日前国新办举行的发布会上，相关官方发言人表示，房地产方面，从上半年的相关数据看，政策成效逐步显现，房地产市场出现了积极变化：一是一线城市商品住宅销售价格环比连续4个月上涨。二是全国商品房待售面积连续4个月下降。三是二手房交易比较活跃。四是房地产市场预期有所改善。
住建部数据也证实了这一趋势，当前二手房交易面积已和新房销售面积相当。上半年，二手房网签面积同比增长10.2%，增速比1-5月份加快2.5个百分点。如果把新房和二手房合起来看，最近三个月交易总量连续正增长。
广州的情况如何？
01
二手房成交占比超6成，“以价换量”为主旋律
克而瑞数据监测显示，2026年上半年，一手住宅成交30898套，二手住宅成交53641套，二手房占比63.45%。
扩大范围看，克而瑞数据监测显示，广州二手房成交占比从2023年上半年的57.35%上升至2024年上半年的63.72%，提升了6.37个百分点。
2024年下半年是关键拐点，受9月29日全面取消限购政策影响，积压的新房改善需求集中释放，一手房占比阶段性回升2.46个百分点至41.18%。然而，政策红利消退后，2025年上半年二手房占比迅速反弹至64.09%，创出阶段新高。这表明，限购取消仅改变了短期需求释放的节奏，并未改变二手房主导市场的中长期趋势。
还可以看到，二手成交套数在七个半年度中稳定高于一手，二手套数占比整体位于57%-64%区间。这也反映出了，二手市场已成为承接居住需求的主力盘，卖一买一置换链条的活跃度是判断市场景气度的关键。
对此，在2026二季度，广州官宣“穗八条”，明确提出的“以旧换新”住房补贴、国企试点收购二手房等政策利好带动下，上半年二手房成交占比稳定在63.45%。
价格方面，克而瑞数据监测显示，近年来广州一二手房价格“剪刀差持续扩大”，2023年上半年，一手住宅成交均价为36972元/m²，二手为33009元/m²，价差为3963元/m²。至2026年上半年，一手均价为34684元/m²，二手均价降至23889元/m²，价差扩大至10795元/m²。二手房均价同比持续下行（2026年上半年同比降11.12%），展现出极为强烈的“以价换量”特征。正是二手房业主主动让利，抹平了价格预期差，才使得二手房成交量得以维持在高位。
02
中心四区二手成交降温，成交中心外移
具体到区域上看， 克而瑞数据监测显示，番禺持续位居二手成交第一，七个半年度成交套数均在7484套-9038套之间，成交规模稳居各区之首；海珠、天河、增城、白云、花都均为二手成交大区。
按照大区划分，克而瑞数据监测显示，中心四区二手房成交套数&占比呈现逐年下降的趋势，以2025上半年为临界值，在此之前占比均在40%以上，2026上半年仅有36.43%；相反，远郊区域占比稳步攀升，从27.47%升至31.89%。
这一变化趋势呈现了近年来广州二手房成交重心向外围转移的结构性分化特征。
而产生变化的其中原因在于区域供应端结构的变化。
克而瑞数据监测显示，2026上半年广州商品住宅供应17792套，同比2023年上半年减少47.25%,其中远郊四区从2023上半年供应占比45%，15242套回落至2026上半年4820套，同比减少68.4%。
与此同时，克而瑞数据监测显示，近郊三区份额持续扩大，从不足四成升至2026上半年占比过半，已成为广州住宅供应的绝对主力，增量主要来自黄埔区。
相反，受限于土地供应，中心四区商品住宅供应长时间以来一直处于三大区中供应低位，不过在2026上半年中心四区商品住宅供应占比同比2023上半年小幅提升5.1个百分点。
整体来看，近几年来广州一二手住宅市场呈现两条清晰主线:
其一，一二手结构性此消彼长，二手主导化确立。二手成交套数在七个半年度中始终高于一手，二手套数占比稳定于57%-64%区间；主要原因在于，二手以价换量、政策激活置换链条、新房供应收缩共同推动这一格局形成。
其二，区域上呈外围一手放量+中心二手活跃的双重分化。一手成交主力集中于增城、番禺、黄埔等外围区，越秀等中心区一手成交量极小、以豪宅改善为主；二手成交则番禺领先、多区活跃，中心区（海珠、天河、越秀）居住需求主要经由二手市场承接。同时，天河等核心区高端新房逆势走热，分化特征进一步强化。
往期回顾
