导语

九龍倉置業（股份代号1997）截至2026年6月30日止半年度，交出一份"账面亏损、核心盈利改善"的成绩单。

本期收入63.40亿港元，同比减少1%；营业盈利46.04亿港元，同比减少2%；受惠财务支出下降，基础净盈利逆势增加6%至33.11亿港元。因计入投资物业重估减值净额35.47亿港元，股东应占集团亏损为1.76亿港元，较上年同期24.06亿港元亏损明显收窄。同期公司将派息比率由65%上调至90%，第一次中期股息每股0.94港元，同比增加42%。核心信号集中于两点：核心盈利与派息回升，以及杠杆与融资成本同步下行。

一、核心财务数据速览

本期财务表现呈现"经营端微降、财务端改善、账面受重估拖累"的组合。收入与营业盈利小幅回落，但因财务支出大幅减少，基础净盈利与经常性核心盈利均录得同比增长；资产负债端，负债净额与负债率进一步下降。

需说明，公司为地产投资类企业，以租金收入为主，财报未披露传统开发商口径的"销售金额/面积/回款率""毛利率""净负债率""现金短债比"及"三道红线"达标情况。

二、盈利能力分析

本期基础净盈利逆势增长，主因财务支出大幅下降，而非经营端改善。

从经营层面看，收入减少1%至63.40亿元，营业盈利减少2%至46.04亿元，均小幅回落。分部数据显示分化：投资物业收入减少2%至52.65亿元、营业盈利减少3%至44.13亿元；酒店收入增加10%至8.42亿元、营业盈利增加94%至0.91亿元；投资分部营业盈利下跌20%至1.14亿元；发展物业收入下跌12%至0.51亿元，营业盈利0.13亿元（上年虧損0.01亿元）。地域上，香港贡献收入60.03亿元、营业盈利44.28亿元，为主要来源。

利润含金量方面，基础净盈利（剔除投资物业重估及若干金融工具按市价计值影响）为33.11亿元，而账面股东应占虧損1.76亿元。二者差异主要来自投资物业重估减值净额35.47亿元（本期投资物业公允价值减少35.98亿元）。账面虧損为非现金重估拖累所致，经常性盈利仍为正值。

下图对比两期收入、营业盈利、基础净盈利与股东应占損益。收入与营业盈利小幅回落，基础净盈利回升，账面损益由大幅亏损收窄。（数据来源：九龍倉置業2026年中期业绩公告）

三、现金流与偿债能力

负债规模与融资成本双降，偿债安全边际改善。

债务端，负债净额降至292亿元，较2025年末减少28亿元，其中债务312亿元、银行存款及现金20亿元；负债净额与总权益比率降至15.9%（2025年末17.2%），为公司披露口径中的最低水平。融资成本方面，财务支出减少37%至5.35亿元，实际借贷年利率降至3.5%（上年4.4%），主因香港银行同业拆息下降。总利息支出为5.52亿元，其中银行借款2.72亿元、其他借款2.80亿元。

现金流方面，本期营运现金流入约46亿元，营业业务净现金流入39亿元（上年34亿元），投资活动净现金流入9亿元（上年流出0.01亿元），融资前净现金流入增加41%或14亿元。信贷储备方面，备用信贷及已发行债务证券总额414亿元，已动用312亿元，未提取信贷102亿元。

需说明，公司为地产投资公司，财报未披露开发商口径的"现金短债比""三道红线"达标情况。基于已披露的负债率、融资成本与未提取信贷余额，公司当前流动性状况较为稳健。

下图展示负债净额、总债务、现金与财务支出的规模对比及实际借贷年利率变化。（数据来源：九龍倉置業2026年中期业绩公告）

四、销售与投资策略

公司为持有型物业投资商，本期以资产处置与降杠杆为主线，而非扩张拿地。

资产结构上，投资物业总额2082亿元，占营业资产93%，其中海港城（不含三间酒店）估值1453亿元、时代廣場估值385亿元。投资组合按地域分析，香港3988百万元、香港以外2400百万元（其他长期投资口径），总资产95%位于香港。

