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本月楼市政策聚焦

中央城市更新顶层设计落地，地方公积金与购房补贴双线发力

2026年5月，我国房地产政策整体保持宽松导向。中央层面，城市更新领域顶层设计落地，国务院审议通过《城市更新“十五五”规划》，明确管网改造、危旧房改造、老旧小区整治等量化目标，预计总投资规模达15万亿元，将成为稳定房地产投资和拉动内需的重要抓手；同时，发布《关于推行常住地提供基本公共服务的实施意见》，从住房保障、公共服务、用地配置等方面为房地产市场稳定提供配套支撑；央行发布2026年一季度货币政策执行报告，强调继续实施适度宽松的货币政策，5月LPR继续维持历史低位。

地方层面，本月出台房地产调控政策47条，其中宽松性政策41条。政策重心集中在两个方向：一是公积金政策密集调整，惠州、苏州、广州、潍坊、三明等城市普遍上调贷款最高额度、放宽“商转公”限制、推行代际互助提取；二是购房补贴与“以旧换新”全面落地，广州以2亿元级“卖旧买新”补贴领跑，聊城、包头、德宏州、江阴等地同步跟进。本期报告主要对5月房地产行业政策进行梳理，并作解析。

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中央政策：城市更新“十五五”规划出台，公共服务均等化助力住房保障扩围

1. 政策跟踪

2. 政策小结

5月资金面整体延续宽松格局，中下旬税期走款、MLF到期及政府债净缴款集中叠加，央行顺势开展“收短放长”操作，资金面边际收敛。具体来看：公开市场操作方面，央行7天OMO投放12699亿元，到期7801亿元，净投放4898亿元；MLF投放6000亿元，到期5000亿元，净投放1000亿元；国库定存投放1000亿元，到期800亿元，净投放200亿元；买断式回购投放6000亿元，到期16000亿元，净回笼10000亿元，合计净回笼3902亿元。资金利率方面，DR001价格稳步回升至1.33%，DR007价格月末收在1.38%的位置。LPR方面，1年期、5年期以上LPR 继续分别维持3%、3.5%历史低位水平。

在房地产方面，中央层面持续释放积极信号：一是国务院审议通过《城市更新“十五五”规划》，为未来五年城市更新工作确立了量化目标和行动纲领，城市更新将成为稳定房地产投资和拉动内需的重要抓手；二是国务院发文推行常住地提供基本公共服务，明确将未落户常住人口纳入公租房保障范围，并建立人口与土地指标挂钩机制、稳步推进灵活就业人员参加住房公积金制度，为房地产市场的长期健康发展完善制度基础；三是央行在一季度货币政策执行报告中强调实施适度宽松的货币政策，用好用足政策工具，促进社会综合融资成本稳中有降，为房地产市场稳定提供宏观政策支持。四是城市体检工作全面部署。住房和城乡建设部召开2026年城市体检工作部署视频会，要求设市城市全面开展城市体检，坚持“先体检后更新、无体检不更新”原则，推动城市体检与城市更新一体化推进。

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地方政策：公积金与购房补贴双线发力

1. 宽松性政策

（1）行政干预政策

（2）土地政策

（3）公积金政策

（4）人口人才政策

（5）城市更新政策

（6）“十五五”规划纲要

（7）其他支持

2. 中性政策

（1）住房保障政策

3.紧缩性政策

（1）行政政策

（2）市场监管政策

4. 政策小结

地方公积金政策全面加力，购房补贴同步跟进

中房研协研究中心监测统计，2026年5月，地方出台房地产调控政策47条。其中，宽松性政策41条，内容主要涉及优化住房公积金贷款及提取政策、发放购房补贴、推进住房“以旧换新”等；中性政策2条，内容主要涉及公共租赁住房保障方式调整及收购存量商品房用作保障性租赁住房；紧缩性政策4条，内容主要涉及商品房销售价格监管、自媒体承销行为规范、住房租赁市场管理及豪宅印花税上调。总的来看，本月地方宽松政策以住房公积金调整和购房补贴/“以旧换新”为两大主线。

行政干预核心举措包括支持“好房子”建设、发放购房补贴、支持住房“以旧换新”等

在行政干预方面，核心举措主要包括支持“好房子”建设、发放购房补贴、支持住房“以旧换新”、推进房票安置、支持高品质住宅建设、优化土地和商品住房供应等。典型代表如：广州出台《广州市“好房子、好小区、好社区、好城区”建设行动方案》，支持海珠区、天河区、白云区、花都区、南沙区创建“四好”建设试点区，打造不少于20个新建商品房及保障性住房项目样板，并在税费优惠、审批许可、金融支持等方面给予全链条政策保障，同时，推出“卖旧买新”专项补贴，单套最高3万元，资金总规模2亿元，同时优化房票安置政策并探索“一二手联动”；聊城发放住房“以旧换新”消费券，按新房总价1%补贴；包头对首套房、多孩家庭给予购房总价款2%—3%的补贴；德宏州发放契税24%—27%的购房补贴；江阴对基本居住需求家庭提供购房款15%的资助；湖南以县市区为单位认定住房套数，核减1套，全面推行二手房“带押过户”；佛山明确自持商品房在补缴地价后可转为可销售商品住房等。

