存货结构优化，营收毛利率显著提升、亏损稳步收窄，资金储备充足、融资优势显著，多元业务稳步发展。
◎ 作者 /沈晓玲、蔡浩盛
【合约销售179亿，北京贡献超三成销售面积】 2025年首开股份全口径销售金额178.5亿元、销售面积125.7万平方米，核心城市贡献仍然突出，其中北京销售面积占比33.7%、苏州占比12.2%。为优化资源配置、提升区域协同效应。报告期内，首开股份对19 家二级开发单位进行了战略性整合与重组。
【存货账面价值865亿，加速去化滞重资产】2025年首开股份拟售、在售主要项目148个，在建面积约689万平方米，京内69个、京外79个，形成深耕核心、辐射周边的布局。期末存货账面价值865亿元，同比下降21%，开发成本和开发产品余额均有减少。公司将分类处置不同类型资产，加速去化弱竞争力住宅、处置非核心滞重资产，统筹核心资产去化与利润，并加强合作方或有风险管控。
【营收增长、毛利率显著提升，净利亏损收窄】2025年首开股份经营业绩呈现分化修复态势，营收与盈利指标大幅改善。全年实现营业收入301亿元，同比增长24%；毛利润41亿元，同比大增253%，毛利率提升8.8个百分点至13.61%，主要源于核心区域高毛利项目交付的影响。其中北京首开金茂望京樾、端礼著项目合计贡献营收131亿元。虽然当期净利润仍亏损，但亏损幅度较上年明显收窄，经营盈利状况呈现修复改善态势。
【流动性储备资金充足，国企信用优势凸显】2025年行业融资环境承压下，首开股份持续筑牢财务防线。年末货币资金超151亿元，未使用银行额度超1200亿元，流动性储备充裕；融资成本稳步下行，平均融资成本降至 3.54%。此外公司获控股股东支持，获批60亿元循环借款额度，资金保障体系进一步完善。同时主动推进去杠杆，偿还高息债务压降利息支出，有息债务总额同比下降10%。维持AAA最高主体信用评级，融资渠道稳定。
【物业经营稳步增长，创新业务实现多点开花】 2025年首开股份多元副业协同发展，物业经营为重要收入补充，持有物业结算收入9.28亿元，同比增长9%。酒店业务布局多城，长租公寓打造自有品牌与完整产品线，出租率保持93.7%高位。继续深耕城市更新赛道，搭建自主投资与委托管理双运营模式。自主推进特色商业项目建设，依托集团协同优势，承接多个改造升级类委托项目，落地轻资产运营模式。此外积极布局养老产业，打造特色融合式养老模式，多家机构养老院投入运营，平均出租率达96%。
合约销售179亿，北京贡献超三成销售面积
2025年，首开股份实现全口径销售金额178.5亿元；全口径销售面积125.7万平方米，在行业尚在筑底首开股份仍面临一定的销售压力，为优化资源配置、提升区域协同效应。报告期内，首开股份对19 家二级开发单位进行了战略性整合与重组：京内公司重组为“京北”与“京南”两个二层级管理平台，实现了对公司京津冀（及太原）区域开发项目的划片集中统一管理；京外公司重组为辽宁、江苏、浙江、福建、华南、华中、川渝等七大区域管理中心。
核心城市业绩贡献保持领先，按各城市的销售面积来看，首开股份于北京的销售面积达38.1万平米，占总量的33.7%，较去年同期下降5.3%；此外苏州的销售面积达13.8万平米，占比12.2%，较去年同期提升2.2%。首开股份于福州、成都、武汉、太原等城市的销售面积在4至8万平米左右。
存货账面价值865亿，加速去化滞重资产
2025年，首开股份拟售、在售主要项目（含自持）148 个，其中当期在建面积约689万平方米。京内主要项目69个，总规模约1560万平方米；京外片区已初步形成以主要城市为重心，深耕结合周边扩展的区域布局，主要项目79个，总建筑面积约2740万平方米。
从合并范围内的存货来看，2025年首开股份的存货账面价值865亿元，较期初下降了21%；从存货的结构来看，开发成本和开发产品账面余额较年初分别减少了24%和10%。可以从数据看出，首开股份在2025年贯彻加快去化存量资产的态度和力度。
根据首开股份年报中表示，对于缺乏市场竞争力的住宅项目，采取措施加速去化；对于非核心区域的空置商办等滞重资产，力争尽快处置。针对核心区位资产，则结合公司财务状况，统筹平衡利润目标与去化效率。与此同时，公司将加强对合作方“或有风险”的前瞻性管控，构建跨部门联动机制，审慎研判风险性质及潜在影响，力争将潜在风险控制在合理区间内。
