2026年8月4日，北京市朝阳区南磨房乡广渠路城中村改造项目0409-10地块（二类城镇住宅用地，R2二类居住用地）以现场公开竞拍方式出让。中海（中海地产/中海新城置业）以83.99亿元竞得，成交楼面价约8.14万元/平方米，溢价率19.13%。据北京商报、乐居财经报道，该成交价刷新北京年内地块成交总价与成交楼面价两项纪录。
据北京市规划和自然资源委员会公告（公告编号京土储挂（朝）035号），广渠路0409-10地块土地面积约36847.62平方米，规划建筑面积约103173.336平方米，容积率2.8，限高80米，起始价70.5亿元，起始楼面价68332元/平方米。地块位于朝阳区劲松街道，西大望路与广渠路交叉口东南角，处于三环至四环之间。
从区位与配套看，地块东侧临近地铁7号线与在建28号线换乘站大郊亭站，紧邻广渠路、东四环，北向约2公里为CBD核心区；南侧紧邻芳圆里ID Mall，东侧约1公里为朝阳合生汇，周边有广渠金茂府、珠江帝景等社区。出让文件明确，该地块须与东侧0409-09地块地下约2000平方米商业及地铁28号线一体化衔接。
竞争方面，据北京商报、乐居财经报道，本次出让吸引中国金茂、建发集团、中海地产、招商蛇口、保利发展及金隅+懋源联合体共6家国央企报名竞逐。线上6轮报价后转入线下，经185轮竞价，中海最终竞得。中指研究院张凯指出，南磨房板块土地供应已断档十余年，属东三环核心区近年少有的住宅供应（业内观点）。
【房企投资逻辑分析】
中海地产属央国企。业内分析中，此类主体的关注重点通常落在核心城市补库存、布局优化与去化确定性、现金流安全等维度。
从拿地性质看，业内认为本次拿地可判定为核心城市战略性补库存。判定依据在于，中海连续在短周期内于北京核心区拿地，且持续聚焦确定性较强的核心板块。据北京商报、乐居财经报道，10天前的2026年7月28日前后，中海以约46.81亿元、溢价率25.84%竞得朝阳区酒仙桥地块；一周之内两夺朝阳地块，两宗合计拿地金额突破130亿元，体现其在朝阳区的连续补仓布局。
从数据支撑看，据克而瑞数据，2026年1月1日至8月5日北京企业全口径销售金额排行中（含普通住宅、别墅、酒店式公寓、商业、办公等物业类型），中海地产以约314.78亿元位列第1；企业拿地方面，北京中海新城置业以约46.814亿元竞得酒仙桥地块（数据来源：克而瑞，数据截至2026年8月5日）。
对于中海近期拿地积极的原因，严跃进分析认为，一是中海全年设有拿地考核指标，节奏相对紧凑；二是今年政府优质供地意愿增强，重点城市下半年加快供地节奏；三是资金面改善使拿地底气更足；四是在北京、上海等核心城市，中海获取项目未来去化压力相对较小，定价空间也相对宽松（业内观点）。据北京市住建委数据，中海既往酒仙桥地块开发的中海万吉玖序，截至2026年8月4日370套房源已网签293套、去化率约79.19%、成交均价约11.18万元/平方米，市场人士认为这构成其持续补仓核心区的动因之一。
【行业趋势观察】
从朝阳区土地市场热度看，据克而瑞数据，2026年1—8月北京朝阳区招拍挂土地成交4宗、成交总价约181.72亿元、平均溢价率约14.6%，其中纯住宅成交楼板价约7.16万元/平方米、溢价率约17.97%（数据来源：克而瑞，数据截至2026年8月5日）。
上图显示，朝阳区月度成交楼板价在7月、8月明显抬升，广渠路地块8.14万元/平方米的成交楼面价对应当月楼板价高点（数据来源：克而瑞，数据截至2026年8月5日）。
从北京整体看，据中指研究院数据，2026年上半年北京成交21宗涉宅用地、规划建面约121.97万平方米、土地出让金约340.11亿元、平均溢价率3.55%，10万平方米以上大体量地块明显减少，呈"提质缩量、冷热分化"特征（数据来源：中指研究院/央广网，2026年上半年）。据北京市规划和自然资源委员会《北京市2026年度建设用地供应计划》，北京2026年度商品住宅用地安排200—240公顷，为连续第四年缩量。
政策与供地背景方面，南磨房乡广渠路城中村改造项目落实《朝阳区分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》，属城中村改造与站城融合供地，据北京市规划和自然资源委员会信息，2026年6月列入北京第六轮拟供商品住宅用地清单。就行业特点转变，中指研究院张凯指出，7月后朝阳、昌平、门头沟、顺义等优质地块均实现溢价成交，房企投资布局更趋聚焦，对区位条件、去化前景及盈利空间综合考量后出手（业内观点）。
【结尾总结】
本次拿地折射出房企投资策略正从规模扩张转向核心城市、核心板块的精准补库存。据业内观察，央国企在北京核心区土地市场的主导地位仍在延续，投资更趋聚焦确定性较强的优质地块。
【关键词】
中海地产 / 北京朝阳 / 广渠路地块 / 土地市场 / 投资策略 / 区域布局
【拿地事件三点观察】
① 释放什么信号。 广渠路地块以83.99亿元成交、溢价率19.13%、成交楼面价约8.14万元/平方米刷新北京年内双纪录（来源：北京商报、乐居财经，2026年8月4日），6家国央企185轮竞价（来源：北京商报）。市场人士认为，这反映了核心区优质地块的稀缺性与去化确定性对高溢价的驱动作用（业内观点）。
② 中海投资策略变化。 从事实看，中海10天内两夺朝阳地块，酒仙桥约46.81亿元、广渠路83.99亿元，合计突破130亿元（来源：北京商报、乐居财经）。业内认为，这体现其短周期连续补仓北京核心区、聚焦确定性的取向，且与既往中海万吉玖序去化率约79.19%（来源：北京市住建委，截至2026年8月4日）等去化表现相互印证（业内观点/媒体报道）。
③ 对城市土地市场的影响。 本次成交刷新年内北京成交总价与楼面价两项纪录（来源：北京商报、乐居财经）。中指研究院张凯认为，随着拟供宅地清单陆续入市，核心区域优质地块预计仍将保持一定热度，对朝阳核心板块及后续供地具有一定风向标意义（业内观点）。
本稿件基于公开土地市场信息及行业研究整理，仅为新闻报道与行业观察参考，不构成投资建议，具体数据以官方公告为准。