一、政策出台背景
7月23日，青岛市政府新闻办召开新闻发布会，发布《青岛市支持康养地产高质量发展若干政策措施》（以下简称"11条政策措施"），由市住房城乡建设局会同市自然资源和规划局、市医疗保障局、市房地产事业发展中心等多部门联合研究出台，并配套编制了《青岛市康养地产项目认定标准（试行）》。
政策的核心定位是：深入落实市委市政府推进"中国康湾"建设重要战略、满足市民居住新需求、培育经济增长新动能，也是推动房地产业转型发展的破局之策。
2025年7月青岛印发《青岛市加快推进"中国康湾"建设三年行动计划（2025—2027年）》，提出以"山海康养名城、活力健康湾区"为目标，依托康复大学等高能级平台，实施"六新"行动，推动地产、医疗、康养、文旅深度融合。
2026年7月初，以“品质康养 智汇康湾”为主题的2026第十一届中国山东（青岛）国际康养产业博览会，在青岛国际会展中心（红岛馆）举办，为银发经济发展注入全新动能，也成为青岛“中国康湾”建设的重要展示窗口。
本次11条政策措施正是“中国康湾”这一顶层战略在房地产领域的具体落地举措，可视为"1个行动计划、1套政策工具包、1张项目清单、1张招商引资清单"这一"4个1"工作机制中政策工具包的重要组成部分。
二、11条政策措施核心内容（四大板块）
本次政策措施围绕"规划-成本-融资-运营"全链条构建支持体系：
（一）强化规划配套，构建高标准服务体系
康养地产项目须按650平方米/千人的标准配建"健康服务中心"；住宅规模超1000套的项目最小配套面积不低于3500㎡，小于1000套的项目不低于1000㎡；
健康服务中心宜集中建设，涵盖生活照料、社区医疗、康复服务、文体娱乐、便民商业等功能，满足5分钟生活圈需求；鼓励相邻项目联动共建共享。
（二）降低开发成本，优化土地及开发政策
配套设施不计地价：按标准配建的健康服务中心，在地价评估时不计入土地价值，直接降低企业拿地成本；
土地款分期缴纳、可提前交房：全部出让价款最迟可在合同签订后1年内缴清；分期支付时，第二期及以后按LPR计息；受让人缴纳不低于50%价款且承诺6个月内开工的，出让人可提前交付土地；
存量商业用地转型康养：支持2024年3月31日前出让的存量商业用地转型为康养地产项目（"商改康"路径），涉及规划调整、用途变更等便利措施；
放宽预售与容积率限制：项目施工进度达到85%即可申请预售；装配式建筑不超过规划批准建筑面积3%的部分不计入容积率，降低企业前期资金压力、加快项目周转。
（三）拓宽融资渠道，加大金融与保险支持
落实国家层面《关于金融支持中国式养老服务业和银发经济高质量发展的指导意见》，运用专项贷款工具支持康养地产开发，提供长期限、低成本的信贷支持；
鼓励保险资金以股权投资、产业基金、REITs等多元形式参与康养地产项目投资建设，引导保险机构、养老金机构深度参与养老服务体系建设。 （注以官方发布的政策原文为准）
（四）提升社区品质，完善运营与服务保障
科学确定水电气暖等市政配套价格，参照居民生活用水/用电用价标准，降低社区运营成本；
优化医疗资源配置，支持"中国康湾"布局的高品质健康社区引入高端医疗、康复机构，建立跨部门协调评估机制；
强化医养结合，支持养老机构与医疗卫生机构签约合作、医联体延伸服务，鼓励房地产企业参与居家养老服务供给；
建立项目全流程管理机制，纳入统一服务体系，保障项目高效推进。
三、配套出台的《青岛市康养地产项目认定标准（试行）》
这是政策落地的关键抓手，目的是"精准分类、精准滴灌"：
项目定义与五大类型：突出"全龄覆盖、住医康养融合、青岛地域特色赋能"三大内涵，结合青岛山海、温泉、道家养生等资源禀赋分为：
旅居康养型（依托山海湿地温泉，候鸟式/度假式短期康养）
