中国房地产市场研究•政策周报（2026.04.20-04.26）

1.15部门联合印发意见：全面部署青年发展型城市建设，保障青年住房

2.中办、国办：加强建筑节能降碳，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”

3.财政部：专项债券“自审自发”试点范围扩大至14个省市

4.青岛公积金新增“商转组合”合作银行

5.武汉：闲置商办楼可改租赁住房

来源：克而瑞·决策专家「顾一宁」数据分析生成

2026年第16周（4.20-4.26）全国房地产政策整体延续温和宽松、因城施策、存量盘活的主基调，中央政策重心聚焦青年住房保障、绿色好房子建设、公积金优化、存量盘活与功能转换、城市更新、专项债扩围、新就业群体公积金七大方向，政策力度与覆盖面较上周进一步提升，释放明确稳市场信号。

中央层面：本周中央重磅政策密集出台。15 部门联合部署青年发展型城市建设，明确小户型青年公寓、低成本居住空间供给，全方位保障青年安居；中办、国办发文强调建筑节能降碳，高标准推进安全舒适绿色智慧 “好房子” 建设；财政部扩大专项债 “自审自发” 试点至 14 省市，强化城市更新与保障房资金支撑；全国人大将《城市房地产管理法》修改列入年度立法计划，为房地产发展新模式筑牢法治基础；中办、国办明确稳步推进新就业群体参加住房公积金制度，扩大制度覆盖范围；农业农村部探索闲置农房出租、入股等盘活路径，增加农民财产性收益。

地方层面：多地出台 “组合式” 稳楼市新政，精准发力刚需与改善需求。珠海推出公积金提额、以旧换新延期、港澳置业一站通等八项举措；温州发布楼市 “新十条”，优化公积金提取、贷款套数认定、预售资金监管；青岛新增公积金 “商转组合” 合作银行，优化贷款与提取规则；佛山启动商品房 “以旧换新”，配套个税退税、公积金贷款上浮等支持；湖南出台 16 项举措全链条支持城市更新，简化审批、盘活存量；武汉明确闲置商办楼可改租赁住房，深化存量盘活；湖北 “十五五” 规划以 “四好” 建设、资金平衡、群众工作三大路径推进房地产新模式落地。

从2026年第一周至4月第四周（W16）的单周新增政策频次及热度指数来看，全国房地产政策呈现脉冲式释放、高位回落、平稳调整、触底回升、持续走强特征。4 月以来中央政策节奏温和抬升，地方政策持续发力成为主力。W16 热度延续上行趋势，中央顶层政策加码、地方因城施策集中落地，政策力度与覆盖面双提升，整体政策环境稳定宽松、预期明确。

来源：克而瑞研究中心整理

1、中央15部门联合发文：青年公寓、青年发展型城市，全面部署

4月22日，共青团中央、中央网信办、国家发展改革委、住房城乡建设部等15部门联合印发《关于深化青年发展型城市建设 助力建设现代化人民城市的意见》。其中，在提升青年生活品质，焕新城市宜居空间方面，《意见》明确多项暖心惠青政策，全方位优化青年在城生活、安居、发展环境。

一是强化城市规划适青导向。将青年发展纳入城市国土空间规划。指导各地将青年发展需求的相关指标纳入城市体检，在城市更新中，结合实际营造适青化空间。探索对新增青年友好型公共服务功能的项目给予建筑面积、容积率等规划指标支持。结合15分钟生活圈建设，鼓励“青春小店”等发展。在青年就业集中区域、文教医机构周边、轨道交通沿线等根据需要，因地制宜建设宿舍型、小户型青年公寓，降低通勤成本、促进职住平衡。推动城市中心区域存量低效用地再开发，布局一批低成本工作空间、生活居所。

二是加大城市服务惠青力度。完善普惠规范的联谊交友服务，加强婚恋观引导。深入实施育儿补贴制度，探索住房、出行、消费等多领域联动的生育支持政策。加强青年献血者关爱，强化青年献血者激励机制。推进公共场所母婴室广泛覆盖，营造生育友好环境；推进生育友好医院、儿童友好医院建设，改善孕产妇及儿童就医体验；鼓励各级妇幼保健机构围绕青年女性健康需求，大力发展妇女保健服务。加强课后延时服务和假期托管班资源供给。鼓励发展“通学公交”。加强新兴领域组织覆盖和工作覆盖，深化新兴领域青年思想引领、关爱服务，全面实施“共青团·伙伴计划”。保障进城务工青年随迁子女入学待遇同城化。推动有条件的公共体育设施免费或低收费开放、符合条件的校内运动场地闲时开放。建设青少年心理健康状况监测筛查体系，开展积极心理品质培养，深化12355、12356等服务热线协同。完善双拥工作机制，密切军地协作，加强退役军人服务保障。

