7月23日，《北京市国土空间近期规划（2026年—2030年）》草案在北京市规划和自然资源委员会网站公示。在城市更新领域，此次首次提出"以'两环'为抓手，推动二环与五环城市更新与一体化提升"。该《规划》覆盖北京市行政辖区16410平方公里，是北京城市总体规划第三阶段的五年实施安排，提出常住人口控制在2300万人以内。
据知识库材料，此次近期规划在总体规划"一核一主一副、两轴多点一区"城市空间结构基础上，进一步提出"两轴、两环、多廊、多组团"的空间结构，用于识别"十五五"时期需集中推进的城市骨架、更新地区、区域通道和资源投放单元。
"两环"对应两类更新任务：二环路内更新地区重点推进简易楼腾退、老旧小区综合整治和平房区院落市政管线改造，切实改善老城居民生活条件；五环路沿线地区结合五环路改造提升，补短板、强弱项，一体化规划推动交通能力提升与城市更新。
清华同衡规划设计研究院城市发展策划研究所所长彭剑波表示，国土空间规划层面首次将二环、五环并列提出"两环"概念，标志着城市更新思路从"块状""线性"拓展至"环状"。"两环"分别是北京重要的"金围脖"和"银腰带"区域，二环引领首都核心区提质升级，五环引领主城区高质量发展。
中国人民大学首都发展与战略研究院研究员、公共管理学院教授于洋认为，"两环"的提出，标志着北京城市更新正从"点状改造"进一步走向"结构性更新"，从单一建设工程走向交通、空间、功能和民生的一体化治理。
纵向看，北京城市更新政策持续迭代升级。2021年出台《北京城市更新行动计划（2021—2025年）》；2023年3月1日《北京市城市更新条例》施行，提出5大类12项更新内容、"留改拆"并举，标志城市更新进入法治化轨道；2026年1月1日发布并实施《北京市城市更新政策激励工具箱（1.0版）》，由北京市委城工委城市更新专项小组办公室（北京市住房和城乡建设委员会代章）印发，分3大类、7大领域、75项政策措施，其中41项为"全面实施类""非申即享"。
宏观背景上，据知识库材料，国务院印发我国首部《城市更新"十五五"规划》，城市更新正从试点探索进入系统深耕存量的新阶段。
下图梳理2021年以来北京城市更新四个关键节点，可见政策体系从行动计划、地方立法、政策工具箱到国土空间近期规划的体系化演进脉络。
四个节点核心标签依次为：行动计划（2021年《北京城市更新行动计划（2021—2025年）》）、地方立法（2023年《北京市城市更新条例》施行，5大类12项、"留改拆"并举）、工具箱（2026年《北京市城市更新政策激励工具箱（1.0版）》，3大类7大领域75项）、近期规划（2026年7月《规划》草案公示，首提"两环"）。
《规划》明确，二环路内更新地区将推动老城有机更新，统筹推进简易楼腾退、老旧小区综合整治和平房区院落市政管线改造。
彭剑波指出，核心难点在于保护历史风貌与改善民生、发展文商旅产业之间的平衡。"老城不能再拆"是刚性底线，更新必须在保护胡同肌理、四合院等前提下进行。"有机"二字强调以"城市有机生命体"理论为指引，更新是渐进的、织补式、共生型的"绣花功夫"，通过"针灸式"改造、一院一策，实现老城魅力、活力、生命力的延续。
于洋分析，二环内老城更新的难度在北京所有城市更新类型中比较典型、复杂，面对的是仍在日常运转、居民仍在其中生活的历史城市，主要有三大难点——历史保护与现代生活需求必须同时解决、产权居住利益关系高度碎片化、"地上能看见，地下更难改"。破解路径关键是"小尺度、渐进式、系统化、共治理"。
《规划》提出，五环路沿线地区将结合五环路改造提升，补短板、强弱项，一体化规划推动交通能力提升与城市更新。
彭剑波认为，五环沿线更新要打造内涵式发展的"动力环"、北京主城区的"银腰带"。实施路径包括交通先行，以TOD（公共交通导向型开发）带动，围绕重要交通枢纽和轨道站点串珠成链；通过POD（以公园为导向的开发）赋能，让五环成为首都花园城市示范带；最后是产业升级，用足城市更新政策工具箱，推动五环沿线园区培育新质生产力。
对于"补短板、强弱项"，于洋解读："补短板"重点补公共服务和基础设施的结构性缺口，应先做沿线体检、分区段分节点形成更新清单，不能沿五环平均用力；"强弱项"关键是把交通改造转化为地区发展能力。他强调五环更新最重要的原则是"以交通为牵引，但不止于交通"。
其一，纵向看政策脉络。结合"行动计划—条例—工具箱—国土空间近期规划"的演进，北京城市更新已从"运动式"专项行动转向制度化、常态化推进的系统工程，"两环"是这一逻辑在空间尺度上的延伸。
其二，双线协同。彭剑波概括为"疏解二环成就五环发展，提质五环承接二环外溢"，于洋则概括为"内城提品质、外围强连接；核心重保护、沿线补功能"。二环与五环采取明显不同的更新逻辑，但在品质提升与功能协作上形成协同。
其三，评价标准转向。于洋指出，未来五年北京城市更新的评价标准会越来越回到人的日常体验，城市更新最终不是看完成多少个改造项目，而是看投入是否转化为市民可持续感受到的公共价值。
其四，落地衔接。据北京市住房和城乡建设委员会2026年第一批城市更新计划项目清单，首批项目共计1321个，2026年度第一批项目计划投资1049.5亿元，涵盖既有建筑改造利用、老旧小区改造、完整社区建设等八大类型。这一已有落地基础，与《规划》强调"以'两环'为抓手"、与近期实施机制、重大工程和公共资源配置相衔接的系统行动结合，说明规划蓝图正加速转化为实施路径。
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