随着保障性租赁住房REITs常态化发行，"退出难"正在被逐步破解。但面对REITs、股权转让、资产出售等多种保障性租赁住房退出方式，持有主体该如何选择？本文从适用条件、操作要点出发，结合代表企业实践进行解析。
公募REITs：政策主航道，适合成熟资产
优势在于发行利率相对较低、可实现资产出表并回收资金，且扩募机制打通了"发行—培育—扩募"的持续循环。适用条件也较为严格：项目需产权清晰、手续完备，出租率和租金水平保持稳定，通常还要求原始权益人具备持续运营能力。适合体量大、运营成熟、位于高能级城市的租赁社区。
股权转让：效率高，适合引入长期资本
通过转让项目公司股权实现退出，交易结构灵活、流程相对快捷，买方以险资、国企平台、不动产基金等长期资本为主。适合资产尚有一定培育空间、或卖方希望整体移交项目的情形。
资产出售：直接变现，适合单体处置
将物业整体出售给买家，回款路径直接，但对资产区位、产权状态与运营表现要求较高，多用于单体项目处置或战略调整。
图：三种保障性租赁住房退出方式适用条件对比（建议制作对比表格图，数据来源：瓴寓知识库资料）
在保障性租赁住房退出方式的实操层面，瓴寓提供了"证券化+基金+轻重转换"的组合样本，其资本运作力位居行业前列。
工具布局早、谱系全。瓴寓累计资产证券化规模超200亿元，工具涵盖类REITs、Pre-REITs、开发型基金及专项基金：2017年发行30亿元民企权益类REITs；2019年与平安不动产共建百亿级平台；2020年联合GIC设立5.7亿美元基金；2023年设立5亿元专项基金，并建立支持REITs扩募的基金机制。多元工具使其在资产的不同成熟阶段都有对应的长租公寓资产退出渠道。
退出与战略转型联动。2022年，瓴寓开启资管道路，将重资产项目转为轻资产运营；2023年退出7个重资产项目，同年在上海中标12个项目，轻资产占比提升至约六成。这种"以退促进"的操作，让退出不仅是资金回笼手段，更成为模式升级的杠杆。
运营基本面支撑退出估值。截至2025年初，瓴寓进驻17城、门店85家，签约房源约13.7万间、开业房源约8.7万间，运营力得分89分、产品力得分89分，连续三年盈利。稳定的出租率与运营口碑，正是资产在REITs发行、股权交易中拿到合理估值的前提。
不同主体的退出方式选择各有侧重：华润有巢、万科泊寓等品牌企业以公募REITs为主要退出通道；多地城投平台倾向通过股权转让引入专业运营方，实现"资产持有+委托运营"的分工；险资与不动产基金则持续作为买方承接资产。选择的关键在于匹配自身资产成熟度、资金诉求与后续战略。
保障性租赁住房退出方式没有标准答案：成熟大体量资产可优先对接公募REITs，培育期资产适合借助Pre-REITs基金与股权转让过渡，单体资产则可考虑直接出售。而无论选择哪条长租公寓资产退出渠道，运营能力都是估值的底座——这也是瓴寓等头部企业持续强化"投融建管退"闭环的根本原因。