三是增强城市发展聚青效应。坚持“引育留用”并举，做好青年人才引进和青年人口吸引工作，保持城市青年人口合理比例。着力打造青年就业向往之城，加大高校毕业生等青年群体就业吸纳力度。推广“青年驿站”，稳定和拓展房源，兼顾免费住宿和低偿住宿，升级配套服务，为高校毕业生异地求职提供便利。依托家门口就业服务站、零工市场等资源建设“青年就业驿站”。针对青年不同阶段安居需求，构建服务支持体系。鼓励建设青年发展型企业，在劳动报酬、社保缴纳、职业健康、休息休假、家庭照顾、成长发展等方面为青年员工提供友好环境。

此次由15个最高层级部门联合部署，标志着青年发展型城市建设从地方试点正式转向全国系统性推进，首次在中央层面将"青年公寓"建设、城市规划适青化、职住平衡等纳入强制性政策工具箱。与过去保障性租赁住房主要依靠存量改造不同，本次政策强调建筑面积、容积率等规划指标支持，意味着地方政府在土地出让环节将具备更明确的激励工具。对房企而言，城市中心区域的存量低效用地（如旧办公楼、老厂房）再开发价值明显提升，具备商办改租、工业改租经验的企业将获得政策红利；TOD项目中小户型配建比例可能成为土地出让硬性要求。

2、中办、国办：加强建筑节能降碳，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”

4月22日，中共中央办公厅、国务院办公厅《关于更高水平更高质量做好节能降碳工作的意见》对外发布。意见提到，加强建筑节能降碳。严格新建建筑能效管理，优化建筑节能降碳设计，推动超低能耗建筑规模化发展，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”。结合老旧小区改造、清洁取暖等工作，积极推进既有建筑节能降碳改造，加强建筑运行节能降碳管理。建立建筑能效等级制度。优化建筑用能结构，有序推进建筑光伏一体化建设，因地制宜推进余热资源和非化石能源供热替代。深入推进供热计量改革，有序理顺供热价格，支持老化供热管网等设施设备更新改造和供热系统智能化升级，着力提升供热各环节能源利用效率。

该政策延续"好房子"顶层设计主线，与住建部此前《住宅项目规范》形成呼应，将绿色建筑从"加分项"变为"必选项"。建筑能效等级制度的建立将改变房地产产品竞争力评价体系，倒逼房企提升产品力与供应链整合能力。中长期利好具备绿建、光伏一体化、智慧家居技术储备的房企，同时既有建筑节能改造将带来万亿级市场空间，利好建筑节能改造服务商、光伏企业、智慧家居设备厂商。

3、农业农村部：探索闲置农户住房通过出租、入股、合作等方式盘活利用的有效实现形式

4月23日，国新办就2026年一季度农业农村经济运行情况举行新闻发布会。其中提到，鼓励各地稳健发展新型农村集体经济，因地制宜采取自主经营、出租经营、入股经营等方式盘活利用集体资产资源。探索闲置农户住房通过出租、入股、合作等方式盘活利用的有效实现形式，深化农村集体产权制度改革，推进农村产权交易市场规范化建设和运行，让农民收获更多的财产性收益。

该政策承接乡村振兴与共同富裕主线，为闲置宅基地及农房盘活提供制度出口。短期对城市房地产市场直接影响有限，但有利于农村集体经营性建设用地入市、乡村旅居、康养地产发展。对具备乡村运营、文旅康养能力的企业而言，这是一条差异化的存量运营赛道。需关注的风险点在于宅基地流转涉及所有权、资格权、使用权"三权分置"的复杂法律关系，地方落地实施细则尚需明确。

4、专项债券“自审自发”试点范围扩大至14个省市

4月24日，财政部官网发布了《关于扩大地方政府专项债券项目“自审自发”试点范围的通知》（财债〔2026〕14号）。经国务院同意，河北省、江西省、湖北省、重庆市纳入地方政府专项债券项目“自审自发”试点范围。这意味着，目前纳入地方政府专项债券“自审自发”试点的省份扩围至14个，除了上述新纳入的4省市外，还包括2024年底首批10个试点省份。即，广东(含深圳)、江苏、山东(含青岛)、四川、浙江(含宁波)、北京、上海、福建(含厦门)、湖南、安徽。