养老护理型（面向失能/半失能/高龄群体，24小时专业照护）
理疗康复型（面向术后/慢病/功能障碍人群）
健康养生型（融合崂山道家、中医药文化）
复合型（整合医疗康复照护文旅多业态的一站式综合体）
五方面认定要求：用地选址（5-10分钟康养生活圈）、房屋建设（参照高品质住宅标准、预留适老化改造空间）、配套设施（无障碍适老化智能化+自持健康服务中心）、综合服务（生活照料+慢病诊疗+双向转诊）、运营管理（专业机构运营、持证人员配齐、承诺持续运营不少于10年）。
全周期动态管理：属地初审+市级多部门联审（10个工作日内完成核验踏勘），项目全生命周期动态复核，不合格的清退出库、追回已兑现政策，明确剑指"重建设、轻运营"的行业痛点。
四、结合青岛实际情况的分析
资源禀赋与战略定位高度契合。青岛坐拥沿海景观带、崂山、大珠山、海水温泉等生态资源，又拥有全国唯一的康复领域新型研究型大学——康复大学，以及康复辅助器具产业国家综合创新城市试点资质，具备发展"医康养文旅"融合型康养地产的独特优势。本次五类项目划分（尤其是旅居康养、健康养生型）正是对这些禀赋的制度化承接。
存量养老服务基础较为扎实，但结构性缺口仍存。据公开信息，青岛现有养老机构297家、床位4.2万张，其中护理型床位占比达78.5%，三星级以上养老机构180家，但入住率仅约60%，签约家庭养老床位9.8万张，老年助餐覆盖约50.2万人。这说明青岛养老"硬件"存量不小，但入住率不高反映出品质与需求错配的问题——这正是本次政策强调"精准分类认定、杜绝重建设轻运营"的现实针对性所在。
医疗资源配套已在同步跟进。据发布会披露，截至2026年6月底，全市门诊定点医疗机构1416家，其中康养类122家；2025年新增门诊定点医疗机构38家中康养类占12家，占比明显高于存量结构，且医保部门已明确养老机构内设医疗机构可依申请纳入门诊定点，突破了原有"15分钟服务圈内不重复设点"的限制——这为康养地产项目内嵌医疗服务扫清了准入障碍，与规划、住建部门的土地政策形成"住建+医保+规划"三方联动的政策闭环。
政策直击房企转型的核心痛点。当前房地产行业普遍面临存量商业用地去化难、企业资金压力大、传统开发模式难以为继等问题。青岛此次政策中"配套设施不计地价""土地款分期+提前交地""存量商业用地商改康""预售进度放宽至85%"等举措，本质上是通过让利降低企业拿地和开发的资金成本与周转周期，引导房企从"重开发、轻运营"的传统模式向"重运营、可持续"的康养服务模式转型，是房地产业转型发展背景下具有代表性的地方探索。
申报机制强调"运营先行"，对企业提出更高门槛。政策明确申报主体必须具备康养服务运营能力（联合申报或成立合资项目公司两种路径均需确定专业运营主体），并要求提交运营方案、医疗机构合作协议等材料。这意味着单纯的传统住宅开发商如果没有康养运营能力或合作资源，将较难独立获得政策红利，客观上会推动"开发商+专业康养机构/医疗机构"的合作生态在青岛加速形成。
五、简要研判
积极意义：政策体系较为完整，覆盖了规划、土地、金融、运营全链条，且与"中国康湾"三年行动计划、医保22条措施等形成政策叠加效应，短期内有望激活青岛存量商业用地和闲置资产的康养化改造，中长期有助于青岛在环渤海、黄海区域康养产业竞争中建立差异化优势。
待观察的问题：政策实际执行效果还需结合后续细则和项目库落地情况观察；此外，60%左右的养老机构入住率也提示，不仅需要供给端政策发力，还需配合需求端（如老年人支付能力、长护险覆盖、异地康养流动人口导入等）的协同推进。
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