◎  作者 /沈晓玲、冯添龙

销售业绩同比下滑，近四成销售来自中西部区域

2025年大悦城控股实现销售额160亿元，同比2024年下滑56.6%，销售面积同比减少43.2%至95万平方米，销售均价16,842元/平，较2024年下滑23.8%。此外，2025年大悦城控股权益销售额95亿元，权益比例为59.4%，同比2024年增加14.9pct，表明大悦城控股今年的业绩“含金量”有所提升。

中西部销售贡献39%，其他三个区域均在2成左右。区域销售表现看，2025年中西部成为大悦城控股第一大贡献区域，销售额占比较2024年提升9pct至39%，销售集中于西安、成都和重庆等；长三角销售额占比回落至24%，因杭州销售额下滑严重所致；环渤海占比为19%，同比上涨10pct，珠三角占比为17%，同比下降2pct。

79%销售额由一二线贡献，西安、北京和深圳销售额贡献最高。据2025年年报披露的销售明细显示，一线、二线和三四线销售额占比分别23%、56%和21%；有35个城市为大悦城控股贡献销售，单城平均产能4.57亿，超过单城平均产能的城市分别是西安、北京、深圳、成都、金华、重庆、苏州、上海、佛山和济南，共10城。其中西安销售额突破33.4亿，单城销售贡献约21%，因西安悦著·央璟、西安悦著·云朗、西安悦著·央宸和西安奥体壹号-文兴四盘单盘销售贡献较高，分别为8.3亿元、7.2亿元、6.7亿元和4.7亿元。

投资力度维持低位，西南、北方两区土储占比近八成

2025年大悦城控股重点布局高能级城市，2025年大悦城控股获取2个住宅项目、2个大悦城购物中心项目，分别位于三亚、成都、青岛，计容建筑面积48.2万平方米，土地款总额（全口径）38.5亿元。

截止2025年年末，大悦城控股剩余可开发计容建筑面积 [ 剩余可开发计容建面=总计容建面-累计已竣工面积 ] 665.2万方，同比下滑19.0%。从剩余可开发建面分布来看，西南占比最高达45%、北方其次占比33%，剩余华东和华南占比分别为11%和6%。

毛利率提升，归母净利仍处于亏损状态

2025年大悦城控股实现营业总收入308.9亿，同比下滑13.7%，物业开发结转收入232.7亿，同比下滑18.0%。合同负债同比下滑44.2%至139.5亿，对年度物业开发结转收入的覆盖倍数0.60（去年同期：0.88），结转资源有所不足。

盈利能力方面，2025年大悦城控股实现毛利同比增加26.1%至98.2亿，综合毛利率同比增加10.0pct至31.8%，得益于销售结构优化或成本控制措施见效；2025年大悦城控股归母净利润为亏损23.5亿，但相比2024年同期亏损29.8亿，收窄6.3亿。公司仍处于亏损状态，亏损额有所收窄。

融资成本持续优化至3.54%，仍面临短期偿债压力

2025年大悦城控股的净负债率上升明显，同比增加24.6个百分点至120.6%，扣除预收后的资产负债率从2024年的72.9%增加至75.1%。在偿债能力方面，短期承压。2025年大悦城控股非受限现金短债比为0.89，这意味着公司的在手现金无法完全覆盖短期债务，短期偿债压力仍在。长短期负债比为3.35，公司的债务结构以长期负债为主，债务期限分布相对长期化。 

2025年大悦城控股综合融资成本为3.54%，较去年末下降0.52个百分点。报告期，中诚信国际信用评级有限责任公司、中证鹏元资信评估股份有限公司维持公司AAA主体信用评级。

2家购物中心开业，商业全面推进“1123”战略体系重塑

面对行业深度调整与存量竞争格局，大悦城商业全面推进“1123”战略体系重塑，明确将“提升商业引领地位”置于首位，坚持“年轻力”第一品牌地位不动摇。报告期内，公司购物中心实现销售额463.7亿元，同比增长15.5%；客流4.49亿，同比提升22.7%，平均出租率94%。报告期内，公司迎来南昌大悦城、深圳大悦城双项目高品质开业。两项目开业当日出租率均突破94%，其中深圳大悦城实现99%出租率、97%开业率，同时积极践行首店经济，拉动消费促增长，深圳大悦城首店定制店占比超50%，超百家品牌开业当日业绩刷新全国和深圳纪录；南昌大悦城区域首店141家，占比超60%，树立行业品质标杆。 

报告期内，公司商业业务秉承 “卓越的城市运营与美好生活服务商”愿景，聚焦重点区域与核心城市深耕发展，商业项目全国布局 44 个（含轻资产和非标准化产品），商业建筑面积约470万平方米。截至报告期末，公司在营项目37个，商业建筑面积约388万平方米，其中包括24个大悦城购物中心（含轻资产），商业建筑面积约322万平方米，2个大悦汇（轻资产），商业建筑面积约19万平方米；公司在建、筹备的项目（含轻资产和非标准化产品）7个，商业建筑面积约82万平方米。