2026年8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局三部门联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号），标志着房地产"三项基础制度"--项目公司制、主办银行制、现房销售制--正式进入地方落地阶段。北京于9月24日率先发布实施细则，上海紧随其后于9月28日出台配套意见，成为全国前两个系统性落地828新政细则的一线城市。

本文对北京、上海两地细则进行逐条解读与横向对比，并结合重庆房地产市场实际，提出可参考借鉴的方向。

政策概况

2026年9月24日，北京市住建委、规自委、金融监管总局北京监管局、市住房资金管理中心四部门联合印发《关于发布本市贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，成为全国首个正式发布828新政落地细则的城市。政策自9月24日起施行。

核心内容

1. 分类施策，不搞"一刀切"

北京按拿地时间和证照节点将项目分为三类:

2. 封顶预售标准

• 单体建筑完成主体结构封顶即可申请预售（无需整个项目封顶）

• 封顶认定标准：屋面防水工程施工完成 + 主体结构验收记录（五方签字盖章）+ 属地住建部门现场核查

• 支持装配式、智能建造项目享受认定优惠

3. 现房销售定金制

• 取得建筑工程施工许可证后即可签订购房定金合同

• 定金不超过总房款1%（如500万房产定金不超5万）

• 定金存入资金监管账户

• 开发商违约不能按期交房，购房人有权解除合同

4. 预售资金监管

• 新项目：全额、全过程监管，联合验收后方可解除

• 过渡期项目：设定"重点监管额度"，覆盖剩余工程建设费用及红线外市政工程费用；超出部分可按建设节点支取

• 按揭贷款后移至竣工验收备案环节发放

5. 土地价款分期缴纳（重大利好）

• 30天内付首付，比例不低于50%

• 余款可延长至合同签订后2年内缴清

• 不计利息

此前北京规定60天内缴清全部地价款，新政直接延长至2年且免息，极大降低拿地门槛。

6. 开发贷支持

• 加大现房销售和"好房子"项目开发贷支持力度

• 贷款发放与项目建设周期相匹配，分批发放

• 开发贷周期延长，还款时点后移，与按揭放款时点衔接

7. 其他配套措施

二

上海"828新政"落地细则解读

政策概况

2026年9月28日，上海市住建委、房屋管理局、规自委、上海金融监管局四部门联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，成为继北京之后第二个出台系统性实施细则的城市。政策自9月28日起施行。

《实施意见》共明确六方面政策措施：全面加强商品住房预售管理、有序实施现房销售、推行主办银行制度、加大融资支持力度、优化土地供应管理、持续做好质量监管和市场秩序规范。

核心内容

1. 预售管理:封顶预售 + 全额全过程监管

• 8月28日后新发布出让公告的商品住房项目，申请预售的，单体建筑应完成主体结构封顶

• 项目预售资金实行全额、全过程监管

• 项目综合竣工验收后，方可解除资金监管

• 后续还将出台专门的预售资金监管办法

2. 在途项目分类施策（三分法）

上海采用与北京一致的"三分法"，但增加了第三类:

3. 现房销售定金制

• 取得建筑工程施工许可证后即可签订购房定金合同

• 定金不超过总房款3%（高于北京的1%）

• 开发商违约不能按期交房的，购房人有权解除合同，企业依法返还定金并承担违约责任

4. 主办银行制度

• 8月28日起新签订借款合同的项目实行主办银行制

• 单独提供开发贷的，贷款银行为主办银行；组建银团的，牵头银行为主办银行

• 开发企业在主办银行开立资金账户，全部资金纳入该账户管理

• 实现"一个项目、一家主办行、一个资金账户"的资金闭环

• 市、区房地产交易中心作为住房资金监管机构

5. 融资支持

• 个人按揭贷款8月28日起取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放（含公积金贷款），贷款资金通过受托支付方式支付至资金监管账户

• 开发贷款按市场化原则满足合理融资需求，实现开发贷款发放与项目建设周期相匹配；加大对现房销售和"好房子"项目的支持力度

• 多元融资支持房企通过债券、股票、资产支持证券、REITs等方式开展项目融资

6. 土地价款分期缴纳（"1+1"模式）

• 30天内付首付，比例不低于50%

• 余款可延长至合同签订后1年内缴清

• 适应市场和项目需要，按规定程序决策后，可再延长1年

• 不计利息

与北京"直接2年"不同，上海采用"1+1"模式，名义缴清期限更短，但保留了弹性空间。

7. 土地供应管理

• 实施"规储供用"一体化机制

• 加强房地联动，强化市场研判

• 坚持"一地一策"稳妥有序供应

京沪细则核心差异对比

三

重庆可参考借鉴的方向

结合重庆房地产市场实际情况，京沪两地细则为重庆提供了以下可参考方向:

（一）高优先级：可直接借鉴的措施

1. 土地价款分期缴纳且免息

重庆现状：目前重庆土地出让金一般要求在合同签订后一定期限内缴清。

建议：参考京沪做法，允许土地出让价款分期缴纳，首付不低于50%，余款1-2年内缴清且不计利息。这将有效降低房企拿地门槛，提振土地市场活跃度，尤其对当前重庆土地市场低迷的局面有直接刺激作用。可考虑采用上海"1+1"模式，既保持灵活性又给予企业确定性。

2. 分类施策、设置过渡期

建议:重庆若出台类似政策，应避免"一刀切"。对已拿地未开盘的在途项目设置合理过渡期（如至2027年底），允许按原条件预售，保障市场供应连续性，防止短期内房源供应骤减导致供需失衡。可参考上海"三分法"，对"已公告后拿地"的项目单独分类处理。

3. 单体建筑封顶即可预售

建议:重庆可参考"单体建筑封顶"的灵活标准，而非要求整个项目封顶。重庆项目体量大、分期开发普遍，单体封顶预售既能保障购房者权益，又不至于过度影响房企正常开发节奏。同时应明确封顶认定标准，参考北京的五方验收+现场核查机制。

4. 优化政务服务、并联办理

建议:重庆可推行住建、规资、金融等部门并联审批，缩短项目从拿地到开工的周期。允许取得土地预告登记证明后先行办理工规证和施工许可，帮助开发商"早开工、早封顶、早回款"。

（二）中优先级：需结合重庆实际调整的措施

5. 预售资金监管"重点额度"机制

重庆现状：重庆已有预售资金监管制度，但可参考北京"重点监管额度"的精细化设计。

建议：设定覆盖剩余工程建设费用的重点监管额度，超出部分允许房企按节点支取。既保障交付安全，又不过度冻结企业资金，缓解房企现金流压力。

6. 推行主办银行制度

建议:参考上海"一个项目、一家主办行、一个资金账户"的闭环管理模式，在重庆推行主办银行制度。这有助于实现项目资金的全流程监控，防范资金挪用风险，同时也便于金融机构更好地服务项目开发。

7. 现房销售定金制

建议:重庆可引入定金锁房机制，让开发商在项目早期即可锁定客户。关于定金比例，北京1%、上海3%，重庆可根据本地市场特点选择中间值或参照上海3%的标准。需注意重庆新房总价相对较低（主城均价约8700元/㎡），定金绝对值较小，需评估实际效果。

8. 开发贷周期匹配

建议:协调金融机构，将开发贷发放节点与项目建设周期匹配，还款时点后移至按揭放款环节。这对重庆本地中小房企尤为重要，可避免资金链断裂风险。同时可参考上海做法，加大对现房销售和"好房子"项目的开发贷支持力度。

（三）需谨慎评估的措施

9. 按揭贷款后移至竣工备案

影响分析：京沪均将按揭放款后移至竣工验收备案，意味着从开工到回款至少2年以上。重庆市场以民企和中小房企占比更高，若直接照搬可能导致大量企业资金链断裂。

建议：重庆若推行，应设置更长的过渡期和更灵活的资金支持机制，或采取"封顶即放按揭"的折中方案，而非等到竣工备案。同时可参考上海的"受托支付"机制，确保贷款资金直达监管账户。

10. "规储供用"一体化与"一地一策"

建议：重庆可参考上海的"规储供用"一体化机制，加强房地联动，强化市场研判。在核心区域优质地块试点"带规划出让"，明确规划条件后再挂牌，减少开发商前期不确定性。但需避免因此推高地价，加剧市场波动。

四

总结

京沪细则的共同特征

北京和上海作为828新政后首批落地细则的一线城市，呈现出高度一致的改革方向:

• 封顶预售：单体建筑完成主体结构封顶方可申请预售

• 全额监管：预售资金实行全额、全过程监管

• 竣备放款：按揭贷款后移至竣工验收备案环节

• 分类施策：新老划断，在途项目设过渡期

• 土地分期：出让价款允许分期缴纳且不计利息

• 主办银行：推行项目资金闭环管理

京沪细则的差异化启示

京沪两地在核心制度框架一致的前提下，根据本地市场特点进行了差异化调整:

• 上海定金上限3%高于北京1%，体现了对开发商更多锁客空间的支持

• 上海"1+1"土地分期模式比北京"直接2年"更具弹性

• 上海增加第三类在途项目分类，对"已公告后拿地"项目给予过渡安排

• 上海要求按揭贷款"受托支付"至监管账户，资金封闭运行颗粒度更细

重庆借鉴建议优先级总览

京沪两地细则相继落地，为其他城市提供了可复制的范本。预计更多城市将加快跟进出台执行细则，因政策不确定性带来的市场观望情绪有望逐步缓解。重庆应抓住这一制度切换窗口，在保障购房者权益的同时，充分考虑本地房企以民企和中小企业为主的市场结构，制定兼顾安全与效率的落地方案。

本文由【克而瑞（重庆）研究中心】分析师王琳雅撰写，【克而瑞（重庆）研究中心】深耕重庆房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、商办、物业、康养、长租等全地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研等六大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。

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