本期「资管周度报告」涵盖了政策规划、行业动态、企业动态、项目动态、大宗交易5个部分，主要覆盖商办、租赁及产业园市场。
头条：央行、金融监管总局：个人住房贷款最长期限延至40年，明确住房租赁建设、购置、运营等各环节贷款期限。
行业：证监会：支持租赁住房及城市更新项目发行基础设施REITs；国家金融监管总局：印发《商业地产贷款管理办法（试行）》；成都：出台《关于进一步优化调整房地产市场相关政策措施的通知》；招商蛇口租赁住房REIT：披露2026年中期报告；中金杭州安居保障性租赁住房REIT获深圳证券交易所受理。
企业：万科泊寓：上半年租赁住宅营收14.64亿元在营房源17.4万间;龙湖冠寓：上半年租金收入10.6亿元整体出租率95%;保利发展：上半年新开业租赁住房5729间累计运营4.1万间;锦江酒店发布长租公寓双品牌战略;北京保障房中心：与首创集团签约共推40万平米保租房社区运营;新城控股发布2026年半年度报告，商业运营总收入71.12亿元。
项目及交易：合肥安居集团：高新区1468套保租房上线；招商蛇口与新城控股联袂打造乌鲁木齐吾悦·花园城商业项目；万豪：上海首家万豪公寓落地张江科学城；厦门K11 Select:将于9月22日开业引进近200个品牌；杨浦城投集团：城置美宿·新江湾社区保租房项目正式投入运营；华南首座SKP广州正式动工商业中心体量约12.5万㎡；北京昌平保利时光里将于9月26日开业。
央行、金融监管总局：个人住房贷款最长期限延至40年，明确住房租赁建设、购置、运营等各环节贷款期限8月28日，中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》（银发〔2026〕171号），文件落款8月27日，自印发之日起施行。意见将个人住房贷款最长期限由30年延长至40年；同时明确住房租赁开发建设贷款期限一般为3年、最长不超过5年，住房租赁团体购房贷款期限最长不超过30年、贷款金额原则上不超过物业评估价值的80%，自有产权长期租赁住房经营性贷款期限最长不超过20年。
央行、金融监管总局此次出台房地产信贷管理改革意见，是推动房地产业向新发展模式转型的关键金融配套政策，兼具需求端优化与供给端制度完善双重导向。个人住房贷款最长期限由 30 年延长至 40 年，能够拉长居民债务偿还周期，摊薄月度还款压力，切实降低刚需及改善群体的购房准入门槛，合理释放居民住房消费潜力，适配当前居民收入周期变化，优化家庭购房负债结构与此同时，政策对住房租赁开发建设、团体购房、自持租赁运营等各环节贷款期限、额度作出清晰界定，补齐租赁住房全链条信贷规则短板，为租赁项目投资、建设、运营提供确定性金融支持，引导金融资源有序流向租赁住房赛道，夯实租购并举住房制度的金融基础。政策兼顾商品住房消费与保障性租赁住房发展，既立足当下稳定合理住房需求，又着眼长远重塑行业发展逻辑，有助于化解房地产领域信贷制度堵点，推动房地产业和金融业构建良性循环，促进房地产市场平稳健康运行。1）证监会：支持租赁住房及城市更新项目发行基础设施REITs8月28日，中国证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，共四部分十二条。意见提出支持上市房地产开发企业再融资及并购重组，支持发行公司债券、CMBS、不动产ABS；推动依托符合条件的租赁住房、城市更新等项目发行REITs或作为扩募资产装入已上市REITs，稳慎推进商业不动产REITs发展；支持符合规定的私募基金管理人设立不动产私募投资基金。意见同时优化房地产证券发行人准入与信息披露监管，强化募集资金穿透式监管，并部署房地产领域涉资本市场风险防范化解机制。2）国家金融监管总局：印发《商业地产贷款管理办法（试行）》8月28日，国家金融监督管理总局正式印发《商业地产贷款管理办法（试行）》，明确商业地产贷款包括商业地产开发贷款与经营性物业贷款，适用于写字楼、商场等经营性不动产项目。办法要求实行项目公司单独立户、封闭管理，贷款期限一般不超过10年、最长不超过15年，首付比例须符合监管最低要求。文件强调将企业集团风险与单一项目风险相隔离，实行项目层面单独核算与资金封闭运行，以降低交付与信贷风险，相关规定与住房城乡建设部、中国人民银行相关政策相衔接。3）成都：出台《关于进一步优化调整房地产市场相关政策措施的通知》8月25日，成都市发布房地产市场十条新政，涉及公积金贷款贴息、住宅用地供应优化等内容。通知明确在天府新区、成都高新区及中心五城区增加单宗面积大于30亩的住宅用地供应，优化地价评估机制；提出便利分期报规、分阶段申领施工许可、联合验收等审批流程简化措施；鼓励各区县结合实际发放团购、车位购置、换新等消费补贴。