星标克而瑞物管 ↑ 每天快速直达物业专业研究
7月14日，深圳公共资源交易中心发布了一则看似平淡的中标公告：龙岗区吉华街道城市管家服务采购项目，成交金额6138.19万元/年，3年服务费总额约1.84亿元，联合体牵头方为龙哇新市政科技（深圳）有限公司，联合体成员为碧桂园生活服务集团股份有限公司。
碧桂园的"深圳首秀"：
头部物企"梦之队"集结完成
这是碧桂园服务在深圳拿下的首个"城市大管家"项目。
此前，深圳城市管家市场已堪称头部物企的"梦之队"——深业物业、万物云、华润万象生活、保利物业、中海物业、招商积余、金地物业、雅生活服务、天健城服、深物业等均已在此完成布局。碧桂园服务的入场，意味着头部物企在深圳城市服务赛道的集结基本完成。
更值得玩味的是碧桂园服务此次的角色——联合体成员，而非牵头方。牵头方龙哇新市政科技（深圳）有限公司，成立于2025年6月27日，注册资本2000万元，由深圳市龙岗区投资控股集团有限公司持股51%、酷哇科技有限公司持股49%。国资平台搭台、科技企业赋能、物业巨头落地，这种组合正在成为深圳城市管家项目的新标配。
龙哇的龙岗棋局：
"连片运营"浮出水面
科技硬指标写入招标文件：
机器人从"概念"变"标配"
吉华项目招标文件里最具信号意义的，不是金额，而是对科技能力的硬性约束。
这不是孤例。横岗街道项目同样要求配置48台智能机器人；龙岗区已将单北斗模块定位、自主驾驶与自主作业能力、AI模型功能明确写入招标文件。城市管家项目的竞争维度，已从"拼人力、拼关系"转向"拼技术、拼方案"。
价格下行与格局洗牌：
存量博弈时代来临
园山街道是典型样本：2023年龙城服务集团以1.27亿元中标，2026年宇润城服接棒时成交价降至1.11亿元，降幅达12.7%。 观湖街道更剧烈——玉禾田2023年中标时年度服务费约1.47亿元，履约期内街道多次压减服务量、下调经费，最近一份合同已调整至9031.95万元/年；服务3年后，玉禾田未能续约，由天健城服以8863.78万元/年接手。 观澜街道则由中国建筑旗下中建三局云服科技（武汉）有限公司以约1.10亿元/年取代招商积余旗下深圳中航公司，成为中建系在深圳城市管家的第一根桩。
几点重要分析
第一，碧桂园服务的"首入"，象征意义大于规模意义。
6138万元/年的吉华项目，体量在深圳城市管家中并不算大。但它的落定，标志着头部物企在深圳的"梦之队"集结完成，也折射出碧桂园服务在一线城市的策略转向——从独立扩张转为借道国资与科技合资平台稳健切入。
第二，"龙哇模式"有可能成为深圳城市管家的新范式。
国资持股51%、科技企业通过49%股权注入AI能力、物企作为落地成员，这种"国资搭台、科技赋能、物业落地"的组合，既满足甲方对综合运营与本地资源的要求，又让科技企业绕过环卫资质门槛借道进场。龙哇在龙岗横岗、吉华、园山（经宇润）的连片布局已现雏形，能否跨区复制，是下半年值得跟踪的变量。
第三，AI机器人从"加分项"变成"门槛项"。
吉华25台、横岗48台、龙岗全区突破200台——硬指标写入招标文件，意味着城市服务的技术密度拐点已经到来。对缺乏智能化能力的传统环卫企业，这既是成本压力，也是出清信号。
本报告由城市运营全景研究。内容为独立研究观点，不构成投资建议，欢迎行业交流，引用请注明来源。
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