2026年上半年，天津市内六区商品住宅市场经历了一场"座次洗牌"。河西仍以18.8万㎡领跑，河东以16.8万㎡紧随其后，稳居第二。
但6月单月，河东成交面积同比下滑51%，为六区中唯一同比下降的区域。
量在掉、排名还在——这恰恰说明河东市场的"底盘"依然扎实，只是结构在变。
01
为什么是河东？
克而瑞数据显示，近一年河东区商品住宅（普宅+别墅）累计供应约21.3万㎡，成交30.2万㎡，成交均价28577元/㎡。供求比为0.71，整体呈"去库存"态势。
市场节奏表现为明显的"前高后低"：2025年12月在年末集中推盘驱动下，成交面积达到2.2万㎡的阶段性高点；2026年3月供应放量至3.8万㎡，成交跃升至4.4万㎡，创年内新高；此后逐月回落，6月成交2.3万㎡，环比下滑27%。
? 河东区近一年商品住宅月度成交量价走势
图源：深度智联·co-work生成
成交均价在整个周期内保持相对平稳，未出现大幅波动。这说明河东市场的"降温"更多是随着项目销售周期变化的量的调整，而非价的崩塌。
带着对河东市场"底盘"与"结构"的疑问，我们实地走访了河东区四个在售项目：顺驰桥板块的金地清峯上、津铁格调罗宁花园、津滨大道板块的津铁格调蘭颂，以及一号桥板块的泰达格调锦雲。
四个项目，两种定位逻辑，三套产品打法。
02
顺驰桥：河东改善的“主战场”
顺驰桥板块是河东改善市场的"基本盘"。
2026年1-6月，顺驰桥板块以7.4万㎡的成交量位居河东区第一、市区第三，且遥遥领先于第二名。
? 河东各板块2026年上半年商品住宅成交情况
数据来源：CRIC，普通住宅+别墅
时间线拉长，近一年顺驰桥板块累计供应12万㎡、成交13.5万㎡——成交面积超过供应面积，呈现明显的"去库存"态势。
板块周期内成交1132套，成交金额约45.3亿元。
从月度走势看，顺驰桥板块的成交高峰出现在2025年7月和2026年3月，分别对应两次集中推盘节点。2026年二季度，月均去化约1.4万㎡，去化动力依然强劲。
价格方面，板块近一年成交均价约33,558元/㎡，在整个河东区中处于高位。
? 顺驰桥板块近一年商品住宅月度供求走势
图源：深度智联·co-work生成
截至2026年6月底，板块近12月去化周期仅为4个月，远低于市场警戒线，处于公认的供不应求区间。
库存数据同样印证了这一点：顺驰桥板块可售面积从2025年7月的7.7万㎡持续下降至2026年6月的4.5万㎡，一年内库存削减超过40%。
板块紧邻和平、河西核心区，享有成熟的城市配套和持续更新的城市界面，是承接市中心改善需求外溢的首选区域，市场热度持续领先。
板块内既有金茂泮湖满庭这样首开破纪录的现象级项目，也有格调尔雅这样的品质标杆。
03
河东腹地三盘实探：三条不同的产品路径
金地清峯上
金地清峯上位于晨阳道与崇州路交口，紧邻天津市政务服务中心。
项目占地面积不大，规划为纯洋房社区，容积率1.6，共344户，主力户型97–139㎡。在同类改善项目中，其核心参数较为突出：综合得房率92%–98%，车位配比1:1.44，均高于区域平均水平；2、4、5三条地铁线路交汇，公共交通便利性强。
图源网络：金地清峯上下沉庭院实景图
社区配置方面，采用全架空设计，人车分流，并规划了酒店式入户门庭、下沉水院和主题会所，这些在同等体量的项目中并不常见。立面与园林风格偏向现代酒店式，整体呈现较高的交付标准。
根据克而瑞数据，项目近一年累计成交238套，成交金额约8.7亿元，成交均价31045元/㎡。
自3月起，月度成交明显放量，维持在30-40套，较前期月均13套有较大提升，表明项目已进入集中去化阶段。
金地清峯上探盘实拍
总体来看，金地清峯上没有“随大流”绑定教育配套，而是将产品指标和社区体验作为主要竞争点。对于更看重居住密度、户型实用性和交通便捷的改善型购房者，这是一个值得纳入比较清单的选项。
津铁格调罗宁花园
津铁格调罗宁花园位于井冈山路与王串场一号路交口东南侧，是井冈山路城市更新项目的住宅部分，由轨道交通集团与泰达建设集团双国企联袂打造。户型89-127㎡，容积率2.0，总户数662户。
