2026年9月4日，中金杭州安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（“中金杭州安居宁巢REIT”）获中国证监会注册批复、深交所出具无异议函。这标志着浙江省首单保障性租赁住房公募REIT正式落地，实现省内保租房公募REIT“零的突破”，也为长三角省会城市国有住房租赁平台资产证券化提供鲜活样本。值得一提的是，项目推进效率亮眼，自4月29日申报至9月3日注册生效，全周期仅128天，各环节衔接紧凑，落地节奏超市场预期，充分彰显高效推进的底色。
深交所披露中金杭州安居宁巢REIT动态
保租房REIT的成功申报，根植于杭州住房租赁市场的发展土壤，也凸显出杭州安居宁巢作为本地头部国有租赁运营主体的综合实力。在租赁市场从拼增量转向拼运营效率的大背景下，本次REIT落地打通了“投资-运营-REIT退出-再投资”的完整循环，对国内保租房行业资本化运作具备重要示范价值。
01.落地基础
市场需求托底
国有平台承担发展主力
杭州产业集聚持续带动人口导入，住房租赁需求基本面稳固。2020‑2025年全市常住人口净增76.4万人。杭州市租房人口约为410万，占到常住人口的30%以上。按照目前常住人口增长率及租房人口占常住人口的比例情况计算，未来杭州市每年新增近4.5万租住需求。
杭州已构建“保租房+市场化租赁”双轨体系，截至2025年末集中式公寓累计供应20.6万套（间），保租房占年度新增供给四成，“十四五”保租房筹集目标完成率近89%。供给放量下租金承压，行业从增量拓源转向比拼精细化运营与现金流能力，为保租房REIT创造市场条件。
行业机构化进程加速，国有住房租赁平台的市场地位持续抬升，杭州安居宁巢是其中代表性主体。截至2025年末，杭州安居宁巢在营房源规模2.23万套（间），位居杭州集中式公寓运营主体首位，规模甩开第二名超1万套（间）；占到杭州在营规模前20强企业总规模的20.7%，龙头地位稳固，领跑优势突出。杭州头部租赁运营企业中国有主体占比由2021年12%提升至19%，杭州安居宁巢跻身国内地方国有住房租赁品牌第一梯队，有效推动行业朝着机构化、规范化、专业化方向演进。
02.核心成果
构建完整投融资闭环
回收资金投向重点保租房项目
国内保租房公募REIT已经进入常态化发行通道。截至2025年12月，全市场累计发行8单保租房公募REIT；2025年住房租赁行业融资规模311亿元，资产证券化类产品融资189.99亿元，占比达61%，较前一年大幅提升，REIT已经成为保租房行业最重要的融资工具。
在此之前，国内已发行保租房REIT的主体以央企以及北上深、厦门、苏州等城市安居平台为主。中金杭州安居宁巢REIT落地，补齐了浙江在保租房公募REIT领域的空白。
更值得关注的是资金循环机制。按照招募说明书，本次REIT回收资金将投入包括七堡公交停车场、振华路公交场站等6个保障性租赁住房项目，总投资约24.12亿元。这也意味着杭州真正跑通了“资产投资运营—公募REIT退出—回收资金再投新项目”模式，为国内保租房投融资创新输出可复制的地方实践。
六大项目建成后，预计将为杭州新增超2800套（间）保障性租赁住房，有效充实城市住房保障储备，缓解新市民、青年人阶段性住房难题；同时依托公交场站综合开发优势，构建"居住+交通"无缝衔接的便民生活场景，实现通勤效率与居住品质的双重提升；并进一步助力城市民生保障体系完善，为片区人口集聚、产城融合与高质量发展注入持续动力。同时，这一庞大的资产储备也为中金杭州安居宁巢REIT上市后的持续扩募打开了广阔空间，赋予其长期价值增长的强劲动能。
03.底层资产
明石公寓现金流表现稳健
筑牢REIT收益底座
公募REIT产品的根基在于底层资产的现金流稳定性，宁巢·明石公寓作为本次REIT底层标的，各项经营表现十分亮眼。
图：宁巢·明石公寓实拍
项目位于上城区笕桥街道，紧邻杭州东站与地铁4号线明石路站，是浙江首个成建制开发的人才专项租赁住房项目，2021年9月投运，2022年完成保租房纳保。项目建筑面积8.75万平方米，保租房源合计1469套（间）。
