政策周报 | 销售、信贷与资本政策“三箭齐发”，构建中国房地产新模式基础制度（2026.8.24-8.30）

1.两部门：住房贷款最长期限延长至40年

2.三部门完善商品房销售制度：现房优先、预售封顶、交房即交证

3.成都出台房地产新政：公积金买新房首付降至15%

4.西安：不再审核商品房价格，鼓励居民“卖旧买新”

5.南京住房公积金异地贷款范围扩至全国

来源：深度智联Cowork生成

2026年第34周（8.24-8.30），全国房地产政策在中央层面推出多项重大制度性调整——商品住房销售制度系统重构、住房贷款期限大幅延长，以及资本市场支持房地产发展新模式；地方层面则有西安、成都、郑州、南京、福州、广西等地下发新政，覆盖行政调控与住房金融两大主线，政策工具创新力度明显。

中央层面：本周推出多项重磅全国性政策。一是住建部、自然资源部、金融监管总局联合发布销售制度改革通知，从预售封顶、资金监管、现房优先、交房即交证四个维度系统重构商品住房销售规则，明确新出让土地项目优先现房销售，从制度源头防范交付风险，“所见即所得”从口号落地为刚性约束。二是中国人民银行、金融监管总局联合印发信贷管理意见，将个人住房贷款最长期限从现行水平延长至40年，开发贷款期限亦根据预售、现房、商业等不同业态分别设定上限（预售项目最长5年、现房及商业项目最长7年），从信贷端为购房者和开发企业释放长期流动性。三是证监会发布资本市场“12条”，将房企融资逻辑从依赖“主体信用”转向“基于项目情况”，打通股权融资、并购重组、债券发行及REITs等多元通道，从资本端为行业发展新模式提供制度支撑。

地方层面：本周地方政策集中于行政调控与住房金融领域。行政调控方面，西安8月26日出台新政，取消商品房价格审核，鼓励居民“卖旧买新”；广西8月27日发布“十五五”住房规划征求意见稿，拟优化销售定价机制，支持住房梯度消费；福州8月24日发布“好房子”建设技术指引征求意见稿，覆盖新建与改造全链条。住房金融方面，成都8月25日将公积金购买新房首付降至15%，并首创“贷款利息补贴”（按实付利息20%补贴12个月，单笔最高2.5万元）；郑州8月26日将二手房公积金首付由30%下调至20%，并支持父母子女作为共同借款人；南京8月29日宣布自9月1日起将公积金异地贷款范围扩至全国。

从本周政策特征看，呈现以下新特点：

1、中央信贷、销售与资本三端协同发力，构建制度性框架。本周中央一次性推出销售制度、信贷管理与资本市场支持三项全局性调整，均触及行业基础制度层面。销售制度改革将预售封顶设为硬性门槛、明确新出让土地优先现房销售，标志着“保交房”从应急性监管升级为制度性安排；信贷端将个人住房贷款最长年限拉长至40年，从需求端大幅降低月供压力；资本市场端将房企融资逻辑从“主体信用”转向“基于项目情况”，打通多元融资通道。三项政策分别从“交付安全”“支付能力”和“融资可得性”三个维度协同发力，房地产发展新模式在销售端、金融端和资本端的基础架构已初步成型。

2、地方政策工具创新迭出，从“降门槛”迈向“补成本、促流转”。成都首次推出公积金贷款利息补贴（补贴12个月利息的20%），本质上是将政策红利从一次性首付减免延伸至还款周期内成本分摊，更具持续性；西安取消价格审核，标志行政干预进一步退出，价格信号回归市场；郑州、南京等地则在公积金贷款的家庭代际互助、异地通用性上做出突破，打通跨区域和家庭内部资金流动壁垒。

3、区域差异化精准施策成为主流。本周各地政策并非简单重复首付下调，而是结合本地市场痛点打出差异化组合：成都兼顾绿色建筑激励与供给端土地调控，郑州突出代际互助，南京强调异地引流，西安侧重价格市场化与置换激励，广西着眼于文旅康养融合消费。这种“一城一策”精细化操作，有助于避免政策同质化，更贴近真实需求，预计后续更多城市将效仿此类针对性工具箱模式。

