢去化状态。
这次调规，也是其自5月调规之后的又一次规划变动。
01
话不多说，来看看都动了哪里。
1）个别住宅楼增加层数
原规划住宅G5#由15层调整为16层，建筑轮廓及位置相应优化调整；
2）缩减住宅栋数
项目整体住宅栋数由88栋调整为86栋。
其中，15栋为高层住宅楼，71栋为多层住宅楼，也就是别墅产品。
这里虽然只是简单地说减少了两栋楼，但看总平图上变动非常大。
建筑轮廓、楼栋位置以及对应的地面道路、绿化等布局，均有优化调整。
3）取消观光电梯
取消原规划观光电梯M3#、M4#。
调整后，观光电梯建筑面积为15.4㎡，减少18㎡。
4）配套商业减少400多㎡
配套商业建筑面积由2952.98㎡调整为2525.60㎡，减少了427.38㎡，降幅约14.47%。
5）增加上百个车位
停车库建筑面积由76818㎡调整为76776.58㎡，缩减 41.42㎡；
相应机动车位由1462个调整至1569个，增加107个；
非机动车泊位由1669调整为1662个，减少7个。
按这个方案调整后，项目总建筑面积为259519.55㎡，减少4162.94㎡；计容建筑面积为166097.38㎡，减少752.26㎡。
综合容积率仍为1.18不变。
绿地率35.17%，减少0.04%；建筑密度26.10%，减少0.6%。
02
云栖江麓5月那次调规，变动也非常大。
包括取消原规划的十栋多层住宅和一栋高层，抬升高层住宅层数，降低容积率，增加绿地率等。
值得一提的是，上次机动车位减少101个，而这次增加了107个。
前后两轮车位规划出现明显反转，也是怪纠结的……
云栖江麓位于增城区荔湖街新城大道东侧。
所在地块，是2024年8月23日，由增城城投以底价13.13亿元竞得的增城区荔湖街新城大道东侧18005200A24018号地块，折合楼面价9120元/㎡。
增城城投的速度并不快，拿地一年多才开盘。
去年11月，项目低调开盘。
截至目前，累计网签87套，成交金额2.77亿元，地价款覆盖率约2成。
从区位看，项目紧邻增江，环境优越，交通便利。
周边拥有区政府、政务中心、荔湖、少年宫、万达广场等优质生态配套。
按照规划，项目拟打造为广州东部富有山水活力的低密度生态宜居社区，格调很高。
项目开发主体为，广州市增城区城苑投资发展有限公司。
其成立于2024年8月，由增城城开（全称“广州市增城区东进城市开发投资有限公司”）100%持股，后者是增城城投（全称“广州市增城区城市建设投资集团有限公司”）全资子公司。
公司法人、经理为李勇强，他同时也是增城城开总工程师。
跟广州花都、南沙等区域城投公司一样，增城城投也一直承担着兜底片区内出让宅地的“兜底”重任。
去年6月、11月和12月，它先后在增城拿了三块地，全部底价成交，总拿地金额超27亿元。
今年到现在，广州土拍一波比一波火，但增城至今挂地为“0”。
卖地的话，大概率还是增城城投接手。
而它去年拿的地都还在手上放着，压力不是一般的大。
