昨日，天津市规划和自然资源局公示了河西一里地块一期建筑设计方案总平面图。
新八大里这块搁置多年的"最后一里"，终于有了具体模样。
地块编号津西太（挂）2026-08号，成交总价9.25亿元，成交楼面价约19421元/㎡，溢价率5.35%，拿地方是山川集团（天津卓宸盛川房地产开发有限公司）。
网传将由绿城代建。
图源CRIC：地块基本信息与位置示意图
它身上的标签不少：新八大里最后一宗住宅用地、河西今年首宗成交宅地、市区"828"新政后首宗溢价地块...地块前身是三星电机厂区，后来调规、挂牌、出让，一路走到今天规划亮相。
还有一个关键信息——地块可以执行原预售政策。
它属于"828"新政前挂牌、未取得工规证的在途项目，按天津执行细则，在区政府担保下可按原有预售条件申请预售，不用硬等现房销售。
对开发商来说，入市节奏会快不少；对购房者来说，这个项目大概率不用等太久。
这也是为什么，一里地块从成交到规划公示，一直有人盯着。
规划：13栋住宅，有洋房
地块用地面积约2.38万㎡，容积率2.0，地上计容建筑面积约4.76万㎡。
体量不算大，放在市区属于"小而精"的路子。
地块规划示意图
按照公示方案，小区整体规划13栋住宅，由7F洋房、11F小高和18F中高搭配。
此次先公示的是一期，8栋楼266套，不算附加空间，户均面积约120㎡。
图源规资局网站公示：地块指标
产品设计上有几个点值得看：
整盘做架空层设计，社区公共空间和归家动线会更有发挥余地；
部分楼栋带错层露台，外立面和居住体验上会更有辨识度；
部分首层产品带室外专有庭院或下沉庭院，这种带院感的设计，应该不难打动市区的改善客群。
市场：河西供应收紧，尾盘越来越多
河西过去是市区供应大户，但今年土地节奏明显慢了下来，供应端一收，新房市场的可售货源就跟着紧。
可河西的需求并不弱。
1-9月河西签约量仍排在全市前列，长期去化之后，不少项目已经进入尾盘状态。
图源：深度智联co-work生成
对想留在河西的改善家庭来说，选择面确实在变窄。一里地块这时候出来，至少补上了一个缺口。
它入市后，可能会对陈塘庄、新梅江形成一定分流——位置更核心，产品也更新；同时，新八大里早期住户本身已经进入置换周期，家门口出现纯改善新房，地缘客群的回流意愿也值得关注。
写在最后
一里地块胜在位置、体量和产品方向都比较准，洋房为主，架空层、露台、庭院这些设计，说明项目想在改善赛道上做点差异化。
河西当前又处在供应收紧、尾盘增多的阶段，这块地的补货意义自然被放大。
接下来就看户型、价格和首开节奏了。
注：文中规划及市场信息仅供参考，具体以政府公示、开发商官宣及售楼处现场为准。
THE END
特别提醒：
本文由【克而瑞（天津）研究中心】分析师宋筱琦撰写，【克而瑞（天津）研究中心】深耕天津房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+“大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、商办、长租等地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研等六大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。
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