本次试点扩容是本周最具实操意义的政策。审批权限全面下放后，非试点地区发行周期从3-4个月压缩至1-2个月，缩短了专项债资金落地时滞。数据层面：2026年一季度房地产相关专项债发行2250亿元，同比增长42%，其中城市更新专项债近1200亿元，占比53.3%；截至4月24日，全国用于收购存量商品房的专项债超60亿元，"自审自发"试点地区占比高达91%；收回收购存量闲置土地已发行专项债超3650亿元，试点地区占71%。新增河北、江西、湖北、重庆四省市后，预计四地城市更新、土地收储、保障房建设落地节奏将显著加快。

5、城市房地产管理法修改列入2026全国人大年度立法工作计划

4月24日，全国人大常委会法工委发言人施春风介绍今年重点立法工作时表示，城市房地产管理法被列入2026年度立法工作计划安排，预计将围绕完善商品房开发、融资、销售等基础制度进行修正，从法律层面助力房地产发展新模式构建。

该法1994年颁布至今已逾30年，此次修改是构建房地产发展新模式的法律层面支撑，具有标志性意义。预计修正方向可能涉及预售制度改革、现房销售推进、房屋交付标准、预售资金监管、房地产融资规则等核心环节。

6、中办、国办：稳步推进新就业群体参加住房公积金制度

4月26日，中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于加强新就业群体服务管理的意见》。意见提出，提高公共服务水平。推行由常住地提供基本公共服务，结合实际逐步推动相关公共服务随人走。健全符合新就业群体特点的社会保障制度体系，完善社会保险关系转移接续机制。扩大职业伤害保障试点，建立健全职业伤害保障制度。做好职业病防治工作。做好跨省异地就医直接结算服务。稳步推进新就业群体参加住房公积金制度。加强职业技能培训，完善职业技能等级认定和职称评审政策，畅通职业发展渠道。做好新就业群体中残疾人服务工作。按规定对生活困难的新就业群体给予相应社会救助，为工作中意外伤亡的个人及其家属提供帮扶。加强社会心理服务，发挥社会工作专业人员等作用，缓解新就业群体职业焦虑。探索通过向社会组织或其他承接主体购买服务等方式，为新就业群体提供相关服务。

该政策延续"灵活就业人员纳入住房保障体系"方向，与此前多地灵活就业人员缴存公积金试点一脉相承。有利于扩大公积金缴存人群基数、增厚公积金资金池，间接支撑"商转公"、提高贷款额度等政策落地。快递、外卖、网约车等新就业群体将成为租赁住房与刚需住房的增量需求来源，具备小户型刚需产品线、长租公寓运营能力的企业将率先受益。

7、珠海楼市新政：公积金提额，以旧换新延期，买房成本大降

4月20日，珠海市住建局、自然资源局、财政局等六部门联合发布《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》（珠建〔2026〕57号），推出八项重磅新政，覆盖住房供给、购房补贴、税费优惠、公积金贷款、港澳置业、土地盘活、征拆安置、商办转型等全维度，自发布之日起施行，有效期三年。主要内容如下：

来源：克而瑞研究中心整理

本次珠海新政政策力度大、覆盖面广，是典型的"因城施策"综合性政策，涵盖供给、补贴、税费、公积金、港澳置业、土地、征拆、商办转型八大维度。公积金单人最高150万、双人200万的额度在珠三角处于较高水平；港澳居民"跨境带押过户"具备鲜明的粤港澳大湾区特色，利好横琴、珠海南部等区域置业需求；商办改产业用途（教育、医疗等）则有助于化解珠海商办高库存。需求端通过公积金提额+契税优化激活改善需求，供给端通过"好房子"标准升级倒逼产品提质，存量端通过房票+商办转型盘活低效资产。

8、温州房地产发布“新十条”政策

4月24日，温州发布房地产“新十条”，围绕公积金政策优化、住房贷款套数认定调整、预售资金监管解绑、销售公示期缩短、房票支持力度扩大，交易流程简化等十个关键环节，推出一揽子“干货”举措，着力稳定市场预期，更好满足居民刚性和改善性住房需求。

