探盘笔记|11月开盘，北仓鏖战又添一名“悍将”-点评资讯-克而瑞好房点评网

昨天，我们去看了北辰区北仓板块的一个新盘：金茂华棠。

目前它还在位于辰悦广场的临售中心，正式售楼处要等到下个月才能开放。

位于辰悦广场的项目临售

据销售介绍，金茂华棠预计将于下月初开盘，正式售楼处及示范区也将同步亮相。

首开楼座是社区东侧的1、2、3、4这四栋楼，共计150多套，103㎡、113㎡、135㎡这3个户型全都在首开范围内。

首开报价2.3-2.5万元/㎡，有3个点的优惠，目前已经排卡约240多组。

该项目是毛坯交付，但提供了金茂装饰精装可选。

金茂华棠楼栋分布图

作为北仓板块首个金茂“棠系”落地项目，金茂华棠自拿地起就颇受关注。不论是所处的板块在今年的热度还是金茂带来的产品力，都是看点。

板块热度：2026的北辰环内热点聚焦北仓

北辰环内市场的板块分化在2026年表现得尤为显著。

图源：克而瑞·深度智联·CoWork生成

成交高度集中。南仓成交10.46万㎡，占全区的55%。青光镇、瑞景、北仓分列其后，四个板块合计占全区成交套数的八成以上。其中，北仓成交面积占比9.3%，量级不大。

价格梯队清晰。北仓1—9月成交均价21383元/㎡，高于全区15238元/㎡；9月单月进一步升至23057元/㎡。成交量最大的南仓均价16418元/㎡，而均价最高的北仓成交仅1.79万㎡，量价并不重合——北仓的价格支撑来自核心区位与低供给，而非成交量本身。

供求关系分化。北仓供求比1.72、瑞景2.74，属于供应大于成交的板块；南仓0.77、青光镇0.27，属于去化快于供应的板块。北仓9月成交仅0.19万㎡，说明板块在售项目数量少、可售货量有限，这为后续入市的低密新盘留出了补位窗口。

再看板块库存情况。

图源：克而瑞·深度智联·CoWork生成

北仓板块库存4.23万㎡，去化周期约22个月，低于瑞景25个月与北教新区30个月，高于南仓17个月。

在北辰环内板块中，北仓的库存压力处于中等水平，不存在系统性高库存特征。

对金茂华棠而言，这意味着板块既有可参照的价格基础，也没有被存量货量长期压制的局面。

地段解析：成熟城区改善型地段的支撑

金茂华棠位于北辰区果园新村街，龙门东道与果园东路交口东北侧，东至现状公园，南侧临龙门东道，北侧为规划商业地块。

金茂华棠区位图

判断这一地段的价值，不看过往规划蓝图，而看现状设施的兑现程度。

交通：轨道加主干道，但不是零距离地铁盘

金茂华棠距地铁4号线果园南道站约400米，步行可达。（百度地图测距，仅供参考，以项目实际距离为准）。同时紧邻京津公路主干道，向南可接驳城市核心区路网。

配套：日常半径内的基础覆盖

朝阳菜市场约600米，红星美凯龙、辰悦广场、信誉楼百货构成区域型商业节点；北辰医院约1.5公里；东侧界面与北辰劳动主题公园绿地直接相接。

图源：克而瑞·深度智联·CoWork生成

从通勤半径、主干道路网、成熟居住区存量配套三个维度判断，项目地段属性为成熟城区改善型地段。

对于在售项目而言，配套兑现度是比规划能级更贴近居住体验的变量。

产品解析：1.4容积率低密纯洋房

北仓及周边在售项目中，在产品形态上以高层或高低配为主，面积段跨度大。

金茂华棠以1.4容积率、纯洋房形态、103—135㎡面积段进入，落在板块内相对稀缺的低密改善区间，形成的是产品形态上的差异。

项目采用“4.0架空层设计”，对应建面103㎡综合使用率约112%、建面113㎡约113%、建面135㎡约116%（调研口径仅供参考）。

使用率超过100%的来源，一是在于架空层对部分空间的组织方式，二是在于阳台、飘窗等部位的面积处理。

103—135㎡的三档覆盖

金茂华棠主力户型三档，建面约103㎡、113㎡、135㎡，格局从三室两厅两卫到四室两厅两卫，覆盖首改到改善。

三档户型的综合使用率随面积递增，从约112%到约116%。

图源：克而瑞·深度智联·CoWork生成

建面约103㎡、113㎡、135㎡户型图

写在最后

两个确定性与三类客群：

一是产品形态的稀缺性。1.4容积率、7—11层洋房与小高层的组合，在北仓板块同期供应中属于少数派。

二是板块供应端的补位空间。北仓板块前三季度供应224套、成交140套，9月单月成交15套，在售货量有限，为新产品入市留出了窗口。

目标客群画像。一是北辰本地改善家庭，对居住密度、层数与使用率敏感；二是可以接受约1公里地铁步行距离的自驾与公交通勤客群；三是在总价与户型功能之间寻求平衡的首改家庭。

THE END

特别提醒：

本文由【克而瑞（天津）研究中心】分析师刘梦琦撰写，【克而瑞（天津）研究中心】深耕天津房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+“大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、商办、长租等地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研等六大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。

本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。

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