开发企业：招商蛇口 × 康田集团（央地合作、双国企联合开发）

产品类型：15栋16—17层纯板式小高层（2梯2户、户户端户）

建筑风格：经典三段式立面（米白仿石铝板＋香槟色金属铝板＋沙漠风石材）

引言

两江序是招商蛇口"启序系"落子重庆的首个作品，由百年央企招商蛇口与重庆市属国企康田集团联合开发，定位为照母山·花谷新城的低密纯改善住区，也是重庆首个"央地合作"新规好房示范项目。项目全盘规划15栋16—17层纯板式小高层，2梯2户、户户端户、正南北朝向，主打建面约126—253㎡的新规改善户型。本文从项目概况、核心亮点、主力户型、社区空间等方面进行梳理。

01 项目概况

项目总占地约73亩（总用地48461.00平方米），建筑面积约72691.5㎡，规划15栋16—17层纯板式小高层，综合容积率约1.5，总户数486户。项目所在的照母山·花谷新城位处照母山、汽博、礼嘉、中央公园四大板块几何中心，为约3750亩成片规划的低密改善板块。项目地块于2025年12月29日由招商蛇口与康田集团摘得，成交楼面价约8000元/平方米，成交总价约5.82亿元。

02 核心亮点

（1）央地合作，双国企联袂开发

项目由招商蛇口与康田集团联合开发，招商负责产品迭代、康田负责本土落地执行，从资金、工程到交付形成双重保障。招商局创立于1872年，招商蛇口为其旗下地产园区板块旗舰平台，入渝已20余年，先后打造招商江湾城、长嘉汇、公园大道、招商渝天府、招商1872等20余个项目。康田集团为重庆市地产集团旗下全资子公司，深耕重庆20余年，曾代建重庆科技馆、重庆图书馆、市少年宫等市级重点项目。

（2）照母山低密留白板块，容积率约1.5

花谷新城整体容积率锁定在1.5—1.8，成片统一规划、无老旧社区、无安置房、无高密度超高层；板块内包含约1300亩金渝公园（规划中）与1500亩住宅用地，已投入超13亿元启动11条路网等基础设施建设，板块公园居住比约1:1.15。项目自身容积率约1.5，为板块在售新规盘中较低水平。

（3）全盘户户端户、正南北朝向

项目15栋住宅均为独立单元、无拼接楼栋，户户端户、全楼栋正南北朝向排布，实现户户南北通透与270°环幕采光。相较区域内常见的高低配社区，这一规划在采光、通风与私密性上更为均衡。

（4）按重庆2025年新规好房标准打造

项目按重庆2025年新规好房标准建设，主力户型建面约126-253㎡，实得建面约149-291㎡，这意味着在相同建面总价下，购房者可以获得更大的实际使用空间；同时，采用70%以上绿色建材、升级的防水保温工艺与二星级及以上智慧小区标准，也对应更低的后期维护成本、更好的居住健康性，以及更便捷的社区智能体验。

（5）配套先行，生活氛围前置落地

与多数新板块"先建住宅、后落配套"不同，项目在开发阶段即前置规划街角沐阳公园、社区食堂、生鲜超市、JollyCafé咖啡、白鲸书店等生活配套。（注：展示期间利用待售商铺设置的咖啡店、社区食堂、生鲜超市等不属于社区配套，未来相关商铺出售/出租后其经营内容与使用功能可能发生改变，后期交付以官方公示为准）

（6）"下楼一序"的生息住区与社群运营

项目搭建"4+3+N"场景体系，上线社群小程序"下楼一序"，"招夕相见"社群同步示范区开放启动运营。其社群体系脱胎于招商蛇口20余年的社区运营经验，截至发布会披露，已覆盖全国25座城、200余个项目，链接90万人、622位主理人。

03 主力户型

项目五大主力户型——建面约126㎡（蔚序）、130㎡（雅序）、143㎡（元序）、193㎡、253㎡——均为重庆2025年新规好房标准下的"新规产品"，全部为2梯2户纯板式小高层，户户端户、全南北朝向。所谓"新规产品"，即按新规好房标准设计、在空间规则上更具弹性的产品：其实得面积普遍高于建筑面积，并允许更充分的公共空间与立体庭院设计，从而实现"得房更多、可塑性更强"。据项目一手资料，各主力户型建面与实得面积的对应关系如下：

