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2026年二季度房地产市场运行情况

中房研协测评研究中心 · 2026-07-19 09:26:02

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政策环境：稳定宽松

1. 中央层面：制度框架加速定型，政策信号密集落地

2026年第二季度，中央房地产政策延续“稳字当头、精准施策”的核心导向，政策重心进一步向“促发展、提品质、转模式”倾斜。二季度作为“十五五”规划开局的政策锚定期，中央政治局会议确立“努力稳定房地产市场”新基调，围绕稳定房地产市场、盘活城市存量、完善住房保障、推进公共服务均等化构建完整支撑体系。具体来看：

政治局会议确立“努力稳定”新基调，扎实推进城市更新。4月28日，中共中央政治局召开会议分析研究当前经济形势，明确提出“要有效防范化解重点领域风险。努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”。城市更新战略地位提升，成为防风险、稳楼市、惠民生的核心抓手。5月22日，国务院印发《城市更新“十五五”规划》，这是首部国家级城市更新专项规划。规划明确了“十五五”时期城市更新的主要量化目标，其中改造城镇危旧房约50万套（间），新开工改造老旧小区约11.5万个，更新改造老旧街区厂区约1500个。规划明确了六大方向、23项重点任务及14项重大工程，强调推动从“增量开发”向“存量运营+品质服务”转型。在资金保障方面，2026年中央预算内投资安排970亿元、超长期特别国债1600亿元用于城市更新，合计2570亿元。6月，财政部、住建部公示2026年中央财政支持实施城市更新行动的15个城市名单，东部地区每个城市补助总额不超过8亿元，中部不超过10亿元，西部不超过12亿元。

稳地产上升为宏观战略问题。6月18日，《求是》杂志发表评论员文章《以更大力度提振消费》，将房地产市场深度调整导致的居民“家底变薄”列为抑制消费的核心因素之一，提出“加快修复居民资产负债表，着力稳定房地产市场，促进资本市场健康稳定发展，防止资产价格下跌对消费信心的负向螺旋”。稳定房地产从行业问题上升为关乎居民财富安全和社会消费信心的宏观战略问题。

公积金制度全面优化。 6月5日，住建部发布《住房公积金管理条例（修订征求意见稿）》，向社会公开征求意见。主要修订内容包括：将自住住房装修、支付物业费纳入可提取住房公积金的情形，增加经国务院批准的其他住房消费情形作为兜底条款，进一步提高资金使用效率；明确灵活就业人员可自愿缴存，扩大了住房公积金制度惠及群体；推动互认互贷范围拓展，加强数字化建设；强化风险管理，防范骗提骗贷。

公共服务均等化政策持续加码。4月22日，共青团中央等15部门发文深化青年发展型城市建设，支持建设宿舍型、小户型青年公寓，推动存量低效用地再开发。5月22日，国务院发布《关于推行常住地提供基本公共服务的实施意见》，从住房保障、公共服务、用地配置等方面为房地产市场稳定提供配套支撑。明确推动更多城市将稳定就业居住的未落户常住人口家庭纳入公租房保障范围，稳步推进灵活就业人员参加住房公积金制度。

2. 地方层面：政策节奏显著加快，一线城市推出突破性举措

根据中房研协研究中心监测统计，2026年第二季度，地方累计出台房地产调控172条，其中宽松性政策160条，中性政策5条，紧缩性政策7条。二季度地方政策节奏显著加快，4月达到上半年峰值（75条），5—6月重心转向落地执行。

政策内容上，主要涉及优化住房公积金政策、发放购房补贴、推进住房“以旧换新”、支持“好房子”建设、推进房票安置、完善收购存量商品房用于保障房措施等。公积金政策成为“最大抓手”，覆盖提额、降首付、扩提取、代际互助、商转公等全链条。二季度，一线城市推出突破性举措，进一步强化了地方政策宽松预期：深圳优化限购政策，允许符合条件的非户籍家庭在特定区域增购1套商品住房；广州大幅提高公积金贷款上限至单人100万元、双人200万元，推出“卖旧买新”专项补贴（最高3万元），优化房票安置政策并探索“一二手联动”。