通知自2026年8月25日起施行，此前政策与本通知不一致的以本通知为准。4）招商蛇口租赁住房REIT：披露2026年中期报告8月27日，招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金披露2026年中期报告，报告期截至6月30日。该基金通过专项计划100%持有位于深圳市南山区2个租赁住房项目，合计拥有927套租赁住房及15套配套商业。报告期内，基金实现收入4063.51万元，净利润227.49万元，经营活动产生的现金流量净额3277.61万元。期末基金总资产约15.04亿元，净资产约12.85亿元，总资产与净资产的比例为116.97%，期末基金份额净值2.5707元。可供分配金额2975.78万元，本期现金流分派率1.73%，年化现金流分派率3.48%；当期实际分配金额2855万元。5）中金杭州安居保障性租赁住房REIT获深圳证券交易所受理8月24日，深交所官网显示，中金杭州安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金项目审核状态更新为"已受理"，为杭州市首单保租房公募REITs项目，若顺利推进将成为全市场第10只保租房REIT。该基金管理人为中金基金管理有限公司，专项计划管理人为中国国际金融股份有限公司，资金托管方为杭州银行，底层资产由杭州市安居集团旗下杭州市安居宁巢投资有限公司相关保租房项目构成。1）万科泊寓：上半年租赁住宅营收14.64亿元在营房源17.4万间8月28日，万科披露2026年半年度报告。上半年租赁住宅业务含非并表项目营业收入14.64亿元，出租率94.3%，同比提升1个百分点；新获取房源4588间、新开业8579间。截至期末，泊寓管理房源22万间、已开业17.4万间，企业客户超过7900家、占比23.5%，客户满意度96.5%、续租率63.4%，GOP利润率89.5%。期内新签上海嘉定璟歆项目，并与合肥海恒落地第六、第七个合作项目。2）龙湖冠寓：上半年租金收入10.6亿元整体出租率95%8月28日，龙湖集团发布2026年中期业绩。旗下长租公寓品牌冠寓上半年实现租金收入10.6亿元，整体出租率95%；开业超过6个月的成熟门店出租率超过96%。3）保利发展：上半年新开业租赁住房5729间累计运营4.1万间8月27日，保利发展披露2026年半年度报告。报告期内，公司新开业租赁住房约33万平方米、5729间，累计运营租赁住房约4.1万间。商业、酒店、租赁住房和办公等持有型物业合计在运营面积668万平方米，上半年新增在运营面积46万平方米。8月29日，锦江正式对外发布长租公寓双品牌战略，加码长租公寓赛道，聚焦为快递、医院等用工量大的企业单位提供员工租住解决方案。旗下上海民生路店共设102套房源、约400张床位，房型涵盖单人间、四人间及六人间，配备健身房、影音室、共享厨房餐厅等设施及24小时管家服务。项目开业当日吸引上海金茂君悦大酒店、香格里拉大酒店等多家酒店员工签约入住并实现满租，锦江计划推动该业务规模覆盖北上广深及新一线城市。5）北京保障房中心：与首创集团签约共推40万平米保租房社区运营8月24日新闻，近日，北京保障房中心与首创集团在首创和园·繁星社区举行战略合作框架协议签约仪式。此次合作将结合北京保障房中心的政策统筹优势与首创集团的市场化运营经验，为北京保障性租赁住房市场的片区开发与运营模式创新提供示范。6）新城控股发布2026年半年度报告，商业运营总收入71.12亿元8月26日新闻，新城控股发布2026年半年度报告，报告期内公司实现营业收入176.44亿元，同比下降20.16%；归属于上市公司股东净利润8.49亿元，同比下降5.15%。其中商业运营总收入71.12亿元，同比增长2.42%，物业出租及管理业务毛利达46.67亿元，占公司总毛利比重达79.90%。报告期内公司完成合同销售面积102.48万平方米，实现23个子项目竣工交付，竣工面积116.40万平方米，全口径资金回笼率118.45%。
