文/广州进深 严明会
这几年，广州不少楼盘都在降价出货，这没什么稀奇。
但没想到的是，竟然有楼盘能把价格降得那么离谱。
这个盘就是——恒基学苑壹号。
应该很多人都听过它的名字，一个身世蛮曲折的项目。
最近，临近五一，它又在搞特价了。
朋友圈里的中介直接打出“骨折价”，当年开盘卖4-5万 /㎡，现在2.3万元/㎡都不到。
·建面约105㎡四房，总价240万元起，单价2.29万元/㎡；
·建面约125㎡四房，总价290万元起，单价2.32万元/㎡；
并且，不仅是现房，还都是好楼层。
据说只卖5天，只有20套。
要知道，恒基学苑壹号的拿地价都去到2.6万元/㎡了，现在的价格比楼面价还便宜。
（图源朋友圈）
项目前身，为番禺区新造镇新化快速路东侧地块。
2020年9月底，这块地经过35轮竞价，最终由奥园与恒基地产联合体以67.78亿元竞得，折合楼面价26352元/㎡。
拿地一年后，2021年9月项目正式开盘，当时的项目案名还是“奥园恒基学苑壹号”。
奥园是一家有运动基因的房企，向来倡导全民体育、弘扬奥运精神。
所以项目当年开盘时，奥园还专门邀请了雅典奥运会羽毛球冠军亲临现场，为项目打Call。
价格也很有诚意，首开折后均价4.2-4.3万元/㎡，望江户型4.6-4.7万元/㎡。
在当时市场低迷的大环境下，恒基学苑壹号开盘2小时卖了超10亿元，销售中心人气爆棚。
后来的事，大家都知道——
奥园暴雷了。
恒基地产全面接手项目。
但由于受奥园影响，不少意向购房者因担心交付风险不敢上车，这也导致该项目逐渐淡出了大众视野。
从曾经的期房，一步步熬成了现房。
价格也从原来的“4字头”，一路降到“3字头”，再到如今的2万元/㎡出头。
项目整体素质，其实相当不错。
地处国际创新城，周边高等学府环绕。
且一线临江，离江最近之处仅约80米，拥有超500米一线江岸。
住宅则临江而建，共有19栋，采用“前低后高”的科学布局，既保障了后排楼栋的江景视野，更将一线江景的稀缺优势发挥到极致。
产品方面，恒基学苑壹号主打建面约105-220㎡多面积段户型，满足不同客户的居住需求。
不论从哪个方面看，项目都占尽优势，但去化却一直较为艰难。
2021年9月开盘至今，恒基学苑壹号已经入市四年多。
累计网签582套。
全盘规划2200户，按此计算，整体去化率不足三成。
累计网签金额37.2亿元，地价款覆盖率约54.88%，刚过一半。
看得出来，恒基地产也很着急。
不然也不会低于面粉价卖房。
问题是，即使降价，也未必就能取得好的去化。
眼下，广州楼市卷成“麻花”，新规盘做得一个比一个惊艳，相比之下恒基学苑壹号竞争力并不大。
去年11月，项目还进行过一次调规。
主要是在9#住宅首层增加电房，同时相应调整9#住宅首层轮廓及其周边绿化布局等。
调得“无关痛痒”。
目前，恒基地产在广州在售项目只有恒基学苑壹号一个。
项目不多，但一个盘就剩余1000多套房未售，去化压力还是蛮大的。
然而，其压力不只来自于销售，还有交付。
自2024年6月项目一期交付起，便有业主在社交平台发声，称项目延期交楼，偷偷降标……
时至今日，部分已交付楼栋的阳台，还有业主挂起的“质量垃圾”横幅，远远望去格外刺眼。
所以，对于恒基地产而言，想要缓解去化压力，只依赖降价显然行不通，还需要重视交付环节。
否则，交付纠纷引发的连锁反应，可能会让其陷入更大的销售困境。
恒基学苑壹号项目开发主体——广州奥昇置业有限公司，成立于2020年8月。
公司董事长为居轶凯，他也是恒基中国合作项目管理部副总经理。
股权方面，奥园仍持有该公司一半的股份，另一半由恒基地产所持有。