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房地产市场发展特点

1. 供求：各项指标规模持续收缩、销售库存结构性分化

2026年二季度，房地产行业整体仍处于调整磨底阶段，呈现明显的结构分化特征。季度内开发投资累计同比跌幅持续走深，创下近一年新低；房屋新开工跌幅持续逐月扩大，竣工跌幅较上季度略有收窄；商品房市场呈现量价走势分化格局，销售面积跌幅扩大、销售额跌幅收窄；楼市库存去化提速、结构分化。

投资：跌幅逐月扩大。2026年上半年全国房地产开发投资38074亿元，同比减少18.0%，为近一年最低点，跌幅较上季度末扩大6.8个百分点，季度内同比跌幅逐月扩大。其中，住宅投资29300亿元，减少17.8%，占总投资比重为77.0%。从地区来看，东北地区投资跌幅高于其他区域，同比减少31.7%，西部地区跌幅相对最小，同比减少15.3%，东部和中部地区跌幅接近全国整体水平；开发企业投资重点集中在东部地区，占总投资比重的59.7%。二季度，房地产开发投资20354亿元，较上季度增长14.9%，同比减少23.9%。

开工：规模持续收缩。2026年上半年全国房屋新开工面积23239万平方米，同比减少23.4%，跌幅较上季度末扩大3.1个百分点，季度内同比跌幅逐月扩大。竣工面积17221万平方米，同比减少23.7%，季度内同比跌幅先缩小再微阔，总体较上季度末收窄1.3个百分点。二季度，新开工面积12866万平方米，较上季度增长24.0%，同比减少25.9%；竣工面积7432万平方米，较上季度减少24.1%，同比减少21.8%。

销售：量价走势分化。2026年上半年全国商品房销售面积40140万平方米，同比减少11.6%，商品房销售额37945亿元，减少13.6%，两项指标同比跌幅走势分化，分别较上季度末扩大1.2个和收窄3.1个百分点。商品住宅销售跌幅高于全国整体水平，但修复情况好于其他物业，两项指标跌幅分别较上季度末收窄0.7和4.8个百分点。各区域销售面积及金额均同比下降，东北部地区两项指标跌幅最大，分别减少21.2%和24.3%；东西两地区跌幅水平接近全国，中部地区跌幅略低于全国。

二季度，商品房销售面积20615万平方米，较上季度增长5.6%，同比减少14.0%；销售金额20683亿元，较上季度增长19.8%，同比减少11.8%，高价房源成交占比提升对销售金额形成一定支撑。

库存：去化提速，结构分化‌。2026年6月末，商品房待售面积76315万平方米，同比下降0.9%，已连续4个月下降；其中待售3年以下面积56167万平方米，下降3.5%，跌幅较上季度末扩大1.7个百分点。住宅待售面积40865万平方米，回落至去年同期规模；办公楼待售面积5209万平方米，同比增长1.1%；商业营业用房待售面积13544万平方米，同比减少5.5%。

2. 价格：新房边际改善，二手房承压

新房：价格环比上涨城市数量持续增加，同比跌幅略有收窄。4—6月，70个大中城市新建商品住房价格环比上涨城市数量分别为14座、16座、20座，环比算数平均值分别为-0.19%、-0.20%和-0.15%。4—6月房价同比上涨的城市数量分别为5座、3座、3座，同比算数平均值分别为-3.65%、-3.64%、-3.54%。

二手房：环比平均跌幅走弱，同比跌幅逐步收窄。4—6月，70个大中城市二手住宅价格环比上涨城市数量分别为12座、10座、9座，环比算数平均值分别为-0.23%，-0.26%，-0.32%。4—6月，价格同比上涨城市数量均为0座，同比算数平均值分别为-6.16%，-5.93%，-5.64%。

3. 城市：商品住宅成交规模同比微降，多城市消化周期增长

二季度，监测30座[1]重点城市商品住宅成交总面积3186.43万平方米，较上季度增加45.6%，较去年同期减少1.9%。具体城市看，成都、天津、广州成交量相对领先，超过200万平方米，成交面积前十的还有武汉、西安、杭州、青岛、北京、上海、深圳，面积在143万—192万平方米之间。

