2026Q3深圳表现为「高出租率韧性 + 租金温和下探 + 保租房加速放量」——出租率三季度均值94.52%仍锚定94%-95%高位，租金均价由2026Q2的95.30元/㎡·月下探至93.80元/㎡·月（环比-1.57%↓、同比-2.33%↓）；集中式存量升至375,451间（同比+29.58%↑），保租房占比54.60%，增量结构继续向保障房倾斜。
01数读市场：核心数据速览
1.1 核心指标速览
1.2 关键指标明细
1.3 研判
三季度深圳集中式公寓「量增价跌」格局延续——存量同比+29.58%↑主要由保租房贡献（保租房同比+63.57%↑、占比54.60%），租金环比-1.57%↓、出租率环比+0.14pct↑，说明需求端并未塌陷，价格中枢在保障房供应放量下被动下移。7月出租率因毕业季回升至94.84%，9月即回落至94.10%，旺季效应未能延续，印证「需求有韧性、定价权弱化」的判断。
02宏观监测：政策与制度环境
2.1 区级保租房配租进入「高频放量」阶段
三季度区级保租房配租通告密度显著提升，宝安、光明、大鹏等外围片区成为主要投放区域。据《深圳市2026年住房发展年度计划》，2026年全市计划建设筹集保障性住房3万套（间）、供应4万套（间），首批配售型保障性住房已纳入公开配售安排，供给端由「以建为主」转向「建筹并举、配售并行」。
从三季度实际投放节奏看，配租已呈现「市级专项+区级批次」并行特征：8月19日市住房保障署启动面向高层次人才（「鹏城优才卡」持卡人）的保租房专项配租；9月7日宝安区面向户籍轮候家庭配租公租房1,425套（含新增供应项目及29个腾退再配租项目）；光明区推出2026年第三批次企事业单位保租房，大鹏新区集中投放鹏溪苑等10个保租房项目。户型覆盖单间（33-37㎡）至三房（80-84㎡），物业费2.3-6.8元/㎡·月，租金普遍为市场参考价约6折。
研判：区级配租由「零星投放」转向「高频放量」，配租价格稳定在市场价约6折，且以3年期合同+到期续租的动态调价机制锁定长期低价预期，对同片区市场化项目形成直接分流压力；核心区（南山、福田）保租房供给密度相对低，抗分流能力更强。叠加青年人才过渡性住房（约市场参考价60%、最长36个月）与安居补贴（1,250元/月，最长24个月）双通道，低价定向供给正沿「人才—新市民—户籍困难家庭」全谱系铺开。
启示：市场化品牌应优先布局保租房供给密度低、租金最高的核心区，谨慎进入光明、大鹏、宝安等配租型保租房密集片区；同时关注「企事业整租」「人才定向配租」等B端机会，以企业客户与人才客群对冲个人端分流。
2.2 「非居改保」成为存量盘活主通道
留仙洞创智云城作为全市首个「非居改保」项目（「政府购置+非居改保+国企代建+运营一体化」模式），将7万㎡闲置产业研发楼宇改造为1,268套保障性租赁住房，2026H1整体出租率稳定在95%，开业4个月即实现满租，验证了「存量商办→保障性租赁住房」路径的可行性与运营效率。政策端，2025年11月深圳更新改建政策，明确商业、办公、厂房均可申请改造，无需变更土地性质、不补缴地价，打通了存量物业转化的制度通道。
三季度「非居改保」加速向全市铺开：南山创智云城4栋A座（改造面积约5.5万㎡、产出744套科创人才公寓，43-60㎡小户型占比82%）依托BIM与装配式干法工艺将改造成本下降近六成、工期提前30天；宝安仁恒缤纷荟B座（27层、建筑面积3.49万㎡）改建为597套保租房，成为宝安区体量最大的「非居改保」项目，预计2027年上半年投用。改造项目普遍完成「民水民电」切换，住户生活开支下降约三成。
研判：「非居改保」打通了核心区存量物业的低成本转化通道——免变更土地性质、免补缴地价叠加轻量化施工，使改造成本较新建显著下降，既缓解核心区保租房供给不足，也为运营方提供轻资产拓展入口；随着大规模闲置商办持续入市，存量改造将成为核心区房源获取的确定性主线。
启示：核心区存量商办改造是获取优质房源的性价比通道，可对标留仙洞创智云城「7万㎡→1,268套」的改造效率；运营方应提前储备「商办—公寓」改建标准产品与成本模型，并将「非居改保」纳入轻资产拓展的核心提案。
2.3保租房REITs
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2.4 城中村统租与青年人才政策
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03市场分析
03市场分析
3.1 集中式公寓
