对泉州推出现房销售地块的点评

本次挂牌的4宗地块在区位、用途及出让条件上呈现显著差异，体现了中心市区土地供应的多元化策略。

表1：泉州挂牌4宗地块的基本情况一览

资料来源：网络公开信息、易居研究院

其中，丰2026-13号地块位于东海中央活力区，土地面积19674平方米（约29.5亩），容积率2.8以下，起始价3.42亿元。与同区域丰2025-7号地块相比，其特殊之处在于被明确要求作为“房地产发展新模式基础性制度试点”。两宗住宅地块均不设住宅最高销售限价，由企业根据市场自主定价，这一举措有助于提升企业拿地积极性，并给予优质项目更高的定价弹性。

表2：泉州现房销售项目地块的具体情况

资料来源：网络公开信息、易居研究院

丰2026-13号地块试点的“项目公司制、主办银行制、现房销售制”，是“8.28新政”构建房地产发展新模式的核心制度框架。从这几项制度的具体表述来看，项目公司制对应的是开发模式，主办银行制对应的是融资模式，现房销售制则对应销售制度。

表3：泉州现房项目的三项制度相关情况

资料来源：网络公开信息、易居研究院

由此可见，此次试点对房地产三项基本制度的导向落实得十分清晰。其具体规则与影响如下。

1、项目公司制：强化资本约束与风险隔离

项目公司制，其对立面实际上是集团层面的总代理制。这一转变改变了以往房地产开发过度依赖集团层面的主体定位，如今更强调以项目公司为基本单位推进开发工作。该制度的核心要求是：房地产项目的融资必须从过去依赖房企集团的主体信用，转向以单个项目本身的信用为基础。这意味着：项目独立核算——每个项目公司成为独立的融资主体，资金以单个项目为核算单元；资金封闭运作——切断房企在不同项目之间挪用资金、“以盈补亏”的操作路径，要求单个项目必须实现资金闭环和盈利闭环。

在实际操作中，尤其是从投资拿地的角度来看，对于具体项目公司的注册资本、资金来源，以及拿地后的股权管理等方面，往往会有较为系统的门槛和要求。因此，这一制度不仅有助于规范企业的投资拿地行为，防范违规资金流入，也在实操层面对投资人抽调项目资金的操作进行了风险隔离，产生了较为明显的影响。

2、主办银行制：资金全流程闭环监管

主办银行制的核心在于项目资本金、开发贷、销售回款等所有资金统一归集至主办银行的监管专户，并由主办银行牵头发放贷款，共担风险。此举将资金监管贯穿项目全生命周期，确保资金“专款专用”，从根本上杜绝预售资金被挪用的情况。同时，银行作为“主办方”深度介入，有助于强化对项目风险的动态评估与管理。

主办银行制对应的反面模式是银团贷款。实际上，这两种模式并无绝对的对错之分，只是在实操过程中，部分银团贷款出现了总牵头银行责任缺失的问题。因此，主办银行制更强调银行的负责制，以及资金的分批运作。这对于一些具备现房条件的项目用地，推进其合规性认定具有非常积极的影响，尤其能够确保资金的有效使用。反过来讲，对于此次涉及的泉州等地块而言，这同样是一个利好。因为主办银行制背后延续的是白名单制度，其根本目的在于保障项目在三年或更长开发周期内的资金需求。

3、现房销售制：彻底改变销售与回款节奏

现房销售已成为当前备受关注的热点问题，并在实际操作中，对企业近期预售许可证申请、后续项目定价以及未来拿地等方面，均已产生实质性影响，且这一影响仍在持续发酵。

该制度要求项目在完成竣工验收备案和不动产首次登记后，方可申请现售备案，这意味着购房者能够“所见即所得”，交付风险被降至最低。从短期来看，现房销售延长了企业的资金回笼周期，给企业带来一定压力与挑战；但反过来，若项目能在资金压力下顺利推进，其后续销售和现金流回笼的节奏也将随之发生变化。在某种程度上，这一模式更加强调以实际交付的产品为核心，推动市场导向的营销与产品竞争。

