一、上周核心观点

政策端再落一子。10月12日重庆官宣“认房不认贷”，本地无成套住房即按首套执行信贷；叠加10月1日起全国首套商贷贴息进入密集兑现期，刚需与“卖旧买新”置换链条同时受益。

住宅量缩价稳、结构上移。上周中心城区住宅成交442套、5.00万㎡、6.35亿元，建面均价12,713元/㎡；套均面积113.0㎡、套均总价约144万元，恰好落在贴息政策150万元门槛之内。

区域集中度维持高位。渝北区以1.85万㎡、2.49亿元占成交面积37.1%、金额39.2%；江北区以20,835元/㎡领跑成交量级区域。

产品分化继续拉大。新规/四代宅成交1.61万㎡、均价16,995元/㎡，较非新规产品高59.0%；旧规项目在巴南、大渡口等外围板块以价换量，单价下探至7,000—8,500元/㎡。

土地端“零供应、零成交”。上周中心城区无涉宅用地出让公告与成交公示，公开市场新增涉宅用地供给短期处于空窗期。

二、政策跟踪

（一）全国层面：贴息政策进入兑现期

上周全国层面无新增房地产重磅文件，政策重心落在财政部、人民银行、金融监管总局《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》（财金〔2026〕95号）的执行落地上。政策自10月1日起实施，对居民使用新发放商业性个人住房贷款购买首套住房，且建筑面积不超过120㎡、总价不超过150万元的，按贷款本金给予年化1个百分点、最长5年的财政贴息，单户贴息贷款规模上限100万元，中央财政承担90%、地方承担10%，执行期暂定1年。

上周银行端进入集中办理阶段，“免申即享”、按月收息时自动扣减成为标准流程，国有大行与股份制银行均已开通经办通道。对重庆而言，首套商贷利率约3.05%—3.1%，贴息后降至约2.05%—2.1%，利息负担下降约三分之一；本地房价与“120㎡、150万元”门槛匹配度高，政策实际覆盖面高于多数核心一二线城市。

（二）重庆层面：认房不认贷落地

10月12日，重庆市促进房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步支持刚性和改善性购房需求的通知》，明确居民家庭（借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

这是上周唯一一项市级新增需求端政策，指向两类客群：一是曾在异地贷款购房、但在重庆无房的“新重庆人”；二是已完成卖旧买新、名下暂时无房的改善家庭。与贴息政策叠加后，首付、利率与月供三重成本同步下移，对总价150万元以内、面积120㎡以内的产品形成直接利好。

表1 上周房地产政策一览

（三）政策效果判断

上周政策组合的受益面与成交结构高度吻合：单价1—1.5万元区间成交2.03万㎡，占住宅成交40.7%；套均总价约144万元，正处于贴息门槛以内。政策对刚需的托底作用已经显现，但对单价2万元以上、面积140㎡以上的改善产品拉动有限，“刚需稳、改善分化”的格局短期不会改变。

三、土地市场

（一）上周供应与成交：双双挂零

表2 上周中心城区涉宅用地供应与成交

从公开出让公告与成交公示看，上周（10月12日—10月18日）重庆中心城区无涉宅用地推出，亦无涉宅用地成交。最近一次中心城区纯居住用地成交发生在9月30日：北碚老城板块1宗20亩宅地，可建规模1.94万㎡，容积率1.4，由重庆康居物业发展有限公司以8,892万元竞得，楼面价4,585元/㎡。

（二）市场判断：供地“控量”，拿地窗口收窄

上周“零供应、零成交”并非孤立现象。9月末以来中心城区推出的涉宅地块以20亩级小体量为主，且集中在北碚老城等非核心板块，单宗总价不足1亿元，反映出供地端“压总量、提质量”的取向：一方面避免新增供应与在售库存形成叠加压力，另一方面优先释放核心区外围的低总价地块，降低房企参拍门槛。

对房企而言，公开市场拿地机会减少，补仓将更多依赖收并购、合作开发与存量项目股权获取；对市场而言，新增宅地断档意味着未来1—2年中心城区新增供应弹性下降，核心板块的稀缺性将进一步凸显，但短期难以改变在售项目的竞争格局。判断四季度供地仍将维持“少量、分散、小体量”的节奏，单周零供应可能反复出现。

四、住宅市场

（一）总体：套均144万元，结构向改善倾斜

上周中心城区商品住宅成交442套、5.00万㎡、6.35亿元，建面均价12,713元/㎡；若计入商业、办公，全物业成交550套、5.71万㎡、7.16亿元，均价12,555元/㎡。住宅套均面积113.0㎡、套均总价约144万元，较刚需主导阶段明显上移，但仍处于贴息政策150万元门槛之内，政策覆盖度较高。

（二）区域：渝北独占近四成，江北单价破两万

表3 上周中心城区各区分区住宅成交

渝北区成交155套、1.85万㎡、2.49亿元，面积与金额占比分别为37.1%、39.2%。其中鸳鸯板块贡献3,539㎡、均价18,846元/㎡，中央公园板块贡献3,868㎡、均价14,815元/㎡，构成“量价双核”。江北区成交仅4,919㎡，却以20,835元/㎡的均价贡献1.02亿元，金额占比16.1%，观音桥板块均价达30,041元/㎡，为上周单价峰值。

