行业案例 | 直击业主急难愁盼，河南这家物业企业如何破解小区共性难题？

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郑州鑫苑城六号院项目位于郑州市管城回族区安徐庄板块赣江路，于2019年12月交付，总面积22.25万平方米，园区绿化率30%，园区绿化面积约6.7万平方米，在管户数1456家。服务单位为鑫苑科技服务集团有限公司。

六年前，郑州鑫苑城六号院刚完成交付，物业服务团队便陷入多重困境交织的复杂局面。景观层次感与美观度未达到业主预期；工程遗留问题频发，维修整改需要投入大量人力与时间成本。园区内邻里互动少、缺乏人气。从物业服务与经营层面来看，项目虽已全力服务，但受限于环境与配套的硬伤，业主满意度和物业费收缴率均不高，项目当初陷入了“投入多、回报少、体验也不佳”的服务和经营困局。

(一)党业融合，激活红色引擎，共建社区治理“同鑫圆”

为了帮助业主解决生活中面临的急难愁盼问题，项目服务团队坚持党建引领，让“多方共治”社区基层党组织发挥最大化领导作用。

一是坚持支部建在项目上，抓好社区物业党建联建。2022年6月，鑫苑城党支部成立，以五星支部创建为载体，以社区党委为领导，以物业服务为基础，构建“社区党员联户岗+物业服务企业党员示范岗+业主党员志愿岗”三岗联动机制，落地“同鑫圆便民生活服务圈”，每月开展志愿服务活动，抓好社区物业党建联建。

二是开设“鑫连心”调解室，探索人民调解新模式。项目服务团队在社区党委的领导和指导下，开设党群活动室，定期组织党员教育，凝聚党员先锋力量。项目服务团队还在园区建设了“鑫连心”调解室，将居民急难愁盼问题解决在小区内，让“有事找调解，调解能成事”成为人民群众的自觉选择。

三是业主参与共建共治，增强幸福感与参与感。项目服务团队通过定期组织项目经理接待日、业主代表会议等多种活动，共同解决日常管理中遇到的矛盾与纠纷，规范小区物业管理，并且定期公示公共收益情况，让业主监督监管。

四是关爱新就业群体，营造友好社区新场景。为了解决骑手“进门难”“小区找路难”“配送充电难”等问题，项目在2025年5月落地上线了鑫苑服务自主研发的骑手友好智慧通行系统。骑手只需在小区入口扫描“鑫一家”业主一站式生活服务平台二维码，即可实现一键登记、即时验证、快速通行，通行时间锐减至30秒。同时，骑手在享受便利服务的同时，也可以充当社区治理网络中的“移动探头”，在送货的过程中可通过随手拍，发现园区安全隐患等问题，积极参与社区基层治理。

(二)精雕品质，软硬融合齐发力，助力小区资产保值

项目物业服务团队为了让业主有个健康的居住环境，除了定期开展绿化养护、修剪、施肥和预防病虫害以完成园区绿化养护任务外，还增加了智慧灯杆、智慧雾森系统。

(三)多元服务，线上线下全覆盖，打造一刻钟便民生活圈

项目刚交付时周边生活配套不足。为了满足业主多样化的生活需求，项目服务团队深入挖掘业主美好生活场景需求，全面落地鑫苑服务大物管全栈式科技服务产品，通过智慧化数据平台，开展租售服务、美居服务、零售服务、到家服务和纯水服务等多样化增值业务，为业主提供一站式的智慧社区生活服务便利。

(四)管理升级，科技全维度赋能，让服务模式和价值重构

项目服务团队为了提升物业管理效率，提高物业服务质量，应用鑫苑服务的零代码三维建模技术，将现实世界的物业服务场景数字化并呈现在鑫Meta大物管数字化平台中，使物业服务企业的所有生产经营服务活动都同步到线上平台，如绿植的浇灌时间、清扫车的工作路线、秩序维护员的昼夜巡更路线、智慧车行的异常情况、智能设备的能耗情况、园区安全的监测情况、业主报事的处理追踪、业主的需求画像等，使项目物业管理时刻在线，让业主对物业服务的标准、质量明明白白，更让智慧化物业服务触手可感。

