2026年一季度广州长租公寓市场报告发布

2026年第一季度，广州长租公寓市场在多重因素交织影响下呈现出“供需弱修复、租金承压、结构分化”的总体特征。尽管租赁市场整体需求趋于平稳，但受春节后返工潮、高校毕业生实习求职等季节性因素推动，3月租赁成交量显著回升，环比增长140.79%。与此同时，租金水平虽在3月出现小幅环比上涨，但同比仍呈下降趋势，反映出市场在供给持续增加与保障性租赁住房大规模入市背景下的调整压力。

本季度，广州集中式长租公寓供应规模已超过10万套，位居全国二线城市前列，但与上海（44.6万套）和深圳（28.1万套）相比仍有明显差距。

市场结构呈现“保障+市场”双轨并行格局，保障性租赁住房占比稳步提升，有效满足新市民和青年群体的居住需求。从区域分布看，天河区、海珠区和番禺区为集中式公寓的主要聚集地，其中天河区凭借金融城板块的产业集聚效应和高端配套资源，在租金表现上展现出较强韧性。

在企业格局方面，行业集中度持续提升，截至2026年第一季度，广州规模化住房租赁企业运营房源达28.6万套，占全市可出租住房总量的18.7%，较2021年显著提高。头部品牌如万科泊寓和龙湖冠寓继续保持领先优势，分别以26.32万间和15万间的管理规模领跑全国，并通过“轻重结合”模式深耕核心地段。地方国企如城投租赁和珠江租赁则聚焦保障性租赁住房供给，平均租金控制在市场价的60%-80%，为产业工人和新就业大学生提供稳定居住保障。

政策层面，国家及广州市持续加大对住房租赁市场的支持力度。中央提出优化保障性住房供给并通过专项债券支持存量商品房收购，广州亦推出“七天免费住”等人才租赁优惠政策。根据《广州市“十四五”住房发展规划》，2021-2025年累计筹建保障性租赁住房22.8万套，有效缓解了结构性住房压力。

然而，市场仍面临三大挑战：一是低价保租房大规模入市对整体租金形成下行压力；二是国企主导力相对薄弱，市场占有率不足15%，远低于武汉（78%）和成都（45%）；三是区域分化加剧，核心城区与外围区域在租金水平、需求热度和去化效率上差异显著。

展望未来，随着AI与IoT技术赋能运营效率、保障性租赁住房政策深化落地，以及“租购同权”生态体系逐步完善，广州长租公寓市场有望加速向高质量、可持续方向转型。

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市场供需分析

1.1供应规模与结构

截至2026年第一季度，广州集中式长租公寓的供应规模已突破10万套，稳居全国二线城市前列。这一规模虽彰显了广州作为国家中心城市在租赁住房领域的布局力度，但与一线城市中的上海（44.6万套）和深圳（28.1万套）相比，仍存在较大差距，反映出广州在长租公寓市场化发展深度上尚有提升空间。

从供应结构来看，广州已初步形成“保障性租赁住房+市场化长租公寓”双轨并行的发展格局。其中，保障性租赁住房占比持续提升，成为稳定市场预期、满足新市民和青年群体基本居住需求的重要载体。这一结构性变化得益于《广州市“十四五”住房发展规划》的持续推进——规划明确2021至2025年累计筹建保障性租赁住房22.8万套，目前已基本完成目标，为2026年及后续年度的市场平稳运行奠定了坚实基础。

在空间布局上，集中式长租公寓高度集聚于天河区、海珠区和番禺区三大区域板块。天河区依托珠江新城、金融城等核心商务区，吸引了大量中高端白领租客，成为品牌运营商的重点布局区域；海珠区凭借琶洲数字经济试验区的快速发展，对科技人才形成强吸附效应；番禺区则因广大学城及地铁网络延伸，成为高校毕业生和年轻家庭的重要落脚点。相比之下，越秀区虽为传统行政与文化中心，租金水平长期居全市之首，但受限于土地资源稀缺和老旧物业改造难度，新增集中式公寓项目较少，供应增长相对缓慢。

值得注意的是，2026年3月，多个头部品牌如泊寓、冠寓在广州加快门店焕新开业节奏，推动供应端活跃度显著提升。例如，龙湖冠寓在广州单月新增百余套房源，显示出企业在传统租赁旺季前的战略性补位。尽管具体全市供应增量数据未完全披露，但从全国TOP30租赁企业总管理规模已达131.9万间的背景来看，广州作为重点布局城市，其供应规模仍在稳步扩张中。

1.2租赁需求表现

2026年第一季度，广州租赁市场需求整体呈现“弱修复”态势。受春节假期影响，1-2月市场活跃度相对平淡，但进入3月后，伴随“返工潮”和高校毕业生提前实习求职的双重驱动，租赁需求集中释放，市场迅速回暖。据广州市房地产中介协会数据显示，2026年3月广州住宅租赁成交量环比大幅增长140.79%，充分体现了传统租赁旺季的强劲动能。

