◎  作者 /沈晓玲、蔡浩盛

合约销售额同比下滑超五成，核心城市业绩支撑犹在

2025年全年金地集团实现合约销售金额300.2亿元，同比下降56.2%；签约面积228.6万平方米，同比下降51.5%。此外，销售均价13676元/平方米，同比下降9%，较2024年全年的14533元/平方米下滑5.9%。从行业排名来看，销售规模的持续下滑使得公司在行业中的位次进一步承压，金地集团全年全口径的排名滑落至第24位。

尽管整体销售承压，但金地集团在核心城市的标杆项目仍有亮眼表现。根据金地集团公布的主要开发投资及销售项目情况，2025年合约销售金额超10亿的共有7个城市，分别是上海、武汉、广州、太原、天津、北京和苏州，其中上海合约销售超22亿。从单项目看，武汉大成乐府作为存量资产盘活代表性项目，经存量公寓收储置换为住宅用地后，凭借户型、装修、景观等维度的突出产品力，实现年度四开四罄，销售业绩达14.5亿元；此外太原晋阳湖项目持续热销达12.6亿元、上海金地嘉峯汇项目销售额12.5亿元。

审慎拿地、盘活存量，总土储规模降至2472万平方米

2025年是金地集团时隔两年重启土地投资的关键节点。面对仍然充满不确定性的市场环境，公司全年投资态度极为审慎，未进行大规模扩张，仅布局上海松江区、杭州临平区2宗低密优质地块，累计土地权益成交金额仅1.47亿元。

截至2025年末，金地集团总土地储备2472万平方米，同比下降15.2%，较年中进一步减少8.5%；权益土地储备1059万平方米，同比下降15%，较年中减少8.9%。其中一二线城市占比达79%，土储主要布局京津冀、长三角、珠三角及中西部核心都市圈。

为进一步优化土储结构、盘活存量资产价值，2025年金地通过多元路径推进存量资产盘活，具体包括：土地置换、商改住、存量房收储、自持转可售。通过上述举措，全年落地存量资产盘活项目22个，覆盖武汉、杭州、湛江、大连、天津等多个城市，最大化挖掘存量资产价值，缓解去化压力。整体来看，审慎拿地和存量盘活的组合策略，既控制了投资风险，也为后续行业复苏后的发展保留了充足空间。

2025年末，金地集团持有存货账面余额686.3亿元，同比下降25%。其中，房地产开发成本账面余额较年初增加20%，房地产开发产品账面余额较年初增加25%。可见，金地集团加大了存货的处置力度。

期内，金地集团的存货跌价损失为30.8亿（2024年同期存货跌价损失38.4亿）。其中，房地产开发成本新计提了16.4亿的存货跌价准备，房地产开发产品计提了15.3亿。期末，金地集团存货跌价准备达93.4亿（2024年末跌价准备76.5亿）。

盈利承压加剧，计提减值释放风险

2025年金地集团实现营业收入358.6亿元，同比下滑52%，其中房地产开发收入约238.9亿，同比下滑60%，占总营收比重为67%。期内，金地集团实现毛利润47.4亿元，同比下降58.2%；毛利率为13.2%，相比2024年同期下降了1.8个百分点。房地产业务结算毛利率7.93%，较去年同期下滑6.2个百分点。

盈利亏损持续扩大，2025年金地的净利润为亏损状态155.2亿，归母净利润亏损132.8亿元。期内归母净利润为负主要源于两方面因素：一是近年销售规模持续下降，导致2025年可结转面积较上年大幅减少，核心营收来源房地产业务的结算量下滑直接冲击收入端，拉低整体营收规模；二是公司基于谨慎性原则计提了大额存货跌价准备和信用损失准备，进一步压缩利润空间。

尽管当期盈利表现承压，但仍存在边际向好信号，公司期间费用管控成效显著，销售费用、管理费用分别同比下降50.7%、20.1%，降本增效成果突出；物业服务、持有型物业等非住业务保持稳定盈利，一定程度上对冲了开发业务的亏损，多元业务布局的抗风险作用逐步显现。

债务结构优化，短期流动性仍承压

截止2025年末，金地集团短期有息负债310.6亿，长期有息负债361.6亿，总有息负债达672.2亿，较年初下降9%。债务融资加权平均成本为3.92%，较2024年末下降0.13个百分点。现金短债比为0.42，净负债率为64.6%，较去年年末增长15.3%，剔除预收后的资产负债率为61.6%。

公司流动性压力得到一定缓解，在公开市场债务偿付的风险基本已度过。2026年4月7日，金地集团完成了“21金地03”“21金地04”两笔公司债本息的兑付，总金额约5.22亿元。至此，金地集团公开市场债务实现全部清零。

但值得注意的是，截止2025年年末金地集团经营活动现金流净额从上年同期的136.2亿元骤降至1608万元，降幅高达99.9%。而金地一年内到期的有息负债达308.7亿元（其中银行贷款占97.8%），账面资金对短期债务的覆盖能力明显不足。尽管公司通过资产盘活、债务偿还等措施维持基本运营，但现金流的安全边界仍然很脆弱。

物管收入超80亿，第二增长曲线加速成型

金地坚持“聚焦主业、轻重并举”发展战略，推动代建业务、物业服务、持有型物业三大核心多元板块协同推进，业务质量与收入贡献稳步提升，为公司穿越行业调整周期提供了有力支撑。就具体表现看，2025年金地非房开业务收入实现116.7亿元，占总营收比重的33%，较去年同期增加17个百分点。

报告期内，物业管理实现收入80.6亿元，同比增长3.2%，是唯一持续增长的板块；物业出租及其他收入36.1亿元，同比下降15.7%，但毛利率高达58.1%。金地智慧服务截至期末在管面积约2.68亿平方米，客户涵盖新能源、金融科技、医疗健康、智能终端、汽车制造等多个领域。金地持有型物业实现租金全口径收入31.36亿元，年内新租及续租面积合计近22万平方米。其中，上海九亭金地广场、西安金地广场出租率95%；深圳威新中心写字楼出租率突破90%等。

代建业务方面，金地的代建实现全国布局超70座城市，期内公司合计新增签约服务面积1531万平方米，同比增长59%，累计管理服务项目超418个，累计签约管理面积超5362万平方米。其中，住宅项目累计签约货值超3915亿元，商办项目累计签约管理投资规模超904亿元，政府公建项目累计签约管理面积超1194万平方米。