1、重磅！两部门发文，住房贷款最长期限提至40年

8月28日晚间，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（以下简称《意见》）。《意见》指出，银行业金融机构发放个人住房贷款应符合最低首付比例要求。个人住房贷款期限最长不超过40年，金额不得超过拟购买住房的评估价值。贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一次性还本付息或按月还本付息；贷款期限在1年以上的，按月还本付息。开发贷款期限应与项目建设、销售周期相匹配，覆盖项目开工到竣工备案全过程，预售项目最长5年，现房销售项目最长7年，商业地产项目最长7年，首次还本日期原则上应在项目竣工备案后。

将个人住房贷款期限拉长至40年，是信贷端罕见的长期化调整，核心在于通过拉长还款周期显著降低月供压力，对首次置业和改善型置换群体形成实质性减负。此举与当前利率下行周期形成合力，有助于修复居民购房支付能力预期。但需注意，期限拉长意味着总利息支出增加，对银行风险敞口管理提出更高要求，政策实际效果取决于购房者对长期负债成本的权衡。开发贷款期限与业态挂钩的差异化设定，则体现出对预售、现房、商业不同模式资金回笼节奏的精准匹配，有利于防止资金错配。

2、三部门完善商品房销售制度：现房优先、预售封顶、交房即交证

8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》（以下简称《通知》），部署各地稳步推进商品住房销售制度改革，加快构建房地产发展新模式，自发布之日起施行。

要点包括：①预售须完成主体结构封顶方可实施；②首付款、个人住房贷款等购房资金全部存入监管账户；③新出让土地项目和已出让未取得规划许可证项目优先现房销售，已取得规划许可证项目鼓励现房销售，现房销售实行备案管理；④通知施行前已取得建设工程规划许可证的项目按原政策执行；⑤推行"主办银行制"，一项目一主办银行，牵头组建银团提供开发贷款；⑥优化土地供应管理、缩短行政审批时限；⑦推行"交房即交证"。

需要说明的是，“优先选择”与“鼓励”的措辞差异体现了监管层对新老项目区分处理的过渡安排用意，既防范了存量项目硬着陆风险，又明确了增量项目现房销售的制度化走向。从这里可以看出，现房销售从“试点”走向“制度化”，将对开发商资金链、开发周期与拿地决策产生深层影响，回款周期延长与融资压力前置将成为房企必须面对的课题。此外，主办银行制的引入能否真正解决多头授信与资金挪用

3、证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》

8月28日晚间，证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》（下称《意见》），包括四部分12条内容，明确支持上市房企合理融资，加大对上市房企债券融资支持力度。同时，发挥并购重组中作用，支持上市房企运用多种工具收购涉房资产。

《意见》共四部分十二条意见，主要包括以下内容：

一是总体要求。改革房地产开发融资方式，推动从依赖主体信用向基于项目情况转变，一视同仁满足不同所有制房地产开发企业合理融资需求。强化房地产领域准入、信息披露、资金监管，稳妥防范化解处置房地产相关风险，促进房地产高质量发展。

二是支持合理融资。支持上市房地产开发企业再融资以及综合运用发行股份、定向可转债、现金等工具收购涉房资产。加大债券融资支持力度，支持房地产开发企业发行公司债券用于符合政策要求的房地产项目，鼓励发行商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）、不动产资产支持证券（ABS）。支持依托符合条件的租赁住房、城市更新等项目发行不动产投资信托基金（REITs）或作为REITs扩募资产，稳慎推进商业不动产REITs发展。支持符合规定的私募基金管理人设立不动产私募投资基金。

三是优化监管。优化对房地产开发企业发行证券的准入监管，突出“基于项目”融资特点；优化信息披露监管，重点关注执行会计准则情况；严格募集资金持续监管和穿透式监管；严防严打发行人欺诈发行、信息披露造假、挪用募集资金等违法违规行为，加大对系统性、团伙性造假的惩戒力度。

四是防范化解风险。落实“四早”要求，建立健全房地产领域涉资本市场风险预研预判机制，加强股债基监管联动。平稳有序做好上市房地产开发企业退市监管，畅通多元化退市渠道。配合地方政府推动房地产违约债券处置出清，丰富多元化房地产债券风险处置机制。

证监会8月28日发布的资本市场“12条”，与同日央行、金融监管总局的信贷新政及住建部等部门的销售制度改革形成联动，标志着房地产发展新模式在金融端完成最后一块拼图。本次政策最核心的突破在于将房企融资逻辑从依赖“主体信用”转向“基于项目情况”，这意味着优质项目即使由中小房企开发也有望获得平等融资机会，而缺乏底层资产支撑的主体将难以继续依赖信用扩张，行业将迎来深层次的结构性分化。

