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康养产品线丨龙湖康养：CB 颐年公寓单点发力，全业态协同布局

CRIC漾美康养 · 2026-04-30 09:58:02

2026年3月2日青岛胶州市自然资源和规划局官网发布“龙湖胶州上海路项目”详细规划信息，椿山万树·青岛胶州颐年公寓项目规划方案同步公布，这标志着龙湖养老业务在沉寂六年后的正式重启。项目主体为一栋6层公寓建筑，规划总房间数135户，总床位数270张。

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龙湖康养产品线解析

龙湖椿山万树是龙湖集团旗下专业康养品牌，其官方定位为“中国康养服务专家”。椿山万树在2018年成立之初，规划了颐年公寓（CB）、社区照料中心（CC）、持续照护养老社区（CCRC）和居家照护（HC）四大产品线，其初衷是通过全业态的产品结构满足多元化的养老需求，并计划分三个阶段推进业务。业务发展遵循“由重到轻、由点到面”的逻辑，初期以在核心城市自持或长期租赁物业打造高品质养老机构为战略支点，树立品牌标杆与服务标准。在成功运营多个标杆项目后，业务逐步向轻资产运营管理输出、社区嵌入式服务及居家上门服务延伸，旨在构建“机构-社区-居家”三位一体、无缝衔接的综合服务体系。

表1：龙湖康养产品线

数据来源：龙湖官网

但截至目前，龙湖仅在北京、上海、重庆、成都及青岛布局了5个CB养老公寓项目，除青岛项目外，余下四个项目已运营多年。

表2：龙湖康养运营项目

数据来源：公开资料整理

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龙湖康养品牌发展历程

龙湖集团旗下的康养品牌“椿山万树”自2018年正式推出以来，其发展历程并非一帆风顺，而是经历了从高调起步、长达六年的沉寂，到2026年以全新模式重启并加速的战略性演变。其发展路径清晰地体现了龙湖从地产开发商向运营服务商转型的长期主义逻辑。

✦ 品牌创立与初步探索（2017-2020年）

2017年龙湖集团正式将“养老业务”列为创新业务之一进行探索，成立养老事业部。2018年9月11日，龙湖集团正式发布养老品牌“椿山万树”，公司明确将业务分为三个阶段，第一阶段为“地产孵化期”，通过运营专业养老机构来打造团队综合服务能力。首个项目——椿山万树·重庆新壹城颐年公寓于当年11月落地，提供约150张床位。随后龙湖陆续在成都、上海、北京开业项目，截至2020年底共运营约4个项目。

✦ 战略沉寂与能力积淀（2021-2025年）

在完成首批项目布局后，龙湖的康养业务进入了长达六年的“停滞期”，直至2026年初未有新项目公开落地。这期间正是中国房地产行业深度调整期，许多房企的养老业务从“增长引擎”变成了“资产包袱”，华润置地、万科等同行均出现了业务收缩或退出。然而，龙湖的沉寂并非放弃，而是内部能力打磨和战略聚焦的时期。公司将原有的长租公寓航道升级为资产管理航道，养老（椿山万树）与长租公寓、商业等并列为六大核心业态之一，获得了明确的战略定位。同时，集团的运营及服务业务（包含养老）收入与利润占比持续提升，在2025年已成为集团利润的绝对主体，这为康养业务的复苏奠定了财务和战略基础。

✦ 模式重启与全面提速（2026年起）

2026年成为龙湖康养业务的转折点，“椿山万树·青岛胶州颐年公寓”的规划公示，标志着业务在沉寂六年后的正式重启，此次重启的核心特征是与地产开发主业的深度协同。新项目以“住宅+养老配套”的复合模式出现，这既响应了2026年初国家部委要求新建住宅配套养老服务设施的新政，也使得龙湖能以更低的成本和风险获取养老用地，并将服务融入社区。这标志着其商业模式从第一阶段的独立机构打造，正式迈入第二阶段——“规模化增长”和与主业务协同的新时期。

在2025年度业绩发布会上，董事长兼CEO陈序平宣布，基于养老业务过去两年的亮眼表现，公司已主动调整资产端，将适合的存量土储进行调配，未来三年可能会有接近10个椿山万树项目陆续开业，发展节奏从早期的“三年4子”全面提速至“三年10子”。

漾美康养点评

龙湖康养以CB 颐年公寓为单点核心，规划 “机构 - 社区 - 居家” 全业态体系，现阶段依托龙湖地产主业协同实现低成本、低风险扩张，通过 “住宅配套化” 养老模式打造差异化获客与服务通道，逐步构建全周期服务闭环，形成难以复制的竞争壁垒。

✦ 以 CB 颐年公寓为核心，全业态分步落地

龙湖康养的全业态愿景是构建一个 “机构（CB/CCRC）-社区（CC）-居家（HC）”无缝衔接的综合服务体系。但从实际发展来看，当前全部资源和落地项目高度集中于 CB（颐年公寓）这一单一产品线，其全业态体系的实现高度依赖于CB产品线“住宅配套化”模式的成功扩张。只有当嵌入众多社区的CB项目形成网络后，才能以此为据点自然地衍生出CC（社区照料）和HC（居家照护）服务，并最终在条件成熟时探索CCRC（大型持续照护社区）。因此其全业态体系的具体内容虽已规划清晰，但仍处于“CB单点突破，未来生态联动”的演进过程中。

✦ 借助集团主业，实现低成本稳健扩张

面对市场波动，龙湖康养没有选择跟随热点或轻易收缩，而是在集团内部明确了其作为六大核心业态之一的战略地位，并利用沉寂期专注打磨内功（服务标准、团队能力、运营体系）。等待集团运营及服务业务成为利润主体（2025年）后，才依托坚实的财务基础重启扩张。这种基于自身节奏而非外部风口的决策，使其能更从容地应对市场竞争。重启的新模式通过与龙湖地产开发主业协同，能够以更低成本和更低风险获取养老用地（作为住宅配套），并将建设、运营成本纳入大盘统筹。这使得其在未来“三年10子”的加速扩张中，具备了更强的抗风险能力和成本优势，这是独立养老运营商难以比拟的。

✦ 形成差异化模式，构筑长期竞争壁垒

龙湖康养早期通过在一线城市核心区位打造高端CB颐年公寓，树立了高品质、专业化的服务标杆，与传统养老机构形成差异化。2026年重启后，其核心竞争优势从单一的服务能力，升级为 “住宅开发+养老配套”的复合产品模式。这种将养老设施作为新建社区标配的做法，不仅响应了国家新政，更创造了一种前置性、嵌入式的获客场景，与单纯竞逐存量养老市场的对手形成了模式上的根本差异。随着嵌入社区的CB项目增多，它将天然获得庞大的潜在客户池和物理触点，为未来向下延伸社区照料（CC）和居家照护（HC）服务提供了无缝通道。一旦打通，将形成覆盖客户全周期需求的服务闭环，构建起强大的竞争壁垒。