中海物业：在转型中重塑价值，以非住赛道打开新局 | 中报解读①

2026年8月20日，中海物业交出了“十五五”战略规划开局之年的首份半年度成绩单。这一年，物业行业仍处于深度调整期——增量放缓、竞争加剧、利润承压，几乎成为每家企业绕不开的命题。但中海物业这份中报所呈现的，并非简单的“稳”字诀，而是一条以非住转型和城市运营为双引擎的价值重塑之路。

收入“稳”增：主业底盘持续夯实

2026年上半年，中海物业实现整体收益74.85亿元，同比增长4.5%。在行业整体承压的背景下，这一增速体现了头部物企的韧性，并且深入到结构中去拆解，会发现它的含金量不低。

物业管理服务收入达到62.02亿元，同比增长9.4%，占总收益的比重从2025年上半年的79.1%提升至82.9% 。这意味着中海物业基础服务作为“主干”持续壮大。虽然受外部环境影响，期内增值服务收入同比有所下降，但在中海物业“一干多枝、多业协同”的业务逻辑之下——基础服务做深做透、增值服务做精做专，两者相互支撑、协同并进，为未来其构建城市空间综合运营服务商筑牢了坚实根基。

回顾近三年的数据，这一趋势更为清晰：2024年上半年物管收入51.66亿元，占总收益75.5%；2025年上半年跃升至79.1%；到2026年上半年达到82.9%，主业的“压舱石”效应一年比一年厚重 。

物管收入的增长，主要得益于在管面积的持续扩大，尤其是在城市运营领域的快速扩张。中报特别指出，“新扩展之城市运营业务发展如期，收入增幅及速度尤其显著”，进一步印证了其市场化能力。

外拓突破：非住业态改写增长逻辑

如果说主业收入增长是“量变”，那么外拓结构的质变，则是中海物业上半年最值得关注的故事。

总量上，期内新增在管面积0.37亿平方米，同比增长16.4%，其中85.9%来自独立第三方，新签合约总额约24.97亿元。在行业普遍收缩外拓规模、聚焦存量盘活的当下，这个增速实属难得。

但更关键的是结构的变化。新增订单中，非住宅项目面积占比高达76.8%——每10平方米中就有近8平方米来自非住领域。拆开来看，商写园区类新增5.8百万平方米（占15.7%），城市运营类新增22.6百万平方米（占61.1%），城市运营当之无愧地成为规模增长的第一引擎。

从新增合约额来看，非住宅项目新签合约额16.22亿元，其中城市运营类8.31亿元，商写园区类7.91亿元，几乎旗鼓相当，形成了完整的增长矩阵 。

再看新签约项目质量。中海物业持续聚焦“高合约额、高转化率、高效益”项目，上半年新签了一批颇具分量的标杆：

● 商业业态：北京丰台创新中心、中国移动北京公司、农业银行深圳分行

● 公建业态：重庆大学沙坪坝校区、中山文化艺术中心

● 城市服务：银川市西夏区城乡环卫一体化 

这些项目分布在首都核心区、一线城市金融重镇、高校和公共文化设施，呈现出典型的高能级特征。

港澳市场同样看点十足。中海物业稳居香港最大物业管理服务商及港澳地区最大中资物业服务企业的龙头地位，香港市场份额连续五年排名第一 。期内新签香港高铁西九龙站、中国客运码头、港澳客轮码头及港珠澳大桥港方口岸等核心口岸项目，中标湾仔北至鲗鱼涌及启德发展区海滨长廊，首次中标香港中医医院及西贡街市。从公屋到口岸，从海滨文旅到专业医院，不仅让其港澳市场不断稳固，也体现了中海物业城市运营版图不断延伸。

中海物业接管香港海滨长廊项目

截至报告期末，中海物业已进驻171座城市（含香港及澳门），在管物业项目2424个，服务面积超过4.95亿平方米，持续服务超100家世界500强企业客户。

纯利率高位运行：盈利能力的“压舱石”