研判：租金自2023Q3峰值110.00元/㎡·月累计下行14.7%，下行斜率在2026Q3扩大至环比-1.57%；出租率三季度均值94.52%（环比+0.14pct↑），仍显著高于北京、上海，深圳是四城中唯一出租率同比下行（9月单月-1.05pct↓）的城市。存量升至375,451间（同比+29.58%↑），但三季度新增仅7个项目、852间（7月261间、8月591间），9月无新增披露，存量做厚与增量收缩并存。
3.1.1 结构分化
研判：深圳集中式公寓已形成「保障房主导体量、市场化主导定价」的双轨结构——保租房自年初净增20,951间、占全口径净增量的77.7%，占比稳定在54.6%；市场化净增5,997间、增速3.65%，温和修复。价格端由市场化房源定价，保障房以市场价约6折入市形成向下定价牵引。
3.1.2 产品线分化
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3.1.3 城市横向对比
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3.1.4 新增项目汇总：三季度新增供应盘点
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3.1.5 集中式公寓结构研判
①体量结构：保租房以532间占62.4%，延续保障房主导增量的格局；市场化320间/3个项目，单项目体量更小（106.7间/项目vs保租房133间/项目）。
②路径结构：改建3个项目391间，占45.9%——「非居改保」与存量商办改造成为核心区（罗湖）获取房源的主要路径。
③区域结构：新增项目全部落在宝安、罗湖、南山三区，光明、龙岗、坪山等外围片区三季度无新增披露，供应向「核心区+近核心区」集中。
④价格结构：市场化项目租金3,200-11,500元/月（泊寓南山项目），保租房1,026-3,578元/月，价格带宽差异显著，两类产品客群基本不重叠。
⑤产品结构：新品供应结构与白领客群高度绑定，中端「价格夹层」仅由CASA嘉舍一个项目切入。
⑥规模结构：平均121.7间/项目，最大的海岚居253间、最小的壹铭101公馆及泊寓南山项目各41间，「小体量、分批入市」成为主流节奏——壹铭101公馆总房源274间本期仅入市41间、宝安云海璞寓总房源560间本期仅入市87间。
启示：新增供应的三个结构信号值得关注——一是增量以保租房为主、市场化项目体量趋小；二是改建路径占比接近一半，核心区存量改造成为主要房源来源；三是分批入市成为常态，运营方以低风险节奏试探市场。
3.2 个人房源市场：成交量回暖、挂牌价下移
研判：2026Q3深圳个人房源呈「成交回暖、挂牌价下移」运行特征——成交量27,436套，环比+22.2%↑、同比+7.8%↑，为2023Q3以来单季最高；挂牌量54,675套、环比基本持平（+0.1%）、同比-18.6%↓，供给收缩叠加需求回暖，供求比降至1.99（2026Q2为2.43、2025Q3为2.64），创有统计以来新低，供需趋于平衡。价格端呈「挂牌降、成交稳」：挂牌坪效2.94元/㎡·天（环比-2.5%↓、同比-3.1%↓），业主以价换量；成交坪效2.48元/㎡·天（环比+2.5%↑、同比-0.1%），真实成交价已企稳。需求端韧性是集中式公寓维持高出租率（三季度均值94.52%）的重要支撑。
3.2.1 个人房源月度走势
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3.2.2个人房源区域分布
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3.2.3个人房源户型结构
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3.2.4个人房源市场研判
个人房源区域与户型分化显著，全市挂牌坪效2.94元/㎡·天、成交坪效2.48元/㎡·天，落差0.46元（约15.6%），「以价换量」延续。
区域呈「核心量价双高、外围以量补价」：南山挂牌坪效4.10元、成交3.52元，挂牌/成交套均价8,784元/8,314元；福田3.78元/3.30元、7,964元/7,050元，均领跑全市；龙岗挂牌量全市第一（11,101间）而挂牌坪效仅1.94元，属典型高供应、低单价区域；坪山、大鹏新区挂牌坪效全市最低（均1.41元），成交坪效进一步下探至1.26元、1.16元。供需均向核心三区集中：龙岗、福田、南山合计挂牌32,499间、占全市59.4%，成交15,696套、占57.2%。
