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盘点 | 2026年三季度中国住房租赁行业发展・行业环境

克而瑞长租 · 2026-10-18 10:56:01

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核心观点

政策导向：存量收购盘活为全国性战略；住房租赁信贷体系确立；住房保障轮候库，精准供应

828一揽子政策，涉租独立信贷品种，金融支持力度再加大；供需齐发力，存量盘活/租房支持等多措并举，拟依托市县住房保障轮候库，实现精准供应；一线租赁政策集体转向，确立“存量改造为主、新建补充”的房源供给新格局；二线聚焦优化公积金支付/扩大保障覆盖面/强化市场监管/存量盘活等维度精准发力

金融市场：融资成本持续走低；公募REITs成主力融资手段；产业园区大宗资产受青睐

公募REITs融资额占比超4成，参与主体以地方国资、大型央企、公募基金为主；公募REITs首发进入快速扩容阶段，发行主体拓宽至建筑央企；大宗交易层面：产业园区资产更受青睐，险资/资管/房企系积极入局，投资主体多元格局深化

2026年三季度中国住房租赁行业发展盘点·行业环境篇

*报告完整版获取方式附于文末*

政策分析

1、顶层基调

Q3政策着力搭建住房租赁专项信贷体系，拓宽资金渠道；另拟依托市县住房保障轮候库，按需筹措保障房源，实现精准供应。

2、重点政策

“828新政”覆盖“开发建设—购买—运营”全周期的租赁住房信贷体系，全周期租赁住房信贷体系形成，资金闭环打通，国企获长钱提升规模及运营能力。

“828新政”覆盖“开发建设—购买—运营”全周期的租赁住房信贷体系；重资产企业受益于全链条的政策覆盖，从开发贷到购房贷再到经营贷，形成了完整的资金闭环，其中30年购房贷和20年经营贷有效解决了长期资金匹配问题，国企可获长钱提升自身规模及运营能力；

轻资产企业则在运营环节获得专属信贷支持，为自如、百瑞纪等轻资产运营商提供了正规化融资渠道，但期限较短、额度受限，且对出租率和租金稳定性要求高，实际获贷难度较大。

3、一线城市政策环境

确立“存量改造为主、新建补充”的房源供给新格局，高层次人才补贴加码

北京鼓励轨道交通沿线闲置楼宇改造为青年人才公寓，完善产品供给；上海补贴力度强化，十五五非居改保提速，公保并轨已落地，另多次提及收购二手住房用于保租房；广州鼓励园区建设宿舍型保租房，鼓励存量转保；深圳发布2026年发展目标，筹集3万套，供应4万套。

4、二线城市政策环境

聚焦优化公积金支付/扩大保障覆盖面/强化市场监管/存量盘活等维度精准发力

普遍放宽公租房准入标准（杭州、郑州），扩大保障覆盖面至新市民、青年等；同步出台住房租赁管理办法，强化合同备案、资金监管及房源标准（西安、成都），规范市场秩序；南京实现公积金“一次申请、每月直付”，苏州推动多主体供给与存量盘活，武汉允许非居住存量房改建为租赁住房，郑州拟盘活空置半年公租房转保障性租赁住房。各城市侧重点不同：杭州、郑州等侧重扩面降标，西安、成都等侧重建章立制，苏州、南京侧重公积金直付，共同构建“租购并举”住房格局。

融资环境

1、融资规模

公募REITs融资额占比超4成，参与主体以地方国资/大型央企/公募基金为主

2026年1-9月涉租融资呈现公募REITs为主，多模式并行特征，其中公募REITs融资金额51.3亿元，占融资总额41.6%；此外，融资成本持续走低，CMBS优先级票面利率降至1.94%左右，政策性贷款期限长达25年；Q3新发两只租赁住房REITs，目前11支首发募集资金超150亿。

参与主体以地方国资、公募基金为主，市场化资本亦参与服务式公寓ABS项目；政策托底下，保租房存量资产证券化路径已经成熟，融资产品不断创新，助力各地保障性租赁住房项目建设与存量盘活。

2、公募REITs市场

【首发与扩募REITs】公募REITs首发进入快速扩容阶段，发行主体拓宽至建筑央企；扩募资产已将学生宿舍类资产纳入扩募范围，资产筛选逻辑持续优化

首发层面：4月中航北京昌保租赁住房REIT为首例由区级平台发行的公共租赁住房公募REITs；9月，中国建筑租赁住房REIT及中金杭州安居宁巢REIT发行，分别募资13.68亿元和9.15亿元；

扩募层面：华夏华润有巢REIT和厦门安居REIT完成上市募资，上海地产、招商基金蛇口、深圳安居REIT扩募资产组合更偏向产业集聚区或者核心商务区的高价值资产。

【上市REITs收入表现】扩募资产并表带动收入增长，主流分红中枢维持3.2%-3.5%；长期盈利差距将由扩募储备资产规模/底层资产区位质量/资产整合运营效率三大核心变量决定

2026年二季度9只产品营收区间跨度显著，国泰城投宽庭REIT收入4644亿元居首，中金厦门安居REIT、华夏华润有巢REIT营收环比增幅超20%，增长高度依赖新增资产并表，存量项目仅依靠出租率/租金小幅修复拉动收入；

保障房REIT平均出租率95.55%，租金收缴率96%-100%，租金环比波动幅度小，仅中金厦门安居因扩募高租金资产并入，环比上涨4.03%；

主流成熟标的年化分派率集中在3.2%-3.5%，构成板块长期分红中枢，收益水平匹配稳健固收类资产，中金厦门安居年化分派率仅2.43%，核心原因是受扩募新购入项目纳入基金合并范围影响。

3、大宗交易

产业园区资产更受青睐，险资/资管/房企系积极入局，投资主体多元格局深化

据不完全统计，2026年1-9月租赁市场大宗交易共计3宗，上海、北京、苏州各1宗；

上海方面，国寿资本以6.29亿元收购领盛投资旗下COZI可遇・东外滩与新江湾两租赁项目，体现险资对保租房资产的青睐，助力存量资产盘活；北京方面，城璟租住拿下顺义区安庆街13号院租赁项目，项目规划提供近2600间房源，涵盖白领单人间、品质家庭房与企业多人间等户型，涉及城璟青舍、城璟礼寓、城璟悦居等三条产品线；另华润有巢收购苏州高新区金邻公寓，涉及1598间房源，折合单价约2958元/㎡。