文/乐居财经 徐酒眠
8月31日，恒大物业发布了2026年中期业绩报告。
今年上半年，实现营收约69.43亿元，同比增长4.5%；期内录得毛利润约13.32亿元，同比增长11.1%；公司拥有人应占利润约5.17亿元，同比增长9.5%。
数据不算惊艳，但在恒大系清盘的大背景下，这份成绩单多少有些“意外”。
值得注意的是，期内来自关联方的收入仅约265万元，同比暴跌87%，第三方收入占比已接近100%。
业绩稳住了，但恒大物业的“东家”问题，依然悬而未决。
去恒大化
这份中报最核心的信号，无疑是恒大物业正在努力摆脱“恒大”的烙印。
收入结构方面，今年上半年物业管理服务收入约58.46亿元，同比增长3.9%。其中，基础物业管理服务收入约58.31亿元。
但有一笔账被主动剔除了——与关联方有关的空置物业管理收入约2.56亿元，未被确认为收入。
换句话说，如果按常规操作把这2.56亿元算进去，营收数据会更好看。但恒大物业选择了更谨慎的做法。
这背后的逻辑不难理解：在关联方深陷清盘的情况下，继续依赖关联方收入既不现实也不安全。
第三方收入的增长弥补了这个缺口。
今年上半年，恒大物业累计签约（含续签）第三方面积约4300万平方米，合同年饱和收入近10亿元，签约项目进场率高达94.4%。
这个签约体量已接近其2025年全年4500万平方米的水平。截至6月末，恒大物业总在管面积约6.03亿平方米。
毛利率的提升也印证了“去关联化”的效果。
今年上半年，恒大物业整体毛利率19.2%，同比上升1.2个百分点。其中基础物管毛利率从14.9%升至16.2%。
在行业普遍“增收不增利”的上半年，这个改善幅度不算小。
毛利率改善的背后，是聚焦有质量的规模扩张、风险客户减少，以及集采与数智化管理对成本的控制。
增值服务是另一个增长点。
期内社区生活服务收入同比增长17.9%至5.38亿元。其中，到家服务收入上升31.9%、房屋租售收入上升27.1%、社区旅游营收更是飙升141.2%。
子公司盈纬数科上半年签约超300家外部物企，开始对外输出数字化能力。
从数据上看，恒大物业正在完成一场“去恒大化”的转型。但这份独立，来得并不轻松。
三块“石头”压住利润
业绩有亮点，但隐忧同样明显。
首先是净利润增速跑输了归母利润增速。
期内录得净利润约5.03亿元，仅增长2.5%，净利率7.2%反而下降了0.2个百分点。而公司拥有人应占利润增长了9.5%，两者差距不小。
利润被三块“石头”压住了。
第一块是金融资产减值损失1.44亿元，较去年同期的0.68亿元翻了一倍。第二块是商誉及无形资产减值，带来约0.44亿元的其他损失。第三块是财务成本0.80亿元，接近去年同期的两倍。
其次是应收账款的压力。
截至6月末，恒大物业应收贸易账款约29.23亿元，较年初增加2.73亿元。
其中，关联方应收款20.89亿元已全额计提减值。报告期末，恒大物业减值拨备总额高达32.44亿元。
相当一部分钱收不回来，实实在在地体现在了账面上。
还有一个绕不开的历史遗留问题，134亿元存款质押案。
这笔因存款质押被银行强制执行造成的巨额损失，已于2021年全额计提减值。
恒大物业对恒大集团及相关责任方提起了诉讼并获得法院判决，但截至2026年6月末仅追回约950万元。判决虽已生效，但执行难度可想而知。
可用资金方面，截至6月末，恒大物业手中的现金及现金等价物元约为42.44亿元，较年初小幅减少0.66亿元。
恒大物业董事会宣布不派发中期股息。在现金为王的行业环境中，这既是审慎，也说明流动性并未显著改善。
买家在哪？
业绩可以靠经营改善，但股权归属的问题，不是管理层能决定的。
中国恒大及CEG Holdings合计间接持有恒大物业约51.016%的股权。自2025年9月清盘人正式寻求出售以来，这笔控股权的处置已经历了多轮波折。
2026年6月25日，恒大物业宣布与一潜在买家的谈判终止，双方未签署任何具法律约束力的协议。
这已是恒大物业自2021年以来第二次出售失利。彼时，恒大曾与合生创展达成初步意向，拟转让约54.16亿股，交易对价超过200亿港元，最终未能成行。
谈判终止的消息冲击了股价，6月25日收跌23.53%，报0.78港元。而2020年12月上市时，发行价为8.8港元/股。
不过，清盘人没有停下来。7月27日，出售进程正式重启。
清盘人持续与若干潜在买方展开讨论，既包括此前参与过的旧面孔，也有新加入的各方。下一步计划邀请潜在买方进行尽职调查，并要求于9月提交非约束性方案。
市场传闻中，潜在买家包括太盟投资、信宸资本等知名私募股权公司。
信宸资本背靠中信资本，擅长并购整合，且早在恒大物业IPO之前就以30亿港元取得约3.582%股权，算是“老熟人”。
太盟投资则因对珠海万达商管的多轮投资而备受关注。
但截至目前，清盘人尚未收到任何要约，也未就潜在交易订立任何具有法律约束力的协议。讨论仍处于初步阶段，出售时间表尚未最终确定。
恒大物业的经营基本面在改善，但股权的归属仍充满不确定性。
对于一家上市公司来说，“谁是大股东”这个问题一天不解决，战略方向、经营稳定性乃至团队信心都会受到牵制。
业绩可以独立于恒大，但股权的命运，还在别人手里。