重点项目运营方面，海港城整体收入升1%、营业盈利持平，商场期末出租率92%、写字楼出租率升至93%；时代廣場整体收入及营业盈利分别下跌12%及13%，商场出租率95%、写字楼出租率89%；新加坡会德豐廣場、Scotts Square商场出租率分别为99%、97%，写字楼出租率100%。

资产处置方面，2026年7月公司订立协议，以11.11亿新加坡元（约港币67.33亿元）出售会德豐廣場，较账面值溢价12%，预期2026年8月下旬完成，完成后负债率将由约16%降至约11%。资本承担方面，今后数年主要计划开支约13亿元，其中已承担2亿元。

财报未披露传统开发商口径的销售金额/面积/回款率及拿地数据。

五、经营亮点

本期经营亮点均有数据支撑，集中于盈利质量与财务结构改善。

其一，基础净盈利增6%至33.11亿元，经常性核心盈利增3%至31.78亿元，主要受惠财务支出减少37%。

其二，负债净额降至292亿元，负债率降至15.9%（2025年末17.2%），实际借贷年利率降至3.5%（上年4.4%）。

其三，派息比率由65%上调至90%，第一次中期股息每股0.94港元、同比增42%，派息总额28.54亿元，占香港投资物业及酒店基础净盈利90%。

其四，酒店业务收入增10%至8.42亿元、营业盈利增94%至0.91亿元。

其五，海港城写字楼出租率升至93%，整体收入升1%。

其六，融资前净现金流入增加41%或14亿元。

其七，新加坡会德豐廣場拟以账面值溢价12%出售，预计推动负债率进一步降至约11%。

六、风险与挑战

本期风险与挑战同样清晰，需客观列示。

其一，账面仍录得股东应占虧損1.76亿元，投资物业连续计提重估减值，本期公允价值减少35.98亿元，股东应占未变现估值虧損35.47亿元。

其二，营收与营业盈利同比双降，收入减1%、营业盈利减2%；核心投资物业收入减2%、营业盈利减3%。

其三，时代廣場整体收入及营业盈利分别下跌12%及13%，写字楼租金持续受压、出租率89%。

其四，外部环境压力包括地缘政治紧张、中东冲突、能源价格波动、中国修订对外直接投资法规限制跨境资本流动，以及息口走势不明朗。

其五，零售商对大手承租仍持审慎态度，非核心区写字楼空置率高企。

其六，所得税支出增2%至6.41亿元。

七、未来展望

结合管理层评议，公司对本地需求持谨慎乐观态度，同时提示外部不确定性。

管理层认为，入境旅游保持平稳，住宅物业市场逐步回暖并产生正面财富效应，均有望提振消费者信心及本地消费；但息口走势不明朗及中国更新对外直接投资法规限制跨境资本流动，加上地缘政治升温，或加剧市场波动。管理层判断整体增长将维持缓慢且不一致的步伐，集团将继续采取积极管理策略、保持审慎低杠杆的财务状况；出售会德豐廣場完成后，负债率有望降至约11%。

基于当前数据推断，仅供参考：在融资成本下行与资产处置的双重作用下，公司杠杆与利息负担有进一步减轻的空间，但账面业绩仍将受投资物业重估波动影响，租金端复苏节奏取决于外部环境。reference_files未提供任何券商、评级机构或分析师观点，本文不引用第三方机构研判。

数据来源

本文所涉全部财务数据来源为《九龍倉置業地產投資有限公司截至2026年6月30日止半年度中期业绩公告》（2026年8月6日发布）。

财报未披露开发商口径的销售金额/面积/回款率、毛利率、净负债率、现金短债比及三道红线达标情况；机构观点方面本次未获披露，故本文不含券商、评级机构或分析师观点。

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