6月末，监测的30座重点城市中，成都商品住宅库存高于其他城市，为2359万平方米，合肥库存面积最小，为210万平方米。与去年相比，9座城市库存增加，东莞、深圳涨幅居前，分别为19.0%和14.2%；21座城市库存减少，长春、郑州去化相对明显，同比分别减少28.1%和26.0%。消化周期上，3座城市低于18个月，杭州、合肥去化周期低于一年；24座城市在18—36个月之间；3座城市在36个月以上。与去年同期相比，25座城市消化周期增长，5座城市消化周期缩短。

土地市场方面，一季度监测的30座重点城市土地成交面积1214.98万平方米，较上季度增加30.6%，同比减少38.8%。南京、杭州、重庆土地成交面积领先其他城市，在122万—127万平方米之间，其次成都、济南、北京等6座城市在51万—93万平方米之间，成交规模前十的还有宁波，近50万平方米。30座重点城市土地成交总金额2512.99亿元，较上季度增加77.8%，同比减少24.1%。杭州以450.22亿元领先其他城市，其次北京、上海、深圳在288—373亿元之间，成都、南京近152亿元，成交金额前十的城市还有苏州、西安、厦门、重庆，在68—100亿元之间。

4. 企业：销售、投资、融资规模持续收缩

业绩：规模持续下降。2026年上半年，销售规模靠前的100家典型房企操盘销售面积6905.6万平方米，同比减少17.3%，操盘销售金额14219.1亿元，同比减少14.0%。上半年千亿企业仅三家，分别是中海地产、保利发展、华润置地。

投资：总量全面收缩。2026年上半年，100家典型样本企业拿地总量全面收缩，货值、金额、建面分别为7359亿元、3710亿元、3854万平方米，同比分别下降37%、35%和25%，处于近五年低位。与2022年上半年相比，投资规模降幅超50%；在政府“控量提质”及行业底部修复的背景下，行业拿地能力与意愿显著弱化。

融资：规模处于低位。上半年，重点房企累计融资总额约为1409.81亿元，同比减少31%。尽管二季度融资额环比增长30%至797.64亿元，但同比仍减少32%，整体融资规模处于近年来的低位。上半年重点房企整体新增债券类融资成本为3.17%，境内债券融资成本较2025年全年回升了0.14个百分点至2.63%，整体仍处于历史较低水平，境外债券融资成本为8.58%，较一季度有所下降。

到位资金：跌幅持续扩大。上半年，房地产开发企业到位资金40233亿元，同比下降20.2%，季度内同比跌幅逐月扩大，较上季度末扩大2.9个百分点。其中，国内贷款5716亿元，下降31.7%；自筹资金14740亿元，下降16.4%；定金及预收款12442亿元，下降15.8%；个人按揭贷款5137亿元，下降24.9%。二季度企业到位资金19709亿元，较上季度减少4.0%，同比减少22.6%。

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当前产业存在的问题

1. 市场端：弱复苏下的严重分化与持续的去库存压力

尽管二季度出现企稳信号，但复苏动能主要集中在一线城市和少数核心二线城市。2026年6月，70个大中城市中新建商品住宅价格环比上涨的城市仅20个，虽为近一年新高，但同时也意味着超过七成的城市房价仍未止跌。一线城市已连续多月环比上涨，而大量三线城市（如北海、泸州同比下跌超6%）价格仍深度调整，同比跌幅普遍在4%以上。这种分化格局导致全国市场难以形成统一的复苏预期。价格与城市分化极端显著，市场底部支撑仍不牢固。上半年全国新建商品房销售面积和销售额同比分别下降11.6%和13.6%，但整体需求仍处于低位。商品房待售面积连续同比回落，但考虑到销售速度，部分三四线城市的库存去化周期依然处于历史高位，去库存压力是制约市场健康发展的关键。

