上海楼市"小阳春"来了！二手房3 月成交冲刺 3 万套，市场信心全面修复

开篇：数据背后的市场信号

在这个春意盎然的时节，上海楼市交出了一份亮眼的成绩单。据上海链家研究院数据显示，3 月 1 日至 3 月 23 日，上海市二手房已成交 2.24 万套，成交量同比 2025 年增长 11%。按照目前的成交节奏，本月有望冲刺 3 万套"大关"，这将是 2021 年以来的最高单月成交纪录。

与此同时，上海新房市场也呈现明显回升态势，改善型需求成为主导力量。144 平方米建筑面积以上大户型新房价格环比上涨 0.4%，同比涨幅达 6.3%。

这组数据意味着什么？上海楼市真的回暖了吗？克而瑞好房点评网带你来深度解读这份"成绩单"背后的市场逻辑。

政策红利释放，市场信心全面修复

"沪七条"效应显著

2026 年 2 月 25 日，上海发布《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（简称"沪七条"），从限购、公积金、房产税等多个维度协同发力。政策落地后，市场反应立竿见影。

上海链家数据显示，新政后日均带看量增长 30%，日均新增客户量增长 51%，新增房源日均水平增长 85%。客户入市信心明显提升，带看及成交均十分活跃。

价格止跌回升，预期逐步扭转

更值得关注的是价格端的变化。国家统计局数据显示，上海二手住宅价格在经历连续 9 个月环比下跌后，于 2026 年 2 月首次出现环比上涨 0.2%。这一信号被视为市场触底的重要标志，打消了部分购房者"买涨不买跌"的顾虑。

从实际情况看，当前入市的购房者大多已有较长时间的看房经历，对价格的把握相对精准。议价空间收窄，部分房东预期抬升，结构性复苏迹象增强。

成交结构分析：刚需先行，改善跟进

二手房市场：刚需主导特征显著

从成交结构来看，当前上海二手房市场呈现明显的"刚需先行"特征。总价 400 万元以下的刚需房源最先启动，尤其是位于成熟市区的小户型。当这一部分需求得到有效释放后，市场活力开始向上传导至中产改善型需求所关注的价位段。

古北、古美、大宁和联洋等传统热门板块，近期带看量和成交量都有显著提升。部分品质较好的小区房源，价格经过调整后性价比凸显，诚意出售的房源往往能较快找到买家。

新房市场：改善型需求成主力

新房市场方面，改善型需求成为市场复苏的重要支撑力量。2026 年 2 月上海新建商品住宅销售价格环比上涨 0.2%，同比上涨 4.2%。其中 144 平方米建筑面积以上的大户型住宅销售价格环比涨幅达到 0.4%，同比涨幅高达 6.3%，大幅超过整体涨幅。

3 月以来，新房市场逐步回暖。3 月第 2 周（3 月 9 日至 15 日），上海新建商品住宅成交 22.0 万平方米建面，较上一周增长 62%，创 2026 年以来周度新高。随着后续改善项目陆续取证入市，3 月下旬新房供应或迎来阶段性放量。

供需格局优化，库存压力缓解

挂牌量持续下行

一个积极信号是，上海二手房挂牌量自 2025 年 5 月进入下行周期，供应减少支撑成交放量。截至 2026 年 2 月，上海主要房产平台展示的二手住宅挂牌量已回调至 8.7 万套，较 2024 年 10 月近 12 万套的高点减少约 27.5%。

库存连续 9 个月保持下行态势，累计减少 3.2 万套房源，反映出市场供需关系正经历结构性调整。500 万元以内房源成为去化主力，该价格段库存缩减近 3 万套，占总降幅的 65%。

置换链条逐步畅通

"沪七条"政策通过缩短非沪籍居民购买外环内住房所需缴纳社保年限、优化购房支持政策等措施，降低了居民的购房成本。这有利于推动"卖旧买新""卖小买大"置换循环顺畅运转，释放出更多改善性增购需求以及置换升级需求。

激活并消化当前上海二手房库存，既能修复市场预期，也会加速二手房与新房联动循环。市场核心矛盾已从"去化难"转向"优质房源供给不足"。

后市展望：量升价稳，分化加剧

成交量有望继续冲高

基于当前市场动能和结构性特征，3 月下半月通常是网签的高峰期，全月二手房网签量极有可能突破 3 万套，创下近年来月度成交新高。从中介公司的反馈来看，4-5 月份市场交易热度将继续维持。

这一水平将是检验市场回暖成色的关键指标。总体上上海二手房是今年房地产小阳春行情的极其有力佐证。

行情将由点及面传导

当前成交热点仍主要集中在外环外及中外环间的刚需和刚改项目，如闵行、普陀、松江等部分板块，总价 500 万左右。根据置换链条的运行规律，刚需的活跃将为改善型需求"卖旧换新"创造前提。

预计进入 3 月下旬及后续月份，中高端改善型需求和豪宅市场的成交也有望提振，市场热度将有所扩围和传导。

价格走势趋于稳健

随着挂牌量减少和成交周期缩短，市场天平正向卖方倾斜。房价已结束调整，进入筑底回升的初期阶段。不过需要理性看待，短期内出现超过 5% 的价格上涨可能性并不大。

二手房市场将呈现"成交量先行、价格温和跟进、后续量升价稳"的积极态势。优质地段的次新房、总价可控的拆迁房、拥有稀缺资源的房产、学区资源好的项目将率先企稳反弹。

给购房者的实用建议

刚需购房者：把握政策窗口期

对于首次置业的刚需家庭来说，当前确实迎来了近年来友好的政策窗口：门槛低了、选择多了。总价 400 万元以下的刚需房源成交活跃度显著提升，尤其是位于成熟市区的小户型。

建议重点关注外环内二手房市场，新政松绑新市民正好激活这一区域，满足新市民和新人才的首置需求。

改善型购房者：关注置换链条

对于改善型需求的家庭，当前市场提供了较好的置换机会。部分区域的二手房价格经过调整后性价比凸显，同样的预算现在或许能够到更核心的地段或更优质的房源。

建议先出售现有住房，再利用政策红利购入改善型房源。144 平方米建筑面积以上大户型新房价格表现强势，值得关注。

理性看待市场回暖

最后需要提醒的是，那个"闭眼买房、躺着赚钱"的黄金时代确实已经一去不返。市场回暖是结构性的而非普涨驱动，不同板块与产品类型的表现或将有所分化。

购房是长周期决策，克而瑞好房点评网建议大家结合自身实际需求，理性选择适合的产品。对于一直有购房计划但仍在观望的家庭来说，当前价格趋于合理，或许是不错的时机。

上海楼市的"小阳春"行情已确立，市场信心的系统性修复正在发生。政策与市场双轮驱动，促进房地产市场稳健发展。对于普通购房者而言，关键在于把握节奏、理性决策，在合适的时机做出适合自己的选择。