在工具层面，《意见》打通了股权融资、并购重组、债券发行、资产证券化及REITs等多元通道，同时配套严格的资金穿透监管和退市出清机制，体现了“支持有边界、退出有通道”的政策逻辑。结合此前销售端推进现房销售、信贷端拉长贷款期限，三大制度性调整协同发力，房地产发展新模式在“开发-运营-退出”全链条上已基本完成制度架构，后续政策红利将更多地向拥有优质底层项目和规范治理能力的房企集中。

4、福州市就《福州市“好房子”建设技术指引（试行）》征求意见

8月24日，为深入贯彻落实国家关于“建设好房子”的决策部署，精准对接人民群众对高品质居住生活的新期待、新需求，持续提升福州市住宅建设整体品质，在推动房地产业高质量发展的同时，兼顾既有住宅和老旧小区提升改造，补齐民生短板，福州市住建局组织起草了《福州市“好房子”建设技术指引（试行）（征求意见稿）》，现向社会公开征求意见。

本《指引》共计8篇，主要内容包含总则、术语、基本规定、新建住宅、既有改造、施工建造、运维服务、附录，覆盖规划、建筑、结构、机电、智能化、景观、装修、施工、全周期运维、既有住宅更新改造全链条技术要求，统筹“好房子” 建设与既有住宅提质改造两大板块，落实安全耐久、舒适健康、绿色低碳、智慧便捷、全龄友好、闽都风貌六大核心建设目标。

福州率先出台覆盖新建与改造全链条的“好房子”技术标准，将安全耐久、绿色低碳、全龄友好等六大目标量化为可执行的技术参数。此举不仅是对住建部“建设好房子”顶层设计的落地响应，更通过兼顾既有住宅改造，将品质提升延伸至存量市场，为城市更新提供了技术指引。标准的细化有利于引导房企在产品端形成差异化竞争力，但需关注执行成本对房价的传导效应，以及老旧小区改造中资金分摊难题的配套解决方案。

5、西安出台楼市新政：不再审核商品房价格，鼓励居民“卖旧买新”

8月26日，西安市住建局、市财政局、市资源规划局、西安住房公积金管理中心联合印发《西安市支持房地产市场高质量发展工作措施》，围绕供给提速、公积金加码、置换激励、交易便利与价格市场化推出五项举措，在“金九”传统旺季前全面释放稳市场信号。

不再审核商品房价格”是本政策最具突破性的举措。取消价格审核的市场化逻辑在于赋予开发商自主定价权，在当前库存压力下可能引发新一轮价格博弈，对市场预期产生深远影响。置换激励在二手房去化尚未根本好转的背景下，其链条传导效果受到现实约束。选择在“金九”前出台，体现了政策窗口的考量与强烈的稳市场预期。

6、广西：拟优化商品住房消费支持政策，鼓励住房梯度消费

8月27日，《广西住房发展“十五五”规划》近日公开征求意见。其中提到，拟加力促进商品住房消费。多措并举激发消费潜力。持续深化开展“寄情山水住广西”“好房子・悦生活”等系列主题促消费活动，搭建“线下展销+线上直播”联动展销平台，积极推广旅居康养类优质房源，促进“商文旅体健居”融合消费，使住房需求与供给对接机制更加精准。优化商品住房消费支持政策，优化销售定价机制，降低购房交易成本。支持二手房交易。鼓励住房梯度消费，加强新房与二手房市场联动，完善“卖小买大”“卖旧买新”配套支持政策，畅通住房置换链条。全面规范房地产交易行为，规范中介服务行为，筑牢交易安全底线。

广西将“商文旅体健居”融合消费作为住房促消费的特色切入点，契合区域旅居康养资源禀赋，有助于拓宽需求来源。优化定价机制和降低交易成本，本质上是对行政干预的进一步松绑；而“卖小买大”“卖旧买新”的配套支持，则与西安、成都等城市形成政策共振，指向全国范围内畅通置换链条的共同诉求。需关注的是，融合消费模式对基础设施和服务配套要求较高，短期增量贡献可能有限，中长期更依赖产业协同。

7、成都出台房地产新政：公积金买新房首付降至15%

8月25日，成都市住房和城乡建设局、成都市规划和自然资源局、成都市财政局、成都住房公积金管理中心联合发布《关于进一步优化促进房地产市场平稳健康发展相关政策措施的通知》，即日起施行。新政围绕优化供给、激活消费、盘活存量、优化环境打出“组合拳”，重点向刚需和改善性购房倾斜。