罗宁花园近一年累计成交2万㎡，成交金额5.9亿元，成交均价29625元/㎡。项目在2026年4月出现成交高峰，单月成交45套、1.3亿元，此后5月成交30套、6月成交42套，保持稳定流速。
图源网络：津铁格调罗宁花园样板示范区实景图
这个项目是顺驰桥板块的流量担当，首开即罄、二开再磬。项目以轨道交通站点为核心，打造"地铁+公园+情景商业"的站城一体化社区。
津铁格调罗宁花园探盘实拍
核心竞争力在于：双国企的品牌信任+城市更新的地段预期+TOD的生活便利性。但2.0的容积率稍高，产品形态不如清峯上纯粹。
津铁格调蘭颂
津铁格调蘭颂位于红星路与成林道交口东南侧，津滨大道板块，是天津"城市更新+TOD"双模式开发的标杆住区。
项目依托地铁4号线和5号线，从项目出发4号线两站直达小白楼CBD。更值得关注的是，项目所在津龙湾片区城市更新总面积达74万方——这不仅是盖房子，更是在造一座"城"。户型89-129㎡，总户数仅260套。
图源网络：津铁格调蘭颂&津龙湾城市更新片区效果图
项目去年12月入市，至2026年6月累计成交103套，成交金额约2.9亿元，月度成交均价在26,100-27,600元/㎡区间。项目在2026年3月后成交逐步放量，4月成交25套为单月最高，5月再次供应115套，整体仍处于稳定去化阶段。
津铁格调蘭颂探盘实拍
津铁格调蘭颂的独特之处在于"城市更新+TOD"的双重红利。74万方的片区整体更新，意味着未来的配套兑现不是"规划中"，而是"进行中"。但体量最小，选择空间有限。
04
一号桥“孤品”：背靠城更的另一种改善逻辑
如果说河东腹地的三盘是在"市区核心"的框架内竞争，那么泰达格调锦雲走的是另一条路——依托城市更新红利，用产品力重新定义地段价值。
格调锦雲位于昆仑快速路与津塘公路交口东南侧，津一·PARK产业公园内。它是河东第一机床厂城市更新项目唯一的住宅。
图源网络：格调锦雲&一机床城更规划效果图
一机床城市更新项目是天津市"中心城区更新提升行动"重点工程和河东区城市更新"一号工程"，总投资66亿元，占地约73万平米。项目包含老厂房修缮加固的商业街区、新建产业办公和配套住宅三大板块。津一·PARK已在工业遗产基础上建成，成为市级重点城市更新项目。
格调锦雲的产品力同样硬核：1.29市区罕见超低容积率，4-8层真洋房，无高层；得房率约90%、绿化率40%、车位比1:1.5。距离地铁9号线一号桥站约350米，10号线龙涵道站约800米。户型108-143㎡。
项目24年11月入市，近一年累计成交86套，是一号桥板块的“独苗”，流速不算快，但近400万的套均价是河东第一档的存在。
格调锦雲探盘实拍
格调锦雲的价值逻辑与其他三盘完全不同——它不是"在成熟地段卖产品"，而是"用城市更新造地段"。随着津一·PARK首期兑现、产业与商业配套逐步落地，一号桥的城市界面和板块价值正在被重塑。
对于愿意分享城市更新红利的购房者来说，这里可能是市区最具成长性的选择之一。
结语
回到开篇的问题：为什么河东6月成交面积同比下滑51%，却仍稳居全市第二？
答案是：河东的市场底盘足够厚。
不同类型的多盘同时在售形成了较为均衡的供应结构。6月的下滑更多是阶段性的供应断档，而非需求崩塌。
而下半年，随着顺销项目的持续发力、稳定去化，工大一号地、招商代建大直沽地块的预计入市，河东的成交规模有望修复。
更重要的是，河东正在从"河西的跟随者"变成"改善市场的独立选项"——这里有顺驰桥的成熟便利，有津龙湾的城市更新红利，有一机床城更背景下的低密孤品。产品线之丰富，在市区六区中并不多见。
一句话总结：如果你在市区找改善房，河东值得你花一整天慢慢看。
本文基于实地走访及克而瑞数据撰写，价格、户型等信息仅供参考，具体以售楼处为准。
THE END
特别提醒：
1、上述研究成果由克而瑞天津分析师宋筱琦，通过深度智联·co-work撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议；
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