在行业整体毛利率承压的背景下，中海物业的盈利能力依然保持了相当的水位。

比规模增长更难得的是盈利的质量。2026年上半年，公司实现归母溢利7.01亿元，纯利率约为9.4% 。虽然较2024年同期（10.8%）和2025年同期（10.8%）有所回落，但放在行业坐标系中，9.4%的纯利率仍处于头部阵营 。

更值得关注的是ROE达23.2% 。在物业行业ROE普遍回落的周期里，这一数字也足以说明其资产运营效率。

与此同时，董事会宣布中期股息每股港币10.0仙，同比增长11.1%，传递出管理层对长期发展的信心 。

销管费率低位运行：精益管理的“细功夫”

如果说盈利是“结果”，那么销管费率的控制就是“过程”的最好注脚。

2026年上半年，销管费率约2.4% 。回顾近三年：2024年上半年2.7%，2025年上半年2.1%，2025年全年2.8%——始终保持在2%至3%的极窄区间 。头部物企的销管费率通常在3%-5%区间，中海物业持续将费率压在3%以内，源于其"精益管理"的长期坚持。

本期销管费用同比上升19.3%，但细看原因，并非“费用失控”，而是主动的变革投入：一是通过架构调整，归集前线后勤人员至共享中心以提升营运效能；二是为提升服务品质加大了研发费用；三是投入增加“仟蚁集采”城市运营采购平台的覆盖率，以达致规模化降本成效。

费用的增长是为了更长期的效率提升——数字化平台、共享中心、集中采购，这些隐形的基础设施投入，正在构筑更深厚的成本护城河。

好服务+数字化：中海物业的“软实力”

如果说外拓和城市运营是“硬增长”，那么服务品质和科技创新则是“软实力”。

在服务品质方面，中海物业围绕“好房子+好服务”深化体系建设，基于业主真实反馈及第三方专业调研，归纳形成“3663+”好服务需求框架——包括“3心”（安心、舒心、暖心）、“6防”（防火、防盗、防坠、防灾、防电、防扰）、“6不”（不脏、不饥、不吵、不断、不秃、不臭）、“3快”（响应快、应急快、闭环快）。这个框架从业主最真实的痛点出发，让服务标准“看得见、摸得着”。

在数字化方面，全域上线项目运营管理平台标准化工单体系，已覆盖逾700个项目；围绕《AI应用场景全景图》的五大类80个重点场景，积极探索人工智能在经营管理和客户服务中的创新应用。承接的中建股份重点科研课题，整体成果达“国际先进”水平，部分核心技术达“国际领先” 。

这些“看不见”的投入，正在转化为市场看得见的认可：中海物业获评“2026中国物业服务ESG发展优秀企业TOP1”、“2026中国物业服务百强企业TOP3”及“2026中国国有物业服务企业综合实力100强第2名”等多项权威荣誉；位列MSCI中国全股票小盘指数成份股，获纳入沪港通、深港通及恒生物业服务及管理指数。

小结

回顾2026年上半年，中海物业在行业调整期交出了一份“有质量的答卷”。收入结构、外拓质效、盈利水平、成本管控、服务升级，每一个维度都在讲述同一个故事：拥有40年积淀的中海物业，正在以“十五五”战略开局为起点，走出一条从传统物业管理向现代化城市服务进化的价值重塑之路。

展望下半年，中海物业在报告中提出将持续突出“稳”与“新”：以高品质服务夯实经营基本盘，以标准化、标杆化运营巩固服务根基，持续拓宽市场化拓展增量、扩大优质业态布局。同时，加速培育落地创新业务，打造AI智慧成长型企业，以机制革新、业务创新构筑差异化核心竞争优势 。

站在行业转型的节点看，中海物业的这份中报，其实给头部物企指了一条更清晰的路：当行业从增量扩张转向存量竞争，比拼的不再是谁的面积增长更快，而是谁的项目质量更高、谁的业态结构更抗周期、谁的运营效率更优。这种“慢下来做对的事”的思路，或许才是物业行业穿越周期最该有的定力。