当城市发展从“大拆大建”的增量扩张转向“存量提质”的精细化运营阶段，城市更新已不再仅是物理空间翻新，而是资产价值的系统再造。在这一进程中，将“沉睡资产”“问题资产”转化为能够产生稳定现金流、具备长期价值的优质资产，成为行业核心关切。
立足长期实践，百瑞纪集团打造创新资管模式：以资管研判为“脑”，统筹价值判断与顶层决策；以多元合作体系为“桥”，链接各方诉求，构建多方共赢生态；以全链条运营能力为“手”，落地价值创造与资产提质。并在长沙先后打造了窝趣长沙尖山湖公寓、窝趣长沙湘江科创园轻社区、窝趣长沙空港国际社区等标杆项目，走通从价值发现、兑现到持续增长的存量资产盘活路径。
01.
以资管研判为“脑”
统筹价值判断与顶层决策
存量资产盘活的起点，是精准的价值判断。百瑞纪的核心竞争壁垒，正是贯穿"投融建管退"全周期的资管研判能力，五大环节持续输出判断与决策指令，为后续多元合作与全链条运营指明方向。
投资端，聚焦一线及新一线城市优质物业，针对不同物业类型前置研判市场、政策、客群，定制差异化收益方案，为合作方锁定清晰收益预期。
融资端，提前研判多元融资渠道可行性，打通银行与基金渠道，与建设银行等机构合作获得低息长期专项融资，为改造储备充足资金。
建设端，依托集团供应链与模块化产品体系，提前测算改造成本、周期，以标准化设计与工程管控压缩工期、控制投入，让改造投入精准匹配资产增值需求。
管理端，前置规划数字化、精细化运营方案，预判出租率、租金溢价空间，锚定“管理即效益”核心逻辑。
退出端，提前规划运营GP收购、有限份额转让及Pre-REITs与资产证券化等多元资本路径，搭建完整“资产-资本”转化顶层闭环。
02.
以多元合作体系为“桥”
构建多方共赢生态
资产从价值发现到兑现，有赖于灵活适配的合作机制。依托多年住房租赁与存量物业实操沉淀，百瑞纪搭建了多种创新合作模式，将业主、投资人、运营商的多元诉求精准连接，为长沙项目落地提供适配自身特质的路径。
1、首创“共赢租”资管合作模式，三方共同体激活国企存量资产
“共赢租”是百瑞纪首创的“SPV+BOT+MRC”三位一体资管合作模式，为国企存量资产盘活提供了一套可全国复制的深度合伙方案。该模式通过特殊目的载体（SPV）实现风险隔离与投资便捷退出，以BOT（改建-运营-移交）为骨架、MRC（保底收益+收入分成契约）为内核，构建“资产+资金+运营”三方共同体。
传统整租模式下，运营商付固定租金、自负盈亏，业主难享资产增值，合作缺乏黏性。“共赢租”由百瑞纪作为GP牵头搭建SPV，聚拢投资人LP出资，国资业主提供资产物业，各方利益和风险共担共享。MRC嵌套瀑布式（Waterfall）收益分配机制，按“保底优先→超额分成→资本增值”逐级分配：业主产权恒定，既获保底收益，又享市场上行收益；资本增值由GP与LP共享。这一模式将简单租赁升级为联合投资、长期共建、利益深度绑定的资管伙伴关系。
窝趣长沙空港国际社区正是该模式落地的示范。项目搭建“国资资产方+财务投资方+专业运营方”三方协同的结构化SPV平台：财务投资人以LP身份提供资本支撑，百瑞纪作为GP全面主导投资管控与全周期运营，百联集团输出核心物业及政策资源。目前该项目已形成标准化资管模板，可规模化迁移至全国各城市国资存量资产盘活场景，为国企轻装完成保障房指标、投资机构打开安全透明的股权赛道，持续输出成熟的存量资产增值解决方案。
图：窝趣长沙空港国际社区效果示意
除SPV模式外，百瑞纪还针对不同物业持有主体、资产体量、风险偏好，搭建了多种创新合作模式。
2、品牌输出+委托管理
百瑞纪提供品牌、系统及管理团队，业主提供物业载体，以轻资产模式高效运营。窝趣长沙尖山湖公寓即为此模式实践，物业业主持有资产并承担硬装投入，百瑞纪输出窝趣品牌、自研数字化管理系统、完整运营团队，全权负责软装配套、改造落地、租住运营全流程。
图：窝趣长沙尖山湖公寓实拍
3、租赁分成模式
以“收入分成”取代传统固定包租，根据经营业绩动态分配，有效穿越市场波动周期。窝趣长沙湘江科创园轻社区中，业主负责硬装投入，百瑞纪负责软装及电器物资，按项目营收比例进行分成，实现风险共担、收益共享。
图：窝趣长沙湘江科创园轻社区实拍
03.