8月24日新闻，近日高新区再添人才安居载体承寓·熙和里保障性租赁住房项目正式投入使用。项目位于大别山路与侯店路交口西北角，紧邻南岗科技成果加速器。该项目总建筑面积13.46万平方米，建有8栋高层住宅，共提供1468套房源。在户型设计上，项目充分考量不同群体居住需求，科学规划了一居室、两室一厅、三室一厅等多元化户型。2）招商蛇口与新城控股联袂打造乌鲁木齐吾悦·花园城商业项目8月28日，新城控股旗下全新金标旗舰产品乌鲁木齐吾悦·花园城于8月28日正式开业，该项目由招商蛇口与新城控股联袂打造，是新城落子新疆的第三座商业项目，也是继常州武进吾悦广场后全国第二座金标项目。项目总体量约16.7万平方米，为新疆2026年度开业体量最大的购物中心，是新疆首家地铁接驳购物中心，汇聚超240家品牌，其中新疆首店超40家。8月26日，坐落于浦东新区海科路1666号、张江科学城核心区的上海张江万豪行政公寓正式开业。这是万豪行政公寓品牌首次落地上海，也是其大中华区第13家行政公寓。项目配备249套品质公寓，房型覆盖45平方米开放式公寓至182平方米三居室套房。4）厦门K11Select：将于9月22日开业引进近200个品牌8月28日，福建首座K11 Select购物艺术中心正式官宣将于9月22日开业。项目位于厦门地铁2号线湿地公园站TOD中心，总建面约9.5万㎡，由厦门轨道集团与K11 by AC集团联袂打造，筹备逾四年。 项目以“艺术、人文、自然”为核心，通过“空中飘带”连廊贯通五缘湾湿地公园与坂美公园，形成“湿地+公园+商业”独特格局。已引进近200个品牌，包括盒马鲜生、UME影城福建首店、紫桂轩全国首店、耘景里福建首店等高能级星厨矩阵，以及Audepart全国首店等，首店与旗舰店密度颇高。5）杨浦城投集团：城置美宿·新江湾社区保租房项目正式投入运营8月27日新闻，近日，杨浦城投集团所属置地公司打造的城置美宿·新江湾社区（以下简称：新江湾社区）保租房项目正式投入运营。社区位于市光路268弄，地处杨浦区江湾历史文化风貌保护区内，由4幢租赁住宅与中庭绿化共同形成围合式空间，总建筑面积约1.8万平方米，提供房源319套。6）华南首座SKP广州正式动工商业中心体量约12.5万㎡8月25日，华南首座SKP商业综合体在广州珠江新城马场地块正式开工。项目由越秀集团与北京华联联合打造，中建三局担任施工总承包单位。项目用地约3万㎡，总建面约17.7万㎡，商业中心规划体量约12.5万㎡，建筑高度最高约55米，计划2029年1月31日完工。 项目将引入超过100个首次进入广州的品牌，并承诺建成运营后6年内累计销售贡献不低于300亿元。与SKP相邻的华尔道夫酒店地块也已启动建设。保利商旅“时光系”商业首进北京之作——北京昌平保利时光里定档9月26日开业。项目位于昌平区北七家镇未来科学城路，为地铁17号线未来科学城站上盖TOD商业体。这是保利商旅“时光系”商业首进北京之作，定位京北首座滨水公园式商业综合体。已有70余家品牌确定入驻，包括3家北京首店、26家昌平首店。盒马鲜生、中影国际影城、迪卡侬，以及大叹号、谢赫牛肉面、喜家德、尚渔味烤鱼、嫩牛家、必胜客、沪上阿姨、方砖厂69号炸酱面、比格比萨等品牌入驻。
近日，据招商局商业房托（CMCREIT）公告披露，该基金完成收购香港一栋公寓项目，成交总价约5.3亿港元。据悉，该项目评估价为5.7亿港元，相当于折让了7%左右。资料显示，该项目位于香港九龙红磡漆咸道北470至478号，楼层共有25层（拥有184个单元），总楼面面积约3,890平方米。该项目目前被用作学生宿舍。值得一提的是，这是招商房托第二次收购香港学生公寓项目。今年年初，招商房托以2.06亿港元完成收购香港尖沙咀柯士甸路2号的项目，后来被改造为学生公寓项目，并首次推出“CM+U壹间嘉寓”学生公寓品牌。该项目于8月15日正式投入运营，预租率较高。目前改造后的估值有所增长，已升至2.26亿港元。预计此次收购的红磡公寓项目，也将改造为CM+U壹间嘉寓公寓品牌。进一步扩大招商房托在香港的学生公寓版图。据悉，今年以来香港学生公寓受到投资机构追捧，除了招商房托外，先后还有中原投资、华润隆地和京东集团收购香港物业改造为学生公寓。更多「长租公寓」系列文章：
“十五五”城市更新规划发布：租赁运营企业的八大机遇与行动指南
五一酒店客流高峰下的长租公寓长短租结合运营模式深度解析——从市场热点到利润率提升的战略启示
营商环境新政释放租赁市场新动能：北京1万套人才公寓布局背后的城市战略
特别提醒
本文由【克而瑞(北京)研究中心】分析师何禹轩撰写，【克而瑞(北京)研究中心】深耕北京房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、长租、商办、康养、物业等全地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研、产品测评、品牌宣传等八大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。
本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。
