济南近日出台的现房销售配套政策，在制度设计上体现了“分类施策、激励相容、风险闭环”的积极导向。政策以封顶预售抬高增量项目安全边际，以公积金核减套数与额度叠加撬动合理住房需求，以定金全额监管和土地款分期缓释供需两端压力，形成了从土地出让、开发建设到销售交付的全链条正向激励结构。从制度效能看，该政策在不大幅冲击在途项目的前提下，为现房销售模式的渐进推广搭建了可操作的过渡框架，对购房者权益保护、行业交付秩序重塑以及住房消费信心修复均具有实质性的正向价值。相关政策体现了重点城市积极推进改革的导向。 |
济南此次政策的核心制度安排，在于以2026年8月28日为分界点实施“新老划断”，对分界点前已取得规划许可的在途项目延续原有预售规则，对分界点后新出让土地项目执行封顶预售及优先现房销售要求。
这一安排的积极意义在于，它避免了政策骤变对存量项目开发节奏的冲击，使在途房源能够按既有计划入市，从而维持市场供应的连续性。对于新出让地块，单体建筑完成主体结构封顶并出具验收记录方可申请预售的要求，将预售资金回笼节点实质性后移，使购房者支付的房款对应的是已具备明确物理形态的建筑物，而非仅存在于图纸上的权益。
这一设计以适度拉长开发周期为代价，换取了交付风险敞口的大幅收窄，对于重建购房者对新建商品住房的信任具有基础性作用。与此同时，政策为2027年1月底前取得规划许可且能确保按时交付的项目保留了沿用旧规的窗口期，这一弹性安排体现了对合理供应节奏的呵护，避免了因制度切换过急而导致后续可售房源出现断档。
表1：济南现房销售政策核心制度工具及其正向功能
资料来源：网络公开信息、易居研究院
在需求侧，济南政策最具积极意义的创新在于将公积金支持工具与现房销售模式进行了定向耦合，而非泛泛地刺激购房需求。
购买现房销售项目的购房者可核减一套住房套数认定，这意味着部分原本受限于套数限制的改善性需求得以按首套房资格入市。同时，现房购买者可享受贷款额度上浮，且该上浮政策可与高品质住宅、多子女家庭、高层次人才等既有优惠叠加使用，双人及以上缴存家庭最高贷款额度可达240万元。这一设计的制度智慧在于：它用可量化的金融实惠来对冲现房销售可能带来的价格感知偏差，使购房者在“看得见实物”与“算得清实惠”之间形成正向选择激励。
从住房政策的目标排序看，此举将公积金制度的保障功能与现房销售的质量保障功能叠加于同一交易场景，使有限的公积金资源同时服务于“住有所居”与“住有安居”双重目标。对于多子女家庭和引进人才而言，现房即买即住的特性与公积金核减套数的资格放宽相结合，实质上降低了这类群体在济南安居的等待成本与制度门槛，具有明确的人口导入与人才留存的政策外溢效应。
现房销售模式对开发企业提出的核心挑战在于资金占用周期的显著拉长，济南政策对此的回应体现了对行业运行规律的尊重与精准对冲。在土地出让环节，2026年8月28日后出让的现房销售项目，出让价款余款可延长至合同签订后两年内缴清且不计利息，较预售项目的余款缴纳期限延长了一倍。这一安排的积极效应在于，它将现房销售带来的资金回笼滞后压力，部分转移为土地款支付节奏的同步后移，使企业的现金流曲线与项目开发销售周期更为匹配，从而降低了合规现房销售制度的财务摩擦成本。
在融资端，政策明确按照市场化原则满足项目合理融资需求，实现开发贷款发放与项目建设周期相匹配，并加大对现房销售项目的开发贷款支持力度。这意味着金融机构对现房项目的信贷投放将更贴合其“建设—竣工—销售”的实际节奏，而非沿用预售模式下以预售节点为锚的授信逻辑。
从制度激励的完整性看，供给端的土地款分期与融资匹配，与需求端的公积金激励形成了对称性结构：前者降低企业转向现房模式的转换成本，后者提升现房产品对购房者的吸引力，两端共同发力使现房销售从“被动合规”向“主动选择”转变具备了现实基础。
济南现房销售政策的积极价值，在于它提供了一套以经济激励引导行为转变的制度范本。封顶预售抬高了增量项目的安全门槛，但并未关闭预售通道；现房销售被列为优先选项，但企业仍保有根据地块条件和资金状况进行选择的空间；公积金核减套数与额度叠加创造了现房产品的需求侧优势，土地款分期与融资匹配则降低了供给侧的转换成本。
这套组合工具的核心逻辑是：让选择现房模式的市场主体获得可感知的制度红利，使现房销售从政策要求内化为市场理性。济南案例的启示在于，销售制度的改革未必需要以行政命令一刀切地废除预售，通过精准的激励相容设计，同样可以推动行业向更安全、更透明的交易模式渐进演进。结合济南和全国各地的既有政策，我们认为各地政策出台总体精准科学，为房地产市场平稳健康和高质量发展提供了有力支撑。