在住房消费端，新政对购买成都市新建商品住房并申请住房公积金贷款的家庭给出三重红利：

一是最低首付款比例由此前20%下调至15%，以购房合同备案时间为准，8月25日前已备案业务不追溯；

二是首次推出“贷款利息补贴”，按实际正常偿还利息的20%补贴12个月，自贷款首期本息回收之日起算，单笔最高不超过2.5万元，贴息期满一次性划入还款银行卡，逾期即终止补贴；

三是购买设计达到绿色建筑一星级及以上标准的新房，公积金最高贷款额度在现行标准上上浮20%，按当前单人80万元、双人120万元上限计算，单缴存人最高可贷96万元，双缴存人最高可贷144万元，且不与其他额度上浮政策叠加。

在供给与存量端，新政同步优化土地出让与项目开发规则：去化周期偏长区域严控住宅用地上市节奏，天府新区、高新区及中心五城区增加30亩以上住宅用地供给；宗地面积50亩以上且120平方米以下户型占比超20%的项目，允许分期报规、分段领取施工许可、分期联合验收，并适时优化小户型车位配比标准以摊薄建设成本。同时，鼓励各区（市）县发放团购、车位、换新补贴或消费券，探索市场主体收购存量二手房用作保障性租赁住房，支持“卖旧买新”财政补贴；存量商办可改造为保租房或菜市场、养老等公服配套，房票安置范围由住宅拓展至非住宅征收补偿，打造“房产超市”一站式服务平台并将自媒体承销行为纳入统一监管。

成都首次推出公积金贷款利息补贴（按实付利息20%补贴12个月、单笔上限2.5万元），相比一次性首付减免更具持续性，但由于仅限12个月且有金额上限，其覆盖面和财政可持续性存疑。绿色建筑公积金最高贷款额度上浮20%对开发商产品结构调整具有明显引导作用。同时，土地供给分区调控（严控去化慢区域、增供核心区）体现了精准去库存的思路。

8、郑州进一步优化住房公积金贷款政策，二手房首付比例下调至20%

8月26日，郑州住房公积金管理中心发布通知，进一步优化住房公积金贷款政策。通知明确，缴存职工购买郑州市行政区域内存量住房，申请办理住房公积金贷款的，购房首付款的最低比例由30%调整为20%。通知还提出，支持家庭代际互助使用住房公积金贷款。在郑州市购买自住住房申请住房公积金贷款，借款人公积金可贷额度未达到家庭贷款最高限额的，其正常缴存住房公积金且符合公积金贷款条件的父母或子女，可作为共同借款人参与本次贷款申请。在额度核定上，主借款人与共同借款人的可贷额度实行分别计算、合并认定，合并后的家庭贷款总额不得超过公积金中心规定的最高限额，贷款期限按主借款人年龄核定，贷款比例按所购住房的相关政策统一执行。

郑州将二手房公积金首付下调至20%，与成都新房首付看齐，直指二手房市场活跃度提升。代际互助机制的突破更具长远意义——允许父母子女作为共同借款人，将家庭内部资金池打通，有效弥补部分购房者自身额度或收入不足的短板，尤其利好年轻群体“上车”和老年群体改善置换。额度分别计算、合并认定的规则设计既控制了风险，又兼顾了家庭合力购房的现实需求。此项政策或将在其他人口结构相近的城市引发效仿。

9、南京住房公积金异地贷款范围扩至全国，9月1日起施行

8月29日，南京住房公积金管理中心发布通知，进一步扩大住房公积金异地贷款范围。通知全文：为更好发挥住房公积金制度作用，进一步满足购房人跨区域住房消费需求，现将住房公积金异地贷款范围扩展至全国。全国范围内的住房公积金缴存人，在南京市购房均可向南京住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。

南京将异地贷款从区域限制扩展至全国，是公积金跨域融合的里程碑式突破，直接面向长三角乃至全国范围内的人口流动和跨城置业需求。此举不仅有助于吸引外地缴存人群在宁购房，增强南京作为区域中心城市的住房消费吸纳力，也为后续全国公积金一体化探索提供了地方试点样本。但异地贷款涉及异地缴存核查、贷后管理及风险分担等实操难题，需配套完善跨地信息互通和逾期处置机制，以确保政策平稳落地。