文/上海进深 魏薇
上午杨浦八埭头百亿地王刚刚落槌，硝烟未散，下午徐汇桂林公园地块接棒登场。
这幅地块同样汇聚了头部房企力量，吸引了保利发展&徐汇城投、中海、招商、建发&象屿相应四家房企/联合体参拍。
竞价前半程，保利联合体并未急于出手，场面基本是招商、中海、建发&象屿三家轮番试探，你来我往。
直到溢价率触及1.59%（第16轮），保利联合体才不紧不慢地报出第一手。此后溢价率突破5%，举牌节奏明显加快。
中海、招商全程紧咬不放，一直加价，但保利联合体卡点加了一手，被主持人提醒。之后，招商和保利又打起来了。
最终，经过96轮竞价后，由保利发展&徐汇城投拿下地块，总价70.6亿元，溢价率24.51%。
成交综合楼板价7.91万/㎡，可售楼板价超11.56万/㎡，未来住宅售价要站上16万/㎡了。
至此，上海六批次土拍落下帷幕，三块地共揽金190.14亿元。
今年上海土拍市场的头号“卷王”，非保利莫属。上半年连落四子，今天又接连拿下两宗重磅地块。
据悉，备受瞩目的杨浦滨江地王，保利和华润双方未来将分别操盘两幅住宅地块，在整体协调的基础上打造各自特色。
各怀算盘
徐汇桂林公园地块起拍总价为56.7亿元，综合楼板价约63504元/㎡。其中N06-38住宅地块的计容建面64345.6㎡，算下来起始楼板价约88117元/㎡，N06-39商业服务用地，拉低了综合楼板价。
参拍企业中，除了建发和象屿，保利、中海和招商都是徐汇的常客。上午地王争夺中，中海、招商、建发均有参与，短短几个小时后再次在徐汇核心区展开较量。
几家参拍企业，都有自己的战略考量。
中海今年以来尚未在上海拿地，资金储备充足。同时，它在徐汇滨江的云锦华庭、安澜上海均交出亮眼成绩单，对这片市场的研判功底毋庸置疑。
保利发展是上半年上海土拍市场最激进的选手，徐汇长桥、长宁中山公园、青浦重固、松江洞泾处处有它的身影。4宗地块、权益成交金额85.91亿元，排名第一。
其早在6月23日就发布了该地块的招标公告，投资预算高达110亿元。此番搭档徐汇城投联合出手，让它在区域政策衔接、资源协调上拥有了天然优势。
招商蛇口同样底气十足。今年4月，招商以25%的溢价率拿下徐汇植物园地块，成交楼面价高达8.7万/㎡，一举打破徐汇长桥板块的历史纪录。
在徐汇这片热土，招商不缺底气，此前热卖的清和玺已进入尾盘状态，植物园地块纯洋房项目即将入市，此次参与竞拍也有护盘的目的。
建发今年势头正盛，对于核心地块的参与意愿强烈。上一批土拍中，经过168轮拉锯战，以72.9亿元、溢价29.6%拿下静安大宁地块。
此前，建发曾在闵行古美、宝山美兰湖、杨浦新江湾、金山等地拿地开发，现在也开始挺进核心区。
“带包袱”的宝地
徐汇康健板块上一次宅地出让还要回溯到2021年，上海城投以6.18万/㎡楼板价拿下汇樾庭地块，此后近五年再无新增供应。2023年，汇樾庭最后一批新房入市并售罄。
桂林公园地块的亮相，终结了板块三年的住宅空窗期。
这里是冠生园食品厂大白兔奶糖的诞生地。2014年工厂搬离后，这片土地在城市更新中静置了十余年，如今从工业遗存转轨为核心区改善住宅用地。
就在土拍前夕，修整一年的桂林公园刚刚重新开放，生态界面焕然一新。
地块于2026年4月30日调规，调整批复在6月18日才刚刚获批。原来的N06-03、N06-37地块，被合并拆分成三个新地块：
N06-38：三类住宅组团用地，Rr3，占地29248㎡，容积率2.2、限高80米，住宅计容建面64345.6㎡；
N06-39：商业服务业用地，C2；
N06-40：公共绿地，G1。其中住宅约6.43万㎡，占比72%；商业酒店约2.49万㎡，占比28%。
从区位条件看，这块地几乎挑不出毛病：内中环之间，东西两侧分别紧邻12/15号线桂林公园站和12号线虹漕路站，自驾1公里上中环。
东侧是桂林公园，南靠漕河泾港与上海师范大学徐汇校区，北接鑫耀光环LIVE综合体，两公里辐射漕河泾开发区。
高分地块不等于低门槛，这块地的开发条件是今年土拍市场里少有的“硬骨头”。
N06-39地块要求自持酒店，全程长期运营，不能分割出售，不能随意变更业态。若按五星级标准打造，意味着房企要在这块地上长期沉淀巨额资金，对现金流和后端招商运营能力是实打实的考验。
中小房企光是看到这一条，基本就可以提前退场了。
还有3300㎡社区公共配套的硬性配建，养老照料、幼儿托管一个不能少，建成后无偿移交街道。这笔隐形成本算进去，开发成本又抬高一截。
此外，地块紧邻桂林公园城市绿地，建筑外立面、楼栋高度、绿化布局均受风貌管控，想在立面造型上做出极具辨识度的产品，空间有限。
自持酒店、无偿配建、风貌限制，三重压力叠加，能坐上台面的只有资金实力和综合运营能力都过硬的头部玩家。