从实际过程来看，这对企业的自有资金实力和融资能力构成严峻考验。换言之，项目运作模式正从过去的高周转及其伴随的现金流模式，转变为“慢周转”模式，而这一模式背后对资金掌控能力、融资能力以及运营层面的资金要求更为突出，包括不动产登记过程中对一些干扰项的排除等。因此，对于项目公司，尤其是集团公司如何指导项目公司进行现金流管理、梳理逻辑，整个工作思维和模式都发生了实质性变化。

表4：现房销售制与预售制下项目资金与销售节奏对比

资料来源：网络公开信息、易居研究院

结合泉州丰2026-13号地块的具体出让条件与制度设计，本部分将试点经验提炼为对各地（尤其是三四季度）供地改革的五项核心启示，并以表格形式进行系统梳理。

表5：泉州现房地块对各地供地制度改革的五项启示总结

资料来源：网络公开信息、易居研究院

启示一：试点比例应“适度从紧”，以占比15%-25%为宜

泉州本次挂牌4宗地块，仅1宗明确试点“三项制度”，数量占比为25%，而该地块占地面积仅占全部挂牌土地总面积（近200亩）的约14.8%，若扣除商业、办公部分，纯住宅用地比重更低，或仅为10%。这一比例设定，既实现了制度探索的目标，又避免了因大面积铺开对区域短期供应秩序造成冲击。因此，建议各地在后续供地计划中，对现房销售等基础性制度的试点规模进行精确测算，试点地块数量占比可控制在15%-25%之间，占地面积占比则宜控制在20%以内，实际推进现房项目的住宅建筑面积占所有供地的建筑面积控制在10%，以“小步快跑、稳妥有序”的姿态稳健推进改革。此外，应优先从年度供地计划中选取区位适中、产权清晰的地块进行试点，确保试点风险总体可控。

启示二：地块体量宜“小而精”，避免超大规模项目风险

泉州试点地块总面积为29.5亩，属于典型的“小而精”地块，且明确规定商业、办公部分计容建筑面积不小于2.26万平方米，进一步分散了住宅部分的资金压力。这一设计非常务实，因为现房销售意味着项目从拿地到销售回款的周期将延长至约2-3年，若地块体量过大，将导致资金占用规模急剧攀升，显著提高项目失败风险。因此，各地选择试点地块时，应优先考虑面积在30亩左右、规划条件清晰的“袖珍”地块，实际住宅项目的占地面积控制在15亩或更低的水平，避免将超大体量综合用地直接纳入现房销售试点，以降低企业的资金门槛和试错成本。此类小地块的开发，既减少了前期拿地的财务压力，也在后续开发中可以减轻开发成本，并在后续销售中可以更好地回笼资金。

启示三：配套商办物业应“可分割、可销售”，构建现金流缓冲垫

泉州试点地块的一个重要创新在于，其配套的商业与办公建筑被允许分割销售、分割转让。这一政策安排极具实践价值。在现房销售模式下，住宅部分在竣工备案前无法贡献现金流，而配套的可售商办资产则可在建设期间或竣工后率先实现销售去化，为整个项目提供宝贵的现金流补给，有效缓解开发前中期的资金链紧绷问题。这提示各地，在推动现房销售试点时，应同步优化规划条件，允许一定比例的商业、办公或其他经营性配套物业进行产权分割和市场化销售，通过经营性物业的快速去化来对冲住宅部分资金沉淀的风险，使项目整体具备更健康的财务模型。

启示四：定价机制应“放开上限”，赋予企业品质溢价空间

泉州两宗涉宅地块均明确“不设住宅最高销售限价”，这一市场化导向的定价政策，对现房销售试点尤为关键。现房销售意味着购房者“所见即所得”，高品质的项目更容易获得市场认可并形成溢价。若仍执行严格的限价政策，企业将因缺乏额外利润激励而缺乏动力投入更高成本提升品质。因此，在试点现房销售的地块中，建议各地配套实施差异化的价格管理政策，即适当放宽或取消销售价格上限管制，允许企业通过“品质溢价”来覆盖因现房销售而延长的资金占用成本，从而激励企业打造优质产品，形成“品质提升-价格合理-销售顺畅-资金回笼”的良性循环。