以全链条运营能力为“手”
落地价值创造与资产提质
资管研判提供了方向，合作体系搭建了架构，运营能力则将蓝图转化为真实收益。百瑞纪创新资管模式下，运营能力升级为覆盖前期研判、建设改造、数字化营销去化、社群服务的全周期能力体系，精细化运营紧贴租客从"选择入住"到"长期租住"的全周期需求展开。以此为基础，长沙三大项目去化速度、溢价能力表现惹眼。
1、研判期：精准锚定资产与客群，筑牢价值底层
百瑞纪坚持“运营前置”原则，先研判资产再匹配产品，先摸清客群再定价算账，先设计现金流再确定合作模式，从源头化解存量资产“身份模糊、政策红利缺失、客群不清晰”等问题，为激活资产价值奠定基础。
窝趣长沙尖山湖公寓是这一原则的极佳注脚。项目原为华新集团清控实业旗下的销售型公寓，由于产品属性与市场真实需求脱节，一度陷入“6000元/㎡卖不动”的滞销困境。百瑞纪介入后并未仓促启动改造，而是首先系统梳理了城市政策利好，将项目纳入保租房体系，成为长沙市首批大型保租房标杆项目。政策背书稳定了租金预期，同时精准承接片区高新人才租住刚需——片区集聚全省超50%上市公司、90%移动互联网企业，庞大人才租住缺口得以补齐。精准定位彻底重塑资产底层价值，项目开业3个月出租率达97%，月出租规模稳步提升30%，租客服务满意度高达99%。
2、建设期：以客群需求重构产品，供应链赋能高效落地
建设阶段百瑞纪将前期对客群的理解转化为物理空间的产品力，以目标客群的真实需求为圆心，进行居住场景的设计与改造。同时依托集团统一的供应链管理体系、标准化产品库及成熟的工程管控标准，从成本、品质、周期三个维度保障项目高质高效推进。
以窝趣长沙湘江科创园轻社区为例，项目根据园区多样性需求，以定制化满足企业客户、标准化面向个人客户，将“居住+创业”深度融合，配套共享路演会议室、24小时办公空间，既能满足长期租住，也可承接创业赛事、企业短期集训等灵活需求，深度绑定园区产业生态。
《夺金2025》选手入住窝趣长沙湘江科创园轻社区
依托集团供应商评估体系的强力支撑，各项目在建设过程中严格落实质量合格率97.5%以上、成本控制达标率100%、客户满意率99%等质量与服务指标，从材料进场到施工验收实现全链条品控。得益于上述供应链赋能机制，窝趣长沙空港国际社区于今年4月进场筹建，6月即完成首批房源交付，筹建周期缩短至2个月，效率显著提升；截至目前项目已累计交付200套，成功出租超100套，去化表现亮眼，充分验证了供应链标准化、集约化、协同化策略在建设端的高效落地能力。
图：窝趣长沙空港国际社区室内样板间
在窝趣长沙尖山湖公寓，空间设计以周边程序员、白领、陪读家庭等核心客群的痛点为靶心：主力户型配置1.2米迷你工作台满足居家办公刚需；57㎡两房户型优化为多功能子母房并增强厨房功能，服务于育儿家庭的特定周期需求；380㎡公区聚焦年轻人运动减压、安静学习和朋友小聚三大需求。装修预算通过集团供应链标准品集约采购与联合采购机制，优先投放环保板材与静音门窗，在成本可控的前提下精准贴合程序员休憩刚需。
图：窝趣长沙尖山湖公寓室内样板间
3、运营期：数字化+新媒体双轮驱动，打通租客全生命周期服务链路
运营阶段是用户全周期管理的核心战场，百瑞纪依托“数字化技术”与“新媒体营销”双轮驱动，触达租客从首次触达、签约入住、日常服务到老带新裂变的完整生命周期，持续优化租客体验、拉高租金溢价、稳定资产收益。
（1）数字化技术夯实运营底座
百瑞纪自有IT研发团队，依托用户调研与数据分析搭建会员体系，将租住服务与用户日常线上生活场景深度融合，打通租住全场景数字化服务链路。在窝趣长沙尖山湖公寓，依托智慧公寓系统，实现1272套房源全流程在线管控，配合“1211”极速响应机制，实现精细化高效运营，并获租客高度认可。窝趣长沙湘江科创园轻社区项目则通过IT技术实现数字营销化，最大限度覆盖目标人群，导入百瑞纪集团的优势资源，采用特有的“自主销售中台+线下定点推广”的销售模式，实现开业3个月即满租+溢价22%。
（2）新媒体营销是去化与溢价的关键引擎
百瑞纪深耕抖音、小红书、视频号、社群等全平台新媒体矩阵，依托用户调研与大数据分析，精准匹配青年租住客群需求，全面升级营销能力，并在房源去化环节验证了新媒体营销的实际效能。
落地多个项目可见，全矩阵渠道推动“老带新”转化率达42.6%；依托新媒体精准算法投放，72.7%的单客获客成本远低于行业均值，大幅降低营销成本；在核心获客转化环节，新媒体线上渠道贡献成绩亮眼，平台内容引流带来的预约看房占比54%，内容种草、短视频攻略、图文探店等线上内容线索，最终成交占比达14.8%；更关键的是，新媒体线上线索7天内快速签约占比高达83.75%，极致压缩成交周期，充分彰显百瑞纪新媒体平台高效引流、精准锁客、快速转化的核心竞争力。
如窝趣长沙尖山湖公寓重点发力园区新媒体社群、线上企业HR私域等新媒体渠道，精准触达周边产业园目标客群，辅以线下企业走访配套，开业3个月出租率便达到95%，远超行业平均去化速度。
结语
百瑞纪在长沙的实践清晰表明，存量资产价值的“生长空间”取决于资管能力——资管研判、合作模式与运营能力的深度耦合。窝趣长沙空港国际社区以SPV模式整合资本、管理、资源三方力量，将大体量闲置商业升级为融合公寓、办公、商业的城市更新综合体；窝趣长沙尖山湖公寓通过“身份重塑”和精准产品改造，让滞销资产重生；窝趣长沙湘江科创园轻社区以“居住+创业”复合业态和灵活分成模式，挖掘小型物业多元收益，反向赋能产业。
三大项目路径各有侧重，但底层逻辑高度统一：百瑞纪新资管模式下，资管研判发现价值、设计路径；合作架构链接各方资源；全周期运营能力落地价值、兑现收益，三者相互支撑，共同构成百瑞纪在存量资产盘活领域不可复制的核心竞争力。
—THE END—
（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）
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