2. 居民收入预期与购房信心修复缓慢

宏观经济环境的影响下，居民对未来收入的预期仍偏谨慎，加之前期部分房价调整带来的资产缩水效应，导致购房决策更加理性甚至延迟，预防性储蓄倾向上升，制约了住房消费的释放。居民购房信心的根本修复，取决于三个变量的同步改善：就业与收入增长预期明朗化、资产价格止跌企稳形成共识、以及社会保障体系进一步健全。短期看，市场仍将处于“弱修复”状态，核心城市改善型需求可能率先回暖，但全面复苏需等待经济内生动力增强。房地产行业自身也需加快向“好房子”和“存量运营”转型，通过产品力提升和风险出清来重建与居民之间的信任。居民收入预期与购房信心的缓慢修复，本质上是宏观经济周期、资产价格调整与社会心理迭代共同作用的结果。政策需要从“救项目”转向“稳预期、增收入、强保障”的系统性工程，这是一场需要耐心与精准力的持久战。

3. 政策升级背景下城市更新落地难点：存量盘活梗阻与财政资金约束

二季度关于城市更新政策密集出台，战略地位从“经济抓手”升级为“防风险关键抓手”。其核心路径包括：扎实推进城中村改造、老旧小区改造，以及收购存量商品房用作保障性住房。尽管政策体系日趋完善，但部分环节仍存在挑战与不确定性：一是存量盘活的核心瓶颈，收购存量商品房转为保障房的模式，其成功关键在于收储定价机制能否在政府、开发商、业主之间找到平衡点，以及收购的房源能否精准匹配新市民、青年人的实际居住需求（如区位、户型、配套）。若处理不当，可能仅将库存从开发商转移至政府，未能真正激活市场流动性和满足保障需求。二是地方财政的持续压力：房地产市场深度调整导致土地出让收入大幅缩水，直接影响地方可用于城市更新、配套建设的资金。虽然中央安排了资金支持并拓宽了专项债用途，但地方财政的可持续性仍是政策全面落地的重要约束。

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2026年三季度房地产市场走势预判

1．督导制度落地，着力稳市场预期。三季度房地产政策的核心导向将是推动上半年确立的“制度性”政策框架加速落地与效能释放。中央层面以督导制度落地，提供资金与政策工具保障，强力推动存量商品房收储机制落地见效，进一步细化收购环节的税收减免政策，降低地方执行成本；信贷环境保持宽松稳定。地方层面，不同能级城市针对自身市场的核心矛盾进行精准调控，进一步优化以旧换新、房票安置等措施，公积金改革持续深化，存量房收储规模加大；更多城市出台“好房子”建设导则，在土地出让环节嵌入品质要求，引导房企供给侧改革；随着《城市更新“十五五”规划》出台及首批中央财政支持城市名单落地，三季度城市更新将进入项目集中启动和资金拨付的关键期，形成实物工作量。

2．行业持续处于筑底弱修复阶段，分化仍是主线。三季度销售端边际改善有望延续，行情结构性分化为主，一线、强二线核心改善项目、稳健央国企销售韧性持续占优，全国整体销售反弹的弹性有限。供给侧“控增量、去库存、优供给”主基调不变，新开工面积同比降幅远大于销售，叠加到位资金的大幅下降，开发企业投资策略全面保守，房地产开发投资仍将低位运行。价格端结构性修复为主，一二线核心城市城市新房、二手房价格保持韧性，三四线城市主要依赖存量收储和补贴政策实现“以价换量”，房价止跌企稳仍需时间。土地市场方面，地方政府供应持续“缩量提质”，热点城市核心板块维持高溢价成交，随着成交结构持续优化，整体楼面均价维持稳中有升态势。

3．企业聚焦核心城市，强化销售回款。三季度，“核心城市率先修复、低能级城市持续承压”的结构性分化确定，房企将聚焦核心城市与改善产品，销售回款仍是现金流主要来源，销售资源将向这些“确定性”高的项目倾斜。投资拿地方面，央国企依托低成本融资、政企协同等优势，持续在核心城市补仓优质改善地块；民企受高融资成本、现金流约束，短期内难以大规模重返土地市场；城投平台在三四线城市的托底拿地角色仍将持续。随着投资布局收缩和项目开发节奏放缓，房企组织架构更趋扁平与精准。行业将加速向少数聚焦主业、财务安全、产品优秀的优质企业集中。