营收增长、毛利率修复，净利亏损收窄
2025年，首开股份实现营业收入301亿元，同比上升24%；毛利润41亿元，同比上升253%。毛利率为13.61%，较去年同期提升了8.8个百分点。其中房地产销售业务的营业收入为290亿元，占营业收入的96.4%，毛利率为13.6%，而核心北京地区的结利项目平均毛利率达19.29%，同比大幅提升15.07个百分点，显示核心区域高毛利项目交付对盈利的修复作用。如北京的首开金茂望京樾、端礼著项目，在期内实现营业收入合计达131亿，而这两个项目为公司在2021年后陆续取得的项目，对毛利率的提升起到显著作用。与此同时，2025年首开股份的净利润较2024年亏损有所收窄。
流动性储备资金充足，国企信用优势凸显
首开股份在房地产行业融资环境偏紧的背景下，持续巩固财务安全护城河。截至2025年末，公司货币资金期末余额超151亿元，虽同比减少近20%，但在手资金仍尚为充裕；年末未使用的银行额度超过1200亿元，流动性储备依然充足。与此同时，公司融资成本持续下行，2025年末平均融资成本降至3.54%，较2024年减少0.24个百分点。
2026年2月2日，根据公告，首开股份拟向控股股东申请60亿元循环借款额度，为公司债券到期偿付与经营发展注入确定性资金活水。此举正是首开股份大股东对上市公司国企信用背书的有力体现。得益于大股东首开集团的强力支持，加之首开股份自身的强信用内核，首开股份在资本市场构建起了多层次资金保障体系。
随着2025年12月商业不动产REITs相关政策落地，首开股份紧抓政策机遇，于2026年2月10日初发布公告，宣布正式启动商业不动产REITs申报发行工作。此举是首开股份主动突破传统开发业务边界、布局运营管理第二增长赛道的关键落地动作，不仅可以有效盘活存量资产，优化资产负债结构，更可以看作是其开拓全新战略路径的重要实践。
报告期内，公司通过归还高息债务降低融资成本等手段，实现公司利息费用总额有所降低。筹资活动产生的现金流量净额为净流出117亿，筹资净流出的主要原因还是公司努力去杠杆。期末，合并范围内有息债务总额为996.8亿元，较期初下降10%。
与此同时，首开股份进一步强化融资战略统筹与精细化管理，并与金融机构积极拓展与深化合作，确保了各项融资产品的成功发行。在报告期内继续保持国内企业最高信用评级——AAA级主体信用评级。
物业经营稳步增长，创新业务实现多点开花
除房地产开发主业外，物业经营业务板块也是收入的重要组成部分，涵盖商场、写字楼办公、酒店、长租公寓、健康养老、文投文创、城市更新等七个业态。多年来，公司物业经营有序推进，服务水平不断提升，租金收益稳定增长。报告期内，公司持有物业经营等结算收入9.28亿元，较去年同期增长9%。
酒店经营业务是首开股份持有型物业经营的重要收入来源，在全国范围内管理和运营酒店7家，管理面积约20.51万平方米，从酒店经营业态上细分，包含了五星级豪华酒店、四星级商务酒店、精品度假酒店等，分布在北京、川渝、华南等地。2025年酒店客房销售数量实现33.5万间·天。
长租公寓板块拥有“首开乐尚”自有品牌，建立起精品服务公寓S/青年时尚公寓M/家庭全龄公寓F 三大产品线，不断深化完善长租公寓标准化体系建设。截至报告期末，已开业项目11家，主要聚焦青年时尚公寓和家庭全龄公寓，分布于北京、杭州、福州三地，上市房源近7000套，综合出租率为 93.7%。
此外聚焦城市更新核心赛道，稳步推进业务转型，相关运营模式日趋成熟。经不断探索实践，首开已构建形成自主投资运营和委托管理运营的业务模式，多个重点项目取得突破性进展。在自主投资运营方面，探索存量集体建设用地创新利用模式的新尝试，稳步推进通州宋庄首开LONG 街项目投资建设，在委托运营方面，依托集团资源优势，首开股份持续深化与首开集团的业务协同，受托管理首开集团原北京电焊机厂用地改建四合院项目、香山晴雪园酒店升级改造项目，实现协同机制下轻资产运营模式的有效落地与规模化拓展。
与其同时，首开积极探索转型，布局和推进养老业务。首开寸草机构养老成功构建“融合式养老模式”，让老年人实现了“离家不离街”的温馨养老生活，投入运营的养老院已有9家，平均出租率96%。