北碚区（61套、7,065㎡）与九龙坡区（58套、5,496㎡）分列面积二、三位，均价11,105元/㎡、11,909元/㎡，属“以量取胜”的近郊改善承接区。巴南区均价7,097元/㎡为各区最低，界石板块5,675元/㎡，价格优势明显但成交仅931㎡，反映外围板块“低价不等于高去化”。

（三）板块：蔡家领跑面积，观音桥领跑单价

表4 上周住宅成交面积TOP10板块

TOP10板块合计成交2.94万㎡，占住宅成交58.8%，集中度较高。蔡家板块以52套、6,043㎡居首，均价11,384元/㎡，是上周唯一成交超过6,000㎡的板块；礼嘉、中央公园、鸳鸯、悦来组成“北区改善带”，四板块合计1.46万㎡，占全市29.2%。

单价维度呈“核心高、外围低”的陡峭梯度：观音桥30,041元/㎡、新牌坊22,332元/㎡、溉澜溪20,508元/㎡、寸滩19,182元/㎡、鸳鸯18,846元/㎡，前四者合计3,233㎡、占住宅成交6.5%，属典型的小体量高价盘；界石5,675元/㎡、陶家6,184元/㎡、鱼洞6,385元/㎡则处于价格洼地。

（四）项目：TOP10集中度33.7%，单盘最高40套

表5 上周住宅成交套数TOP10项目

上周TOP10项目合计成交149套、1.65万㎡、2.33亿元，分别占住宅成交套数的33.7%、面积的33.1%、金额的36.7%，单盘集中度处于中等偏高水平。

中诚两江印以40套、0.45万㎡、5,398万元位居套数与金额双榜首，单盘即占全市住宅成交套数的9.0%，均价12,127元/㎡，是蔡家板块放量的核心来源；玖悦兰庭（27套、2,531万元）凭九龙半岛的区位与1.17万元/㎡的均价，成为九龙坡区成交主力。

高端项目呈现“量小价高”特征：观宸成交9套、4,347万元，均价33,555元/㎡，为上周成交均价最高的项目，单套总价约483万元；邦泰观山川13套、3,548万元，均价20,060元/㎡；麓悦江城9套、2,072万元，均价17,859元/㎡。三个项目合计31套，仅占全市7.0%，却贡献1.00亿元、15.7%的成交金额。

低价项目则以价换量：巴滨无界11套、均价5,675元/㎡，套均总价仅48万元；芯谷溪悦府9套、均价7,930元/㎡；礼玉金湾11套、均价9,563元/㎡。这类项目集中在界石、西永、礼嘉外围，客群以本地刚需和产业人口为主，去化依赖价格弹性。

（五）产品与价格：新规溢价59%

表6 上周住宅分业态与新规属性成交

分业态看，高层成交290套、3.24万㎡，占64.8%，均价13,657元/㎡；洋房128套、1.40万㎡，占28.0%，均价11,011元/㎡；叠加23套、0.34万㎡，均价10,346元/㎡；联排仅1套、158㎡，均价20,931元/㎡。高层均价高于洋房，主要受江北、鸳鸯、中央公园等核心板块高价高层项目拉动，并非产品本身溢价。

分新规属性看，新规/四代宅成交129套、1.61万㎡、2.73亿元，面积占比32.1%、金额占比43.0%，均价16,995元/㎡；非新规产品成交313套、3.39万㎡、3.62亿元，均价10,686元/㎡，两者价差6,309元/㎡、新规溢价59.0%。“新规稳价、旧规降价”的分化在上周数据中体现得较为充分。

五、开盘监测

上周中心城区无项目开盘或加推，新增供应为0。结合10月前期集中推盘的节奏，上周属于“国庆后消化期”，房企以续销、去化前期库存为主，预计下一轮集中推新在10月下旬至11月初。

六、趋势判断

1.政策窗口期临近，需求前置特征强化。贴息执行期暂定1年，“认房不认贷”同步扩围，四季度刚需与首改需求有望继续释放，但更多是“把明年的需求挪到今年”，对价格的拉动弱于对量的支撑。

2.价格体系继续两头分化。核心板块新规产品守住1.7万元以上均价，外围旧规项目向7,000—9,000元/㎡靠拢；中间价位段（1—1.5万元/㎡）竞争最激烈，也是政策覆盖最充分的区间。

3.土地端“少而精”。上周供应与成交双零，宅地出让延续小体量、低总价取向，未来新增供应更多依赖在建项目转化；公开市场拿地需聚焦核心板块、快周转地块，补仓可关注合作开发与收并购机会。

4.风险提示。一是上周高端板块样本量小（观音桥13套、新牌坊1套），单价易受单盘结构影响；二是新规产品集中于鸳鸯、中央公园、礼嘉，客群重叠度高，后续去化可能从“溢价”转向“拼产品”；三是贴息政策执行期暂定1年，若接续安排不明确，2027年一季度末可能出现需求真空。

本文由【克而瑞（重庆）研究中心】分析师王琳雅撰写，【克而瑞（重庆）研究中心】深耕重庆房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、商办、物业、康养、长租等全地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研等六大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。

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