在公积金与信贷方面，新政大幅放宽提取限制：购建房、还贷提取时限由12个月延至36个月，并允许提取公积金支付契税和住宅专项维修资金，直接降低置业成本。同时，优化住房套数认定，在拟购房所在县（市、区）有住房挂牌出售的家庭，按揭贷款套数可核减1套，支持“卖一买一”置换需求，政策暂定执行至2026年底。

针对企业端，新政着力纾解资金压力、提高入市效率：优化预售资金监管，合理解绑拨付节点；缩短销售公示期至1天，退购房源不再强制集中摇号，由房企自行销售，加快去化与回款。此外，加大房票支持力度，允许房票抵首付，并纳入重点资金监管；土地供应优先配套成熟地块，适当放宽规划限制，引导差异化产品供给，促进市场良性循环。

温州新政聚焦"供、需、企"三端协同，政策务实度较高。需求端通过公积金提取期限放宽（12→36个月）、套数核减等工具释放改善需求；企业端的预售资金监管解绑对缓解房企流动性压力具有直接利好，销售公示期缩短至1天则显著提升去化效率。整体方案对当前二线及强三线城市具有较强的参考示范价值。预售资金监管的松绑需配套强化交付保障机制，否则可能引发购房者信心波动，地方政府需在资金监管与企业现金流之间寻求平衡。

9、青岛公积金新增“商转组合”合作银行

4月20日，青岛市住房公积金管理中心印发《关于优化调整我市住房公积金贷款及提取政策的通知》，推出七大核心举措：优化贷款住房套数认定标准、提高住房公积金贷款额度、上调额度计算中的账户余额倍数、实施高层次人才住房公积金贷款支持政策、优化住房公积金提取规则、强化多子女家庭住房保障、支持城市更新使用住房公积金。

青岛作为首批专项债"自审自发"试点城市之一，此次政策与全国近20城"商转公"优化趋势接轨。按首套公积金利率2.6%与商业利率3.0%之间0.4-0.6个百分点利差测算，100万贷款20年可节省约4.7万元利息。"商转组合"模式相较单纯"商转公"更具弹性，可突破公积金贷款额度上限对置业者的约束。政策有助于盘活存量房贷、释放居民消费能力。

10、济南公积金双人贷最高240万

4月20日起，济南市一人缴存最高可贷90万元，两人及以上最高可贷130万元。多子女家庭、高层次人才购买高品质住宅或现房额度上浮比例由30%提升至40%且可叠加使用，最高240万元。首次提出支持使用公积金用于老旧住房自主更新原拆原建，同步支持提取公积金支付物业费、取暖费、契税及住宅专项维修资金，亲情提取不再设置同户籍限制。

济南此次政策有两大亮点：一是"原拆原建"首次纳入公积金支持范围，是对老旧住房自主更新的制度创新，与城市更新顶层设计形成联动；二是240万双人贷款额度在北方二线城市属领先水平，且叠加机制（高品质住宅+现房+多孩+人才）给予改善需求强刺激。亲情提取不设同户籍限制则实质性打通"一人购房全家帮"的资金路径，有利于激活家庭代际资金支持。

11、佛山商品房开启“以旧换新”

4月20日，佛山市住房和城乡建设局印发《关于组织开展首批商品住房“以旧换新”工作的通知》（以下简称《通知》），包括个人所得税退税、住房公积金贷款额度上浮、住房公积金“带押过户”、优质房源及置换专属优惠等支持措施。

"以旧换新"已成为全国性地方政策趋势，此前已有超50城落地。佛山本次采用"个税退税+公积金上浮+带押过户"组合拳，相较纯补贴模式操作性更强、财政成本更可控。但需关注，以旧换新的实际去化效果最终取决于旧房挂牌价合理性与新房折扣力度两大变量。

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12、湖南出台16项举措助力城市更新

4月20日，湖南省发布《关于进一步支持城市更新行动的若干措施》，推出16项硬核举措，从规划引领到土地供应，从消防验收到产权登记，全链条破解城市更新痛点。政策核心聚焦简化审批、盘活存量、优化规则，为老旧小区、街区、厂区及城中村改造松绑减负，激发市场活力湖南省人民政府。

在规划与土地管理上，明确既有建筑微更新（如立面改造、加装电梯、口袋公园建设）免于办理工程规划许可；新增市政、公共服务设施建筑面积不计入容积率，并设立跨项目容积率奖励，鼓励历史建筑保护与公共设施无偿移交。存量土地与房产盘活享有5 年过渡期，过渡期内不改变用地性质，期满评估后可按新用途办理手续，边角地等零星用地优先用于民生设施湖南省人民政府。同时，消防验收推行分类管理与告知承诺制，简化既有建筑改造备案流程，打通产权登记堵点，保障项目合规落地湖南省自然资源厅。