启示五：试点区位应“聚焦核心”，以优质区域保障去化预期

我们通过检索发现，泉州东海中央活力区可视为由“城中村”改造而来的城市核心功能区，其目标是打造泉州全新的“城市会客厅”。该区域是一个融合商业、文化、居住、交通等多种功能的高规格城市发展新区，也是泉州城市向东拓展、提升城市能级的重点区域。整体而言，它是一个集居住、工作、休闲、文化于一体的现代化综合功能区。

因此从泉州的试点地块来看，后续现房项目的供地可以聚焦于城市重点发展的核心板块，且需具有明确的规划前景、产业导入预期和相对成熟的生活配套。选择此类区域进行现房销售试点，能够最大程度降低市场不确定性，为项目销售提供坚实的需求支撑。借鉴此经验，各地在确定现房销售试点地块时，应优先从国家级/省级高新区、开发区、城市新中心或轨道交通枢纽周边等需求坚挺、库存合理的核心区域中选取，避免将试点安排在远郊或规划前景不明朗的区域。只有在优质区位上，现房销售“所见即所得”的优势才能有效转化为市场去化动力，进而确保试点项目的成功与改革经验的顺利推广。

1、对房企：优化打法提升竞争力

泉州的现房用地推进工作值得关注，其对企业的竞争格局产生了较为明显的影响。“三项制度”试点，尤其是现房销售，显著提高了土地开发和资金运作的门槛。中小型或高周转房企将面临更大的资金压力，而资金充裕、融资渠道畅通的央国企及优质民企的优势将进一步凸显。

未来，房企需更加注重产品品质和成本管控，特别是要用好项目公司制和主办银行制所带来的金融支持。这种金融支持必然会实际推进，只有把政策读透，才有助于真正做好现行项目。同时，也要在这个过程中了解地方实际推出的土地项目及其地块本身的因素，并关注地块配套的支持性拿地政策，从而更扎实地应对产品开发。通过“所见即所得”的实景呈现，房企能够获取客户信任与市场溢价，真正构建新一轮发展的竞争力。

2、对市场：短期供应节奏有变化，但更偏区域市场

短期来看，现房销售将推迟新增房源的可售时间，可能导致局部区域供应出现阶段性空窗。但从实际操作层面看，现房销售并不会全面推行，而是仅针对个别优质地块进行试点，因此对全市层面的供求关系影响总体有限，预计最多影响原有住宅供应项目的10%-20%比重，其余80%-90%的项目所受影响不大，整体供求格局不会发生突变或剧变。同时，“新老划断”的政策安排（如仅针对特定地块试点）也有助于保障市场过渡的平稳性。

不过，部分区域市场仍需适当关注供求关系的变化。由于这类地块的开发周期由原先约一年的预售期延长至三年的现房销售期，入市节奏明显放缓，可能对周边次新房及其他二手房项目产生一定传导效应，相关市场影响值得留意，包括周边其他项目的量价走势。

3、对行业：在实践中不断进行完善和优化

泉州此轮土地出让，是“8.28新政”从中央顶层设计向地方具体执行层传导的明确信号。丰2026-13号地块作为试点，其开发过程与结果，将为后续制度的全面推广积累宝贵的地方经验。可以预见，更多核心城市将跟进在土拍环节落实现房销售等要求。在这一过程中，总体应坚持积极推进与稳妥有序并重，尤其要持续收集各地在现房销售推进中的实际案例，重点关注项目公司制与主办银行制等模式的配合机制，以及相关政策在实践中如何不断修补完善。唯有此，才能更好促进房地产各项新制度以及新模式的落地。

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