从客群结构看，租赁市场主力仍以25-30岁青年群体为主，占比达20.1%。但值得关注的是，两类新兴需求群体正在快速崛起：一是25岁以下的应届毕业生，二是35-50岁的家庭型租客。2025年广东省高校毕业生规模同比增加3万人，广州作为省内高等教育资源最密集的城市，每年承接大量应届生租赁需求，成为支撑小户型及合租产品成交的重要力量。同时，家庭型租客对三房及以上多房户型的需求显著上升，直接推动3房户型成交占比升至35.7%，4房及以上户型占比达9.1%，合计达44.9%，反映出改善型租赁需求的持续释放。

此外，本地居民租赁意愿增强也成为新趋势。2025年广州本地户籍租客在所有地区租客中的占比达12.7%，较上年大幅提升8.5个百分点。这一变化源于住宅买卖市场活跃度偏低及宏观经济不确定性背景下，本地居民住房消费观念的转变——越来越多家庭选择通过租赁方式满足刚性或改善型居住需求，而非急于购房。

在需求响应效率方面，2025年末广州全市租赁房源平均去化天数为65.6天，较上年延长6.6天，年末淡季时接近70天。其中，小户型（如一房、两房）平均去化周期为56.5天，而多房户型则需78.4天，显示出市场对中小户型的更高接受度。区域层面，海珠、白云两区去化速度相对较快，平均放盘两个月内即可租出，体现出其在交通便利性、生活配套和租金性价比上的综合优势。

尽管需求端有所回暖，但市场整体仍处于调整期。一方面，业主挂牌意愿增强，2025年末全市租赁房源挂牌规模同比增长5.5%；另一方面，高端租赁物业（租金90元/㎡/月以上）成交规模同比大幅下滑33%至39.3%，表明高价位段产品面临明显去化压力。这种结构性分化进一步印证了当前租赁市场“中低端稳健、高端承压”的基本格局。

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租金表现

2.1整体租金水平

2026年第一季度，广州长租公寓市场租金呈现“环比微涨、同比下行”的复杂走势。据克而瑞数据分析，广州集中式长租公寓租金在2月为74.5元/平方米/月，环比上涨1.0%；3月进一步微增至74.6元/平方米/月，环比涨幅收窄。尽管连续两月环比上涨，但整体仍低于一线城市平均水平，且同比呈现下降趋势。

与此同时，广州市房地产中介协会发布的数据显示，2026年3月全市住宅平均租金为50.56元/平方米/月，环比下降0.30%。这一数据与克而瑞所统计的集中式公寓租金存在差异，主要源于统计口径不同：前者涵盖全市各类住宅租赁（含个人房源、楼梯楼等），后者聚焦于品牌化、标准化的集中式长租公寓项目。两者共同反映出市场内部的结构性分化——集中式公寓凭借品质和服务溢价维持相对高位，而整体市场受大量个人房源及保障性住房入市影响，均价承压。

从同比维度看，租金下行压力更为明显。中国房地产业协会报告显示，2026年3月一线城市平均租金为130.8元/㎡/月，同比下降0.23%；核心8城集中式公寓平均租金为98.7元/㎡/月，同比下降1.4%。广州虽在节后需求推动下实现环比小幅回升，但受去年同期旺季基数较高影响，同比仍难逃回落命运。

值得注意的是，58同城数据显示，2026年3月广州套均租金为1488元/月，较2025年同期的1400元/月上涨6.29%。但需谨慎解读该数据——其统计范围包含大量非标准化个人房源，且受户型结构、区域分布变动影响较大，不能直接等同于长租公寓租金走势。结合多源信息综合判断，2026年一季度广州长租公寓市场租金整体呈现同比下降趋势，仅在3月因季节性需求短暂反弹。

2.2区域租金差异

广州长租公寓市场区域分化特征显著，核心城区与外围区域在租金水平、抗跌能力及需求热度上差异明显。

天河区作为全市经济与产业高地，租金表现最为坚韧。依托金融城板块的产业集聚效应、高端商业配套及优质公共服务资源，天河区长租公寓租金在2025年上半年即呈现同比上涨趋势，成为全市租金回弹的主要支撑。2026年一季度，尽管缺乏精确月度数据，但结合产业基本面和品牌布局密度判断，天河区集中式公寓租金大概率维持在78.4元/平方米/月左右，显著高于全市均值，且具备较强的价格支撑力。