户型层面，一房坪效最高（挂牌3.35元、成交3.02元）且成交/挂牌比57.8%为各户型最优，刚需小户型流动性与抗跌性最强；三房挂牌量最大（17,918间）但坪效最低（挂牌2.64元、成交2.26元），议价空间约0.38元；四房及以上挂牌与成交坪效落差最大（0.78元、约24%），成交/挂牌比仅28.9%，改善型大户型去化压力最突出，但其成交套均价（9,372元）反高于挂牌（8,024元），显示成交结构向中高端大户型集中。
3.3 企业格局：市场化品牌「产品线补位」与轻资产转向
研判：从「房企系—资管系—国企系—投资方」四类主体看，共同动作是「补产品线缺口+转轻资产」——房企系头部品牌（泊寓）以CASA嘉舍切入中端「价格夹层」（主力月租4,400-5,100元），填补白领青年社区与高端服务式之间的断层，轻资产委托管理规模达10.5万间，收入结构从租金差转向管理费与资产增值收益；资管系（酒店系）跨界进入带来产品差异化；国企系资产方由「筹建」转向「配租+扩募」；投资方（保租房REITs）打通「投融管退」闭环，竞争焦点从规模转向运营效率与证券化能力。
04 案例深研
4.1 万科泊寓 CASA嘉舍（罗湖口岸店）——市场化品牌切入「中端价格夹层」
4.1.1 项目概况
CASA嘉舍是万科泊寓于2026年7月推出的全新产品线，深圳罗湖口岸店为其全国首店，7月中旬正式开业；第二站天津华苑奥体店预计9月亮相。该产品线定位「职业进阶青年」（城市新中产），是泊寓在既有「安舍（高性价比）—泊寓青年社区—富瑞斯（高端服务式）」三层产品矩阵之外补上的第四条产品线。
4.1.2 区位与交通
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4.1.3 产品与配套
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4.1.4 项目对标
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4.1.5 运营模式与案例启示
运营模式：以「存量核心区物业+标准产品模板+轻服务」切入中端夹层，一端避开与保租房（低价）的正面竞争，另一端不承担高端服务式的重资产投入；同时该产品模板可复用于城市核心区存量商办改造项目，强化轻资产拓展中的「提案能力」。
■市场启示：深圳普通公寓月租多在1,500-4,000元，高端服务式普遍8,000元/月以上，4,000-8,000元区间长期缺乏有效供给；CASA嘉舍以4,400-5,100元的主力价位填补该缺口，验证了「中端价格夹层」的客群存在性。
■产品启示：在保租房以市场价6折入市、传统标准化白领公寓正面承压的背景下，市场化品牌的可守阵地是「户型设计感+轻服务+核心区位」的组合，而非面积或价格竞争。34-37㎡ Loft是兼顾坪效与体验的合理主力户型。
■运营启示：「轻服务」是中端定位的成本关键——若按高端服务式标准配置24小时管家与每日入室保洁，租金必须上探至8,000元以上才能覆盖成本，将直接落入与高端服务式的正面竞争。轻服务的边界设定，是这一产品线能否成立的核心。
■风险提示：该产品线同时面临上方（龙湖冠寓·核桃、朗诗寓·精品）降维与下方（国资品质租赁住房、配租型保租房）升级的双向挤压；客群对价格高度敏感（租收比30%），涨价空间有限，对成本控制与运营效率要求极高。截至2026H1国企在住房租赁市场占比同比提升8.7pct，国资品质租赁住房已从「政策性补充」升级为市场化品质赛道的核心参与者。
本报告依托深度智联CoWork企业级AI原生平台驱动生成，以AI重构行业研究标准，实现高效迭代、专业深耕、标准统一，为租赁行业发展与租住消费决策提供权威数据支撑。
数据来源说明
①本报告集中式公寓数据以CRIC租赁数据库为准，与第三方来源绝对值存在口径差异（样本范围与房源定义不同），趋势方向一致；②「环比」指2026Q3对2026Q2（或2026-09对2026-06），「同比」指2026年当期对2025年同期；③凡数据与外部来源均未披露的具体数值，一律标注「待核实/公开数据未披露」，未作虚构。
合规声明与风险提示
本报告基于公开信息及CRIC租赁数据库研究得出，仅为市场研究参考，不构成任何投资建议或操作指引。市场情况与政策法规可能发生变化，报告中的趋势研判存在不确定性，读者应结合最新信息独立判断。报告中「经验判断/推测」与客观事实已作分离标注。
*本文为报告简略摘录。如需《2026年三季度深圳租赁市场研判报告》，请扫码添加克而瑞长租小助手领取。
（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）
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