在智慧物管场景领域，项目落地鑫苑服务自主研发的30多个业务子系统，譬如鑫设备、鑫运维、鑫物资、鑫BI等，这些覆盖“客服品控-设备管理-物资流转-决策分析”的全链路管控体系，让项目管理实现了“业务数字化、管理智能化、生活智慧化”的突破。

在智慧物联场景领域，项目实现了智慧通行、智慧停车、智慧安防、智慧设备、智慧能耗等硬件设备的万物互联，全面系统提升物业服务数字化水平。

在智慧社区体验领域，项目通过入住时“鑫一家”的装修备案、入住后“智慧门禁”的便捷生活、上班时的“智慧车行”、父母入住后的“健康管家”、孩子在园区玩耍时的“AI云监控”、宅家购物的“鑫多多”，为业主提供全程智慧服务。

尤其是2025年项目落地应用了鑫苑服务自研的“管家智能体”，其以智能工单、智能多经、智能缴费和智能巡检四大系统为核心，不仅显著提升了项目物业服务运营效率。比如，在运营效率方面，智能工单系统通过AI自动识别与派单，使工单处理整体效率提升50%，大幅提高了响应速度与业主满意度；智能巡检系统通过AI视觉识别与IoT传感技术，实现了7×24小时自动化巡检，效率提升60%，推动安全管理实现从“人防”到“技防”的跨越。

(五)美邻社群，社区活动周周办，让业主感受时代温度

为了让刚入住小区的业主们走进彼此，不再陌生，在冰冷的钢筋水泥中搭建起他们心灵的桥梁，让每位业主都能感受到家的归属感，项目服务团队全面践行鑫苑服务的九大品牌IP活动服务策略，为业主们打造更多美好场景。

从“绿芽计划”守护儿童的纯真美好，到“银龄有帮”为老年人带来温暖的关怀；从传承非遗里的鑫年味儿，到邻里欢聚的百家宴；从亲子美好的运动会，到家风传承的金婚纪念……每一场活动的精心组织，都让传统文化在园区里生根发芽，发出新的生机与活力，更让每一位业主都能感受到社区文化的时代温度！

项目历经六年的深耕，通过“坚持党建引领、精雕服务品质、借助科技赋能、开展多元服务、营造美邻社区”五大“好服务”抓手，系统性破解初期多重困境，赢得业主、社区、街道三方高度认可，成功让小区从问题集中的“新生小区”涅槃为口碑相传的“标杆好小区”，具体成效如下：

一是“同鑫圆”治理模式让小区实现共建共治共享。项目在党建引领下，通过“同鑫圆”共建机制汇聚了社区、业主、物业的多元力量。每月，各方代表围坐一堂，通过“月度议事会”共商“社区好”的规划；每季，在“季度恳谈会”中倾听民声，滋养“邻里亲”的情谊；遇急难时，“应急协调会”快速响应，筑牢“家园美”的防线，让民主协商充满温情与效能，真正实现“大家的小区大家管”。

二是智慧物业场景的全面应用和管家智能体的落地重构物业服务模式和价值。项目全面引入智慧物业管理系统，落地“管家智能体”服务模式，覆盖业主报修、缴费、通知、投诉等全场景：借助人脸识别门禁、智能监控系统，小区盗窃事件从年均5起降至0起，业主安全感大幅提升。业主满意度从交付初期的65%稳步攀升到目前的95.8%；物业费收缴率从低谷时的58%跃升至96%，彻底扭转“入不敷出”的经营困境，实现服务质量与经营效益的双向共赢。

三是物业+生活服务的创新探索成功构建“一刻钟便民生活服务圈”。通过依托“鑫一家”物业服务平台和“鑫多多”生活服务平台，精准对接业主需求与周边资源，让业主足不出户即可通过手机下单满足生活所需。此外，项目提供快递暂存、图书借阅等公益服务，不仅让业主生活便利度显著提升，更带动周边商业客流量增长，实现了“社区-商家-业主”的三方共赢。

综上，鑫苑城六号院的物业服务提升路径，既破解了新交付小区普遍面临的环境、经营、管理难题，更探索出“党建引领、科技赋能、服务保值”的可持续模式，为同类小区的物业服务优化提供了参考样本。

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