越秀区作为传统中心城区，历史租金水平长期位居全市首位。克而瑞数据监测显示，2026年一季度越秀区租金达72.6元/平方米/月，但素材内容未提供2026年1-3月具体数据支撑。考虑到全国保障性租赁住房大规模入市对核心城市租金形成普遍压制（核心15城平均租金同比降幅3.3%），越秀区虽具区位优势，但若缺乏新增高品质供给或产业升级支撑，其租金韧性可能弱于天河区。值得补充的是，珠江实业集团于越秀区爱国路1号打造的自助型长租公寓“侨·遇”项目，开业首月出租率达95%，平均租金显著高于区域同类物业，表明通过存量资产有机更新仍可激活核心区价值。

外围区域如增城、从化等地，租金水平长期维持在30-35元/平方米之间，与核心城区形成鲜明对比。2025年数据显示，远郊区域租赁均价为18.01元/平方米/月，同比降幅达3.9%，较2019年累计下跌17.3%；近郊区域（如黄埔、白云部分板块）则相对稳定，租金维持在38-40元/平方米/月区间。这种梯度化分布既反映了通勤成本与生活便利性的空间差异，也揭示了市场资源配置的不均衡性。

整体而言，2026年一季度广州长租公寓市场延续了“核心抗跌、外围承压”的区域格局。随着轨道交通网络持续完善和产城融合深化，部分近郊板块（如科学城、万博商圈）有望逐步提升租金吸引力，但短期内区域分化仍将加剧。

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企业格局

3.1行业集中度提升

截至2026年第一季度，广州规模化住房租赁企业的运营房源数量已达28.6万套，占全市可出租住房总量的18.7%，较2021年的12.3%实现显著跃升。这一数据清晰表明，广州长租公寓市场正加速向专业化、机构化方向演进，行业集中度持续提高。

然而，国企在市场中的主导力相对较弱。数据显示，国企系租赁品牌在广州的市场占有率不足15%，远低于武汉（78%）和成都（45%）等城市。这一差距反映出广州租赁市场仍以市场化主体为主导，政府通过政策引导和资源支持间接参与，而非直接掌控市场供给。这种模式虽有利于激发市场活力，但也可能导致保障性住房供给节奏与实际需求匹配度不足。

3.2企业竞争策略

头部企业继续引领市场发展。万科泊寓和龙湖冠寓分别以26.32万间和15万间的管理规模领跑全国，在广州亦保持强势布局。二者普遍采用“轻重结合”战略：在核心地段通过收购、改建或合作开发获取重资产项目，确保长期稳定收益；同时输出品牌标准、管理系统和运营服务，以轻资产模式快速扩张覆盖范围，满足中高端白领对品质居住的迫切需求。

地方国企则聚焦保障性租赁住房供给。城投租赁、珠江租赁等企业积极响应政策导向，将平均租金控制在市场价的60%-80%，重点面向新就业大学生、产业工人等群体提供稳定、可负担的居住解决方案。例如，珠江实业集团旗下珠实地产推出的“侨·遇”项目，通过对越秀区低效存量物业进行有机更新，不仅实现开业首月95%的高出租率，更探索出城市更新与租赁住房融合发展的创新路径。

此外，2026年3月多个品牌集中焕新开业，显示出企业在旺季前的战略卡位意识。龙湖冠寓单月新增百余套房源，泊寓亦在天河、海珠等热点区域加快布点，反映出头部企业对广州市场长期价值的认可及精细化运营能力的提升。

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政策影响

4.1政策支持力度加大

2026年第一季度，国家及广州市持续强化对住房租赁市场的政策支持。中央层面明确提出优化保障性住房供给结构，并通过发行专项债券、提供税收优惠等方式支持地方政府收购存量商品房转为保障性租赁住房，有效盘活市场闲置资源。

广州市亦积极落实相关政策，推出“七天免费住”人才租赁服务，为来穗求职、创业的高层次人才提供短期过渡性住宿，降低其安居成本。此类举措不仅提升了城市人才吸引力，也为长租公寓运营商创造了潜在客户转化机会。

4.2保障性租赁住房建设

《广州市“十四五”住房发展规划》明确提出2021-2025年筹建22.8万套保障性租赁住房的目标。截至2025年底，该目标已基本完成，为2026年市场平稳运行提供了坚实支撑。这些房源主要分布在产业园区、轨道交通站点周边及高校集中区域，精准对接新市民、青年人的职住需求。

此外，城中村改造也成为保障性住房供给的重要渠道。2026年4月，科学城集团启动黄埔区岗贝村城中村改造项目，规划建设1180套高品质安置房，预计2027年封顶。此类项目不仅改善原住民居住条件，也为未来租赁市场注入优质增量。

THE END

特别提醒：

1、上述研究成果由克而瑞广佛分析师 赵仁婕，通过人机协作综合使用AI报告功能撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议；

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