2026年1-10月，天津商品住宅市场整体维持平稳运行态势。
克而瑞数据显示，2026年1-10月天津商品住宅（普通住宅、别墅）成交面积541.3万㎡，成交金额993.4亿元，成交均价18357元/㎡。
10月单月成交面价58.6万㎡、环比上涨6.5%、同比上涨1.4%；成交金额104.6亿元、环比上涨0.4%、同比上涨2.6%；成交均价17845元/㎡、环比下降5.8%、同比上涨1.2%。
图源：深度智联cowork生成
这一轮修复更接近"以价换量"的尾段叠加供应主动收缩：10月单月供应仅22.68万㎡、1,724套，成交58.63万㎡，供求比0.39。
成交量越来越依赖存量去化，而不再由新增供应推动。
本月天津市商品住宅销售新规细则正式出台，标志着"现房时代"的来临。
接下来，我们正式揭晓2026年1-10月天津商品住宅成交金额、成交面积、成交套数三大权威榜单。
2026年1-10月销售金额榜
2026年1-10月销售面积榜
2026年1-10月销售套数榜
10月的网签数据给了一个矛盾的截面——成交量连续第四个月回升，成交均价却回落到17,845元/㎡；全市新增供应只有22.68万㎡，供求比降到0.39。
把金额、面积、套数三张榜单摊开来看，"量的修复"与"价的收敛"其实发生在两条不同的产品线上。
特征一
不是寡头市场，而是"厚长尾＋平梯队"
三张榜单的头部份额都停在"四分之一到三分之一"这一档——
金额榜30盘合计330.9亿元，占全市33.3%；套数榜30盘12,202套，占25.9%；面积榜30盘134.9万㎡，占24.9%。
再看集中度的内部结构——
金额TOP10合计152.9亿元，占全市15.4%、占榜单46.2%；榜首天津金茂府22.21亿元，占全市2.24%、占榜单6.7%，与第二名上东金茂智慧科学城仅差0.33亿元；第30名门槛7亿元，头尾倍数3.17倍（面积2.78倍、套数2.86倍），平均每个名次只落差0.52亿元，30盘中有16盘过10亿元、25盘过8亿元。
三个"不极端"由此而来：龙头不垄断、梯队不断层、门槛不虚高。
它的另一面是——没有哪个单盘能左右大势，市场由十几个板块的改善盘共同支撑，板块轮动比单盘爆发更重要。
特征二
一张榜单两张脸，"走量盘"与"走价盘"并行
三榜全进的只有11盘（金额145.34亿元、面积60.41万㎡、5,267套）。
其余项目分成两组"各缺一角"。
交叉印证来自13个"金额＋面积"双榜项目：均价中位数25,928元/㎡，是全市均价的1.41倍。
天津的头部市场因此不是一条连续的价格曲线，而是两条平行线：一条靠环城与远郊的单价优势冲面积，一条靠核心区的小体量高价冲金额。
中间"2.5万—3万元/㎡、套均115㎡左右"这一档最厚（6盘、74.23亿元），也是当前唯一"既能量、又能价"的赛道。
特征三
五系把持七成榜单，央企与本地国企双轮
金额榜内，金茂系4盘69.09亿元（占全市6.96%）、格调系6盘52.99亿元（5.33%）、绿城系4盘42亿元（4.20%）、中海系4盘41亿元（4.11%）、城投系4盘4.37亿元（4.06%），五系合计245亿元，占全市24.7%、占金额榜74.1%。
结构含义很清楚：拿地—开发—销售的闭环正向"央企产品线＋本地国企平台"集中。格调系6盘同时上榜，说明本地国企在改善产品上的定价权已经建立；民企阵营则收缩到金地系等少数几支。
图源：深度智联cowork生成
几点判断——
第一，量能可续、价格难涨。供应已连续收缩，四季度成交更多依赖存量去化，均价大概率在1.7万—1.8万元/㎡区间震荡。
第二，"2.5万—3万元/㎡、105—130㎡"是最拥挤、也最安全的赛道；而单价1.3万元级的纯刚需盘会持续被面积榜接纳、被金额榜排除，规模榜与金额榜的分化还会扩大。
第三，房企集中度还会提高。头尾3.17倍的平缓梯度意味着单盘冲榜的窗口正在收窄，能同时占住"量"与"价"的只有少数拥有完整产品线的企业。
THE END
特别提醒：
本文由【克而瑞（天津）研究中心】分析师宋筱琦撰写，【克而瑞（天津）研究中心】深耕天津房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+“大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、商办、长租等地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研等六大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。
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