湖南政策的最大亮点是"容积率奖励+5年过渡期+消防告知承诺制"组合，直击城市更新审批慢、落地难、产权乱三大痛点。其中存量土地/房产5年过渡期不改变用地性质的规定对商办改租、工改商等灵活转换具有突破性意义，实质降低了存量改造的合规门槛与试错成本。结合中央专项债"自审自发"扩围至湖北（湖南已是首批试点），长江中游城市更新将进入提速期。

13、武汉：闲置商办楼可改租赁住房

4月23日，武汉市城市更新工作推进会召开。为持续做好“五改四好”城市更新改革创新和政策支持保障工作，武汉出台《关于支持城市更新的若干政策措施（第二批）》，在盘活存量、复合利用、审批提速等方面推出新举措。政策措施提出，支持非居住存量房屋改建为租赁住房，充分发挥市场机制作用，引导市场主体按照规定，将符合条件的已建成闲置低效的商业办公用房、旅馆存量房屋改建用于租赁住房。

此外，为促进产业提档升级，政策措施鼓励各区在“工业上楼”项目的认定标准、分割转让比例等方面制定差异化政策，并落实城市基础设施配套费减免，工业上楼项目由区级认定并实施相关审批。

政策措施提出，探索公共空间配套服务设施的长期经营与功能复合使用。对公园、公交场站、青少年体育设施等公共空间的配套服务设施，可通过公开竞争方式确定具备专业能力和资质的市场主体实施一体化更新改造和长期运营。符合条件的可采取特许经营等模式，运营期限原则上不超过40年，以保障市场主体合理收益，提升公共空间活力。让城市“剩余空间”变为“金角银边”，桥下空间也将迎来“新生”等等。

武汉本次政策与中央15部门青年公寓政策、中办国办新就业群体公积金政策形成直接联动，是地方承接中央顶层设计的典型样本。闲置商办改租赁住房直击武汉商办高库存痛点——武汉商办去化周期长期高企。"工业上楼"认定权下放至区级、公共空间特许经营40年等创新举措进一步激活城市更新市场活力。建议具备长租公寓运营能力、存量改造经验的房企重点关注武汉商办改租机会，金融机构可探索以改造后租金收益权为底层资产的CMBS、类REITs产品配套。

14、湖北发布“十五五”规划：以房地产新模式推进城市高质量发展

4月24日，湖北省人民政府新闻办公室举行“开局起步‘十五五’在新征程上奋力书写中国式现代化湖北新篇章”专场新闻发布会，介绍和解读《湖北省国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》（以下简称：湖北“十五五”规划）。会议上提到，构建房地产发展新模式关键是找到“三把钥匙”：

一是“建设标准是什么”。按照好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设要求，在城市存量更新提质方面，坚持“有机更新、适量改造、补短强弱”原则，以“安全化、适老化、适幼化”改造为重点，加快完善公共服务设施，大力重塑商业生态，构建“少量卖房子、更多卖服务”的房地产发展新的商业模式；在城市增量小区开发建设方面，按照“安全、舒适、绿色、智慧”要求，高标准建“好房子”、配“好服务”，更好满足人民群众改善居住条件的新需求。

二是“资金平衡怎么办”。坚持“短期资金回笼靠合理的得房率、稳定现金流靠长期的商业运营、特殊收益靠科学的创投孵化、降低成本靠一定的政策支持”四措并举，努力实现投入产出的总体平衡和良性循环。

三是“群众工作怎么做”。坚持“共建、共治、共享”理念，广泛发动群众、充分依靠群众，通过政府引导、群众主体、市场运作，通过社区协商、各方参与，探索有效的群众工作方法，形成科学谋划项目与顺利推进实施的良好社会基础。

湖北"十五五"规划提出的"三把钥匙"是房地产发展新模式的地方样本，具有重要参考价值。"少量卖房子、更多卖服务"代表房企从开发销售型向运营服务型的商业模式转型方向；"四措并举"的资金平衡思路对房企商业模式重构具有实操意义——得房率对应短期销售、商业运营对应中期现金流、创投孵化对应长期价值、政策支持对应成本优化，构成完整的财务闭环。结合湖北刚获专项债"自审自发"试点资格，"十五五"期间湖北房地产市场有望迎来政策红利叠加期。