戴德梁行：苏州写字楼市场战略锚定长期动能，深度调整周期延续
苏州，2026年7月22日——享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行针对2026年上半年苏州的写字楼市场进行了解读。2026年上半年，苏州甲级写字楼市场迎来供应高峰，市场面临阶段性去化压力；整体经济在“十五五”战略开局之年积极挖掘发展新动能，但战略红利的充分释放仍需时日，短期内市场需求端仍受外部经济环境影响呈现收缩态势，租金水平延续下行走势。总体来看，市场短期内仍面临供需失衡与存量去化的双重挑战。
写字楼租赁市场：新增供应规模达到阶段高点，租金进入深度下行周期
2026年上半年，ICC环贸广场、益芯科技大厦、运河数据港、姑苏元创智谷二期等多个高品质办公项目集中入市，苏州写字楼市场迎来20万方新增供应，整体供应规模达到阶段高点。受供应集中放量叠加需求端持续承压的双重影响，全市写字楼空置率攀升至33.3%；上半年全市净吸纳量录得1.4万平方米，需求表现持续承压。
上半年租金延续下降趋势，全市平均租金报价66.20元/平方米/月，同比下降4%，租金市场进入深度下调期。为应对去化压力，新项目纷纷降低租金，倒逼存量业主端招商策略更趋积极，除常规价格让利外，部分业主采用更灵活的租期、装修现金补贴、含物业打包价格等多元优惠手段，全力争抢优质大客户，全市场招商竞争进一步白热化。
统计范围：全市各板块甲级写字楼；数据来源：戴德梁行项目及企业服务部；数据截止：2026H1
从行业成交结构看，上半年苏州写字楼成交活跃度TOP5行业分别为电子信息科技、专业服务、联合办公、制造业、金融业。其中，1000平方米以上大面积成交集中于电子信息科技企业、联合办公、律所、保险、银行等行业，优质客户凭借更高的议价空间，加速向核心板块高品质载体集聚。值得关注的是，与传统制造业、金融、保险等行业的需求稳定性相比，科技企业虽处于快速发展通道，但行业波动带来的经营不确定性更为突出，快速扩张与大面积退租现象并存，成为影响市场需求稳定性与空置率波动的重要变量。
写字楼销售市场：成交端持续收缩，销售价格处于低位
2026年上半年，全市新上市金融街融悦湾、阳澄繁花里等项目，共计4.85万平方米体量上市。上半年全市成交约6.75万平方米，同比下降46%，一季度主要为相城区高铁新城芯城汇项目大宗交易推高成交，二季度成交量较低，主要以存量项目少量散售为主。全市平均成交价录得约9783元/平方米，环比下降13%，为历史低点。
戴德梁行华东区项目及企业服务部董事
袁晓玲
戴德梁行华东区项目及企业服务部董事袁晓玲表示，展望下半年，新增供应叠加高位存量将进一步放大市场去化压力，短期内存量与新增项目、核心CBD与新兴板块的多极竞争格局将持续深化，写字楼空置率仍存上行压力，租金水平或将延续磨底态势，企业端议价空间维持高位，以租金减免、装修补贴为核心的“以价换量”策略仍将是市场主流。面对深度调整的市场环境，办公业主需加快从“价格竞争”向“价值竞争”转型，通过提升项目全周期运营能力、搭建产业配套服务生态，精准匹配企业多元化选址需求，提高客户需求的响应速度，在下行周期中锁定优质客群，持续强化资产抗风险能力。
戴德梁行大中华区研究内容主管Shaun Brodie表示，短期内，苏州甲级写字楼市场将依然呈现梯度分化的竞争格局，待规划内项目集中交付后，市场空置率将面临上行压力，业主端将持续通过弹性租金策略维持项目出租率处于健康区间。与此同时，企业选址的成本敏感度已显著抬升，决策逻辑不再单一锚定名义租金，转而将全运营周期综合成本纳入评估体系。市场竞争已从同质化价格内卷转向服务能力维度的差异化比拼，核心区标杆项目依托定制化配套持续形成租户虹吸效应，租户主导的市场格局仍将延续，行业将在深度调整中完成价值重构。
戴德梁行苏州公司总经理杨婕表示，随着“十五五”系列新兴产业扶持政策的落地见效，电子信息科技、高端制造、人工智能、新能源等优势赛道的集群化发展，将持续释放稳定的增量办公需求，成为支撑市场复苏的核心动力。与此同时，相城高铁新城等新兴板块的产城融合建设、姑苏老城区OPC城市更新模式的持续推进，将不断优化全市办公市场供给结构，为存量资产盘活与新兴板块价值提升开辟新路径。尽管短期市场仍需经历需求修复的阵痛，但长期来看，契合城市产业导向、具备精细化运营能力的优质资产，将率先迎来价值修复窗口，推动苏州办公市场逐步迈向高质量发展新阶段。
戴德梁行华东区董事总经理黎庆文总结道，苏州写字楼行业进入深度调整周期。立足长三角一体化格局，伴随 “十五五” 产业扶持政策持续落地，产业集群发展将持续释放增量办公需求。戴德梁行华东团队将持续联动苏州本地团队，依托全链条不动产服务能力，助力市场各方把握周期下的结构性机遇。