运营层面，项目出租率长期高位运行，截至2026年一季度末，出租率达98.84%，几乎实现满租，显著高于城市整体76.1%的均值水平；对比彼时已上市的8只租赁住房REIT数据，项目出租率稳居第一梯队，房源去化实力强劲。此外，项目实际平均租金46.14元/㎡/月，房源退租后平均去化仅需3.6天，抵御周期波动的能力较强。稳健的运营底盘也为中金杭州安居宁巢REIT长期收益价值提供坚实支撑。
财务层面，项目近三年经营业绩稳步攀升：营业收入由2023年的3484.54万元增长至2025年的4910.97万元，累计增幅达40.9%；EBITDA由1352.10万元大幅提升至4140.60万元，累计增幅达206.2%，盈利增速显著高于营收增速，反映出项目运营效率与利润空间的持续改善；收益法评估价值达8.33亿元，是兼具稳定现金流与成长性的优质保租房公募REIT底层资产。
图：宁巢·明石公寓实拍
04.平台核心壁垒
五大核心能力支撑
省内首单REIT实现突破
能够实现省内首单保租房REIT突破，背后是杭州安居宁巢平台综合竞争能力的支撑。
其一，国企平台信用与治理基础。杭州安居宁巢系杭州市安居集团有限公司全资子公司，实际控制人为杭州市人民政府；杭州安居集团为杭州城投100%持股的AAA评级国企，截至2024年底总资产超216亿元。这一背景直接决定了融资渠道通畅与扩募预期。
其二，规模密度与全城布局。公司成立于2024年1月，实施"市场+保障"双轮驱动战略，目前管理门店27个，覆盖杭州上城、拱墅、西湖、萧山、余杭、钱塘、富阳、临安八大城区，并拓展运营至嘉兴市，在营房源超2.2万套（间），从2023年末的5281套增至2026年一季度末超2万套。规模密度带来的不仅是市占率，更是标准化运营、集中采购与统一招租体系的成本优势。
图：杭州安居宁巢在运营项目情况
其三，多层次产品与客群覆盖。杭州安居宁巢产品线覆盖"一张床、一间房、一套房"：由亚运村媒体村蝶变而来的宁巢·美地公寓房源3000余套（间），是杭州市规模位居前列的人才专项租赁住房项目，2024年11月底满租，目前出租率维持在99%以上；宁巢·钱塘蓝领公寓将4200间客房统一改造提升，每张床位租金最低150元/月，并面向外卖骑手等新就业群体打造"骑手之家"；宁巢Ning+峯阁店等白领公寓项目按不高于市场评估租金招租。多层次供给使企业能同时承接高层次人才、大专以上毕业生、产业工人与新就业形态劳动者，客群分散度高、抗周期能力强。
其四，"收存转保"的存量盘活能力。2025年5月，杭州市安居集团完成万科河语光年府2幢房屋不动产权转移登记，成为杭州市本级首个收购存量商品房用作保障性住房项目，运营主体正是杭州安居宁巢；同年11月，集团再次收购存量商品房用于保障性住房，征集范围覆盖八个城区，优先轨道交通站点、产业园区周边项目。"收购—改造—运营—REITs退出—再投资"的路径在杭州已形成可操作样板，既是去库存的政策工具，也是杭州安居宁巢低成本扩充资产池的核心能力。
图：杭州安居宁巢“收存转保”项目案例
其五，在建储备与扩募空间。公司投资建设的6个公交场站及地铁TOD复合型保障性租赁住房项目，建成后将为杭州新增房源超2800套（间），总投资约24.12亿元。这也解释了其阶段性财务特征：2024年净利润亏损5273.91万元，2025年扭亏为527.20万元，经营活动现金流两年均为负。这更接近年轻国企规模化扩张的投入期特征，随着在建项目陆续投运，现金回流有望逐步修复，同时为基金后续扩募提供充足资产储备。
结语
中金杭州安居宁巢REIT获批，不只是一个省内“首单”的标签，更揭示保租房REIT的核心逻辑：发行只是起点，底层资产现金流、运营主体持续资产供给与存量盘活能力，才是长期价值所在。
明石公寓用高出租率、快速房源去化验证保租房资产的现金流韧性；而杭州安居宁巢以头部规模、全域布局、成熟存量盘活路径，代表了地方国有租赁平台对接资本市场的可行路径。对于杭州，这是住房保障投融资机制的重要升级；放眼行业，也为国内保租房公募REIT常态化发展提供宝贵的杭州样本。
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