建面约126㎡（蔚序）——新规下的成长型改善户型：实得套内约135㎡、实得建面约149㎡，相当于在126㎡的建面上多得约23㎡建面的实际使用空间。新规带来的空间弹性体现为：约5米入户光厅、可拓展约9.1米超级横厅、成长型中西厨房、双阳台合一，并可改造为三套房，全系标配升降窗，兼顾采光、通风与家庭成长期的空间可变性。

建面约130㎡（雅序）——新规下的观景型改善户型：实得套内约140㎡、实得建面约152㎡。作为端户产品，新规后的三面视野与双全景舱设计被充分放大：客厅拥有约270°环幕视野正对下沉会所，主卧正看金渝公园；可做照壁玄关，采用双套房对角线布局，把观景面与私密性同时拉满。

建面约143㎡（元序）——新规下的全能改善户型：实得套内约162㎡、实得建面约170㎡，新规允许的空间余量下可改造为五房。玄关采用T字型玄关，并预留约"800库"收纳空间；主卧配备双衣帽间、双台盆与独立化妆台，客厅约15米采光面。

建面约193㎡（隐序）／253㎡（承序）——新规下的第四代住宅：作为更高阶的新规产品，193㎡实得套内约201㎡、实得建面约209㎡，客厅上空约38.42㎡、可拓面积约53.91㎡；253㎡实得套内约281㎡、实得建面约291㎡，配备空中绿化平台，客厅上空约49.92㎡、可拓面积约81.81㎡。两款产品把新规中"客厅上空""空中庭院"等立体空间的余量用足，形成接近别墅的立体居住体验，面向追求大空间与圈层社交的高净值客群。

综合来看，项目户型的"新规"价值，在于将新规好房标准带来的空间红利转化为"实得面积更高、可变空间更多"的实际居住尺度——在同等建面段内更容易实现多一间房、更大横厅与更充裕的观景面，这也是其区别于区域内老规产品的核心差异点。

04 社区空间

园林景观：项目景观由成都麦微景观设计，利用地块原有三级台地、约13米高差，规划约10000㎡核心中庭聚落；下沉庭院以国画大师傅抱石《溪山高会》《巴山夜雨》为蓝本，打造叠台、溪瀑、幽林等节点，并形成约8.4米悬瀑、三重叠水的峡谷意境。

建筑与人文意象：社区大门以石材景墙与陶瓷艺术影壁形成"无界融境隐奢门庭"；建筑以"玉琮映竹"为设计母题；归家车站以重庆市树黄桷树为原型、融入非遗竹编匠艺，并以梁平竹编、非遗漆艺、山神漆器、铜丝画等在地非遗赋美空间。

会所与公共空间：项目设置约1万方展示区、约2300㎡下沉庭院与约3000㎡会所，架空层配置女王花厅、成人阅读盒子、体适能区域、私教室与自习室、台球厅、棋牌室等；另配置室外造浪装置戏水区与儿童泳池、社区级剧场，以及宠物洗护空间与业主自助洗车工坊。

结语

综合来看，两江序的核心价值集中在三点：一是央地合作、双国企开发带来的交付与品质背书；二是照母山·花谷新城成片规划下约1.5容积率的低密纯改善属性；三是全盘户户端户、正南北朝向、2梯2户的均好性产品设计，以及"配套先行＋社群运营"的生息住区理念。

适配人群上，建面约126—143㎡户型适合追求照母山成熟生活圈的低密改善家庭与二孩、三代同堂家庭；建面约193—253㎡第四代住宅则面向注重空间尺度与圈层纯粹性的高阶改善客群。

本文由【克而瑞（重庆）研究中心】分析师张倩撰写，【克而瑞（重庆）研究中心】深耕重庆房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、商办、物业、康养、长租等全地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研等六大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。

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