此次美联储时隔三年重启加息，对全球货币政策、资金流向、资产定价以及相应的投资消费行为都会产生较为明显的影响。加息背景下最直接的影响就是中美利差或息差正在增大，因此国内降息节奏相应放缓，5年期以上LPR短期内明显下调的可能性下降，并显著影响信贷等政策。 但需要看到，从全国房地产市场来看，房地产信贷政策不会因此收紧，而是以制度创新替代价格工具，以结构调整代替总量调整，总体且仍将延续近几年的基调。同时，从信贷投放、流动性支持以及利率水平等方面看，当前已构成历史上最为宽松的窗口期，这一点需要充分认识。各地也要积极关注房地产开发融资和销售三项基础制度落地以来，市场出现的新情况和新情绪，在规范资金、降低成本、促进投资消费等方面持续推进相关工作。另外，"金九银十"行情气氛更趋浓厚，房价预期也有所扭转。各地更应从产品力、房价水平和预期等角度应对不利影响，进一步挖掘存量政策效能，持续促进住房消费市场活跃。 |
一、美联储加息对房地产信贷环境的传导
美联储重启加息后，国内货币政策面临的外部约束有所增强，息差增大导致降息空间收窄。这一变化传导至房地产领域，最直观的表现是：5年期以上LPR短期内明显下调的概率下降，房贷利率进一步走低的预期相应减弱。2026年8月20日公布的5年期以上LPR为3.5%，已连续多期持平，首套房贷实际执行利率在较多城市总体维持在3%左右。这是我们理解后续信贷政策方向需要把握的基点。
美国加息政策下，对我国房地产信贷环境有两个重要的影响和判断。第一，从降息空间减少的角度判断，当前房地产信贷市场已经到了历史最宽松的阶段。因此，今年下半年应理解为房地产融资成本最为友好的窗口期，其"宽松价值"不应因降息预期落空而被低估。各地更要把握此类低资金成本的优势。第二，降息节奏放缓并不等于房地产信贷收紧或转向。基于当前稳定房地产市场和宏观经济的整体考量，总体将保持不变。从实际过程看，以数量型工具和结构性工具替代价格型工具成为大概率事件。比如结合近期的现房制度，会有定向的其他宽松信贷政策做支撑，而不是简单停留在降低利率的传统操作上。
表1：房地产信贷环境关键指标（2026年9月份）
资料来源：网络公开信息、易居研究院
二、在实践中优化三项制度中的信贷政策
8月28日，全国房地产开发融资和销售三项新制度落地。结合美国此次加息，后续三项制度的推进逻辑十分清晰：第一，要立足于制度本源，即从促进资金管理规范角度，平稳有序推进各项工作。第二，要回应目前市场一些呼声，包括资金回笼压力等，落实全面降低成本举措。在不考虑利率政策调整的情况下，要在购地成本和土地出让金缴纳延期、开发贷政策全方位支持和定向支持、销售端落实更精准的友好政策等方面推进工作，持续减轻美国加息对我国房贷政策带来的影响，有力促进房地产供求两端积极融入改革。
从市场呼声和诉求来看，开发贷款端的核心变化主要集中在银行按揭贷款发放推迟。也就是说，银行对按揭贷款的发放要推迟到竣工备案之后，相比原先周期拉长了两年左右。客观来看，这对房企的资金回笼会产生部分不利影响。反过来讲，这要求开发贷支持方面进一步做好工作，覆盖整个房地产开发的全过程，对冲相关不利影响。同时还要落实一些实质性支持内容，比如推进开发贷先息后本的偿还安排、定向给予低利率的开发贷支持等。
从个人住房按揭贷款端来看，后续利率下降空间已经很小，但反过来也意味着当前房贷利率已处于历史最低水平。此时需要寻找新的突破口，而不能只盯着降息这一条传统路径。比如，将贷款期限由最长30年延长到最长40年，背后的逻辑就发生了变化：并不是直接通过降利息来减轻购房房贷成本，而是通过延长期限来有效降低每月还款压力。因此，各地在房屋销售等方面的宣传，也应从传统的"降息"思维转向其他多元化的新支持方式，包括"买房后不必马上供楼"、"购房定金比例在5%左右"等条款，真正在保护购房者权益的同时促进交易市场的活跃。
表2：房地产信贷新制度关键调整要点
资料来源：网络公开信息、易居研究院
三、市场研判：珍惜低利率窗口，聚焦"金九银十"销售窗口期
美国加息带来的我国降息预期收敛，客观上使"等待更低利率"的观望逻辑失去了基础。反过来也说明，当前正是明确房贷利率底部的核心窗口期，即是融资成本或信贷成本最友好的阶段。这要和"金九银十"工作进行有力结合。从房屋交易市场的气氛来看，近期存在若干积极因素的支撑。
第一，《住宅项目规范》实施以来，新房产品力明显提升，部分城市改善型项目的去化表现好于预期。产品力的提升，从优质供给引导需求的角度来看，已经带动了一部分购房者近期积极入市。包括一些原本打算购买二手房的人，现在开始转向新房。
第二，从房价走势来看，70城房价指数已出现积极变化。其中，一线城市新房环比涨幅已持续7个月上涨，二手房环比涨幅也持续了6个月。尽管这一数据与实际体感存在差异，但它本身代表了趋势性判断，说明一线城市和核心城市正成为本轮楼市稳中向好的先行代表。这一判断对各地理解房地产买卖市场有重要启示，尤其是近期部分房企涨价1-3%的变化，虽有噱头成分，但也代表了企业在补涨或定价方面出现了积极变化。
第三，要适当关注资金的流动。美元加息带来利息差，会带动部分资金流动，但主要影响大城市的高端项目和豪宅项目。从"金九银十"的角度看，各地购房需求释放、限购放开政策效应释放以及房价筑底认同感增强等因素下，房地产回暖具有坚定的逻辑。尤其是当前市场仍以刚需和改善型的自住需求为主，因此不会因外部政策和市场环境的变化出现剧烈波动。
四、相关总结
总的来说，此次美元加息直接导致利差扩大，也使全国降息空间收窄，这是必须正视的市场压力。但反过来说，这恰恰说明，当前房地产信贷环境以及利率政策已处于历史上最为宽松的关键窗口期。各地应积极把握这一窗口，短期内要与"金九银十"的销售节点相结合，关注政策友好点、市场友好点和产品新亮点；从中长期来看，则要围绕房地产发展新模式包括三项制度的落地，更好优化企业的资金与现金流管理能力，积极促进房地产的高质量发展。
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