绿城中国于2026年7月28日以总价16.86亿元、成交楼面价24501元/平方米（未扣除配建）、溢价率40.97%竞得广州荔湾区花地大道以东AF021637地块（芳村客运站地块）。该地块地处荔湾花地湾板块核心，紧邻地铁1号线坑口站上盖，坐拥花地大道主干道交通优势，并依托万科理想花地等大盘多年开发带来的成熟配套，是芳村板块备受关注的刚改热土。
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地块基本信息与出让条件
本轮出让的AF021637地块为住宅用地，原址为芳村客运站，已于2024年完成关停拆除。地块形态方正，出让面积17,642.74平方米，计容建面68,810.33平方米，容积率3.9。地块起拍总价119,593万元（约11.96亿元），起拍楼面价17,380元/平方米。
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区位优势与周边配套基本面
地块位于荔湾区花地湾板块，属于白鹅潭商务区门户位置。交通方面，地块距离地铁1号线坑口站约300米，属于地铁上盖物业。1号线作为广州最早开通的地铁线路之一，可直达芳村、黄沙、陈家祠、公园前、体育西路等核心站点，通勤效能极高。同时，花地大道为荔湾区南北向主干道，交通通达性好，周边公交线路密集，公共交通体系成熟。
周边配套方面，地块享有花地湾片区多年的成熟资源。教育配套包括广州市真光中学附属坑口小学、培英中学、广东实验中学荔湾学校（省实花地湾校区）；商业方面有广百广场以及万科理想花地配套商业体；医疗资源涵盖荔湾区人民医院及地块北面的广州医科大学附属第一医院花地湾院区；此外，花地湾片区多个社区公园提供了休闲空间。整体而言，万科理想花地多年的开发为片区带来了配套升级与城市界面焕新，本地块可直接坐享其成。
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地块条件与产品定位研判
从容积率3.9来看，该指标在老城区属于中等水平，不算极低但具备一定优势。地块体量适中，占地约2.5万㎡，总建面约7.3万㎡，适合打造高周转的纯居住社区。基于地块指标与周边客群特征，预计未来产品大概率走刚需/刚改路线，以中小户型为主。
地块原为芳村客运站，已完成关停拆除，属于净地出让，且地块形态方正，有利于房企进行规划排布与产品力打造。需要注意的是，地块位于金域曦府北面，未来建成后对南侧金域曦府高层南向视野存在一定遮挡影响，这在项目定价与户型设计时需客观考量。对于房企而言，地块条件支持打造高品质的刚改产品，以承接板块内旺盛的置换需求。
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花地湾/芳村板块新房市场表现
花地湾板块历来是广州主城区刚改产品的成交主力区域，市场接受度高。回顾近年板块内新房项目表现，去化成绩普遍亮眼：
·保利怡璟湾：2026年6月首开J1栋楼155套78-93m²3/4房，首开报价42000-50000元/m²，截止7月19日已备案48套。
·聚龙湾源舍：主推建面约90-145㎡产品，2026年4月首开去化超70%，截止7月19日已备案274套，月均去化接近100套，整盘均价46925元/m²。
·保利锦上印：主推建面约88-126㎡的纯南向板式住宅，2023年6月首开，月均去化30-80套，整盘均价44559元/m²。
·中海浣花里： 2023年末入市，月均去化50-100套，整盘均价43408元/m²，目前已售罄。
·保利和颂： 2023年末入市，月均去化50-100套，整盘均价43198元/m²，目前已售罄。
· 聚龙湾源舍：主推建面约90-145㎡产品，2026年4月首开去化超70%，截止7月19日已备案274套，月均去化接近100套，整盘均价46925元/m²。
二手房方面，万科金域曦府目前二手挂牌38套，均价约4.9万/㎡，近期成交三套，成交价区间在3.8-4.1万/㎡。中海浣花里和保利和颂刚收楼不久，已有4套挂出。周边二手市场虽受新规收紧冲击，但仍有回温空间。综合来看，花地湾板块刚改产品历来不愁卖，流速有充分保障，这为本地块的未来去化提供了坚实的基本面支撑。
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地块素质及未来市场信号解读
基于地块条件（容积率适中、净地出让、地铁上盖）及板块去化良好的基本面，本地块的入市进一步强化了荔湾“主城刚改之王”的市场定位。在“控增量、优供给”的政策基调下，供应端从“扩量”向“提质”转变，高品质项目扎堆或将提升片区整体价值的预期。结合广州2026年商品住宅用地供应仅为216公顷，较2025年大幅缩减的背景，未来新房供应量整体呈收缩态势，产品结构向核心区的高端改善与刚改集中。
本地块容积率3.9，在老城区具备一定低密优势，叠加净地出让与地铁上盖属性，有望打造契合新规的高使用率产品。参考金域曦府等周边二手房价格作为板块价格参考锚点，未来项目定价或有望企稳，并在产品力升级的带动下释放新的市场空间。高品质地块的成交，释放了核心区域价值获得强力重估的信号，有助于带动周边板块市场关注度的提升。
THE END
特别提醒：
1、。本文由克而瑞广佛行业分析师甘冬冬撰写，依托克而瑞二十余年深耕房地产行业的沉淀积累，以海量行业数据库与标准化研究体系为基础，调用克而瑞·CO-Work平台的Al 数据能力作为辅助工具，结合研究人员的专业研判与深度分析，形成本文内容。
2、本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。
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