土地政策核心举措主要包括存量自持物业盘活和土地出让金计收规则优化等

在土地政策方面，核心举措聚焦存量自持物业盘活和土地出让金计收规则优化。典型代表如：广州发布自持物业转可销售规则，明确自持商品住房在满足去化周期条件下可补缴地价后转为可售住房，并建立“取新旧时点地价差额高者”的补缴原则，为企业盘活存量资产提供了明确路径。

公积金政策核心举措主要包括上调最高贷款额度、放宽住房公积金提取限制、优化贷款套数认定标准等

在住房公积金政策支持方面，核心举措主要包括上调最高贷款额度、放宽住房公积金提取限制、优化贷款套数认定标准、扩大对多子女/人才等特定群体支持、实现代际互助与“商转公”放宽等。典型代表如：苏州将个人公积金最高贷款额度调至150万元，家庭调至200万元；惠州将个人额度提至100万元，家庭提至150万元；潍坊多孩家庭、购买高品质住宅最高贷款额度可达180万元；广州大幅放宽“商转公”条件，取消原商贷银行限制和“唯一住房”限制，并将申请对象扩展至粤港澳大湾区及广州都市圈；厦门新增提取公积金用于住房装修和购买车位；六安支持提取公积金直接支付购房首付款等。

人口人才政策主要涉及加大购房补贴力度、发放人才房票等

人口人才政策主要涉及加大购房补贴力度、发放人才房票等。典型代表如：江阴对大专至博士学历人才发放8万至40万元的人才房票；淮安对各类人才给予公积金贷款最高额度1.5倍至4倍的支持；苏州将南京、无锡、常州、镇江的居住期限视同为苏州居住年限，进一步放宽积分落户门槛。

“十五五”规划纲要核心举措聚焦房地产发展模式转型和住房品质提升

在“十五五”规划纲要方面，河南、深圳、广州等省市发布相关文件，系统部署未来五年房地产发展路径。其中，河南提出优化保障性住房供给，探索配售型和配租型房源有序转换，推动房地产发展模式转型，有力有序推进现房销售，建立房屋全生命周期安全管理制度；深圳强调建立健全“人、房、地、钱”要素联动机制，加大核心区优质居住用地供应，建设“好房子”，完善以公共租赁住房、保障性租赁住房、配售型保障性住房为主体的住房保障体系；广州明确积极稳步推进75个城中村分类改造，推动老旧小区改造和危旧房自主更新，多渠道筹集保障性租赁住房。

城市更新类政策主要聚焦数字技术赋能、工作闭环机制及投融资模式创新等

城市更新类政策主要聚焦数字技术应用、城市体检与更新衔接机制、可持续投融资模式等。典型代表如：重庆发布城市更新技术导则，首次明确数字更新要求，依托CIM平台实现全流程作业；漳州构建“体检－更新－评估”工作闭环，建立房屋全生命周期安全管理制度；江苏出台措施支持城市更新，优化供地方式，探索可持续投融资模式，支持发行REITs产品等。

住房保障政策主要涉及公租房配租配售细则完善及存量商品房收购等

中性政策主要涉及公共租赁住房保障方式调整、租金标准确定、运营监管，以及收购存量商品房用于保障性租赁住房等。典型代表如：合肥发布公租房管理实施细则，实行租赁补贴和实物配租并举的“梯度补贴”方式，明确新就业无房职工租金按市场租金70%确定，并严禁房地产经纪机构提供公租房转租业务；孝义面向社会收购300套存量商品房专项用于保障性租赁住房，单套面积原则上不大于70平方米。

紧缩性调控主要涉及商品房销售价格监管和住房租赁市场规范管理等

紧缩性政策主要涉及商品房销售价格监管和住房租赁市场规范管理。典型代表如：清远加强新建商品住房销售价格监管，明确网签价格不得高于备案价，下浮幅度超过15%需重新备案；宁波将房产类自媒体纳入承销机构管理范围，要求备案并规范承销行为；成都通过《住房租赁条例》，禁止隔断、按床位出租，建立资金监管账户。

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2025年至今中央层面重要房地产政策梳理

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5月重要事项复盘

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房地产政策展望

1. 中央层面

货币政策方面，5月央行一季度货币政策执行报告删除了“降准降息”的明确提及，将表述调整为“灵活运用多种货币政策工具”。这意味着短期内全面降息的可能性下降，后续将更多依赖MLF、买断式回购等工具维持流动性充裕，适度宽松的总基调不变但总量宽松力度有限。

房地产方面，后续重点有三个方向。一是城市更新进入资金落地阶段。5月22日，财政部、住建部公示2026年中央财政支持的15个城市名单（晋城、鞍山、长春、无锡、宁波、马鞍山、泉州、烟台、洛阳、荆州、深圳、桂林、贵阳、昆明、银川），公示期于5月28日结束。入选城市按东部、中部、西部地区分别享受不超过8亿元、10亿元、12亿元的定额补助。公示结束后，各城市将进入实施方案编制和资金拨付阶段，预计三季度将有一批样板项目集中启动。二是存量商品房收购持续发力。财政部明确2026年继续落实专项债券支持收购存量商品房用作保障性住房，随着专项债额度下达和地方方案成熟，存量房收购将进入实质性提速阶段。三是房屋养老金制度加快试点。目前上海等22个城市正在试点房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度，当前试点的重点是政府把公共账户建立起来，随着试点经验积累，预计下半年将有更多细化政策出台，推动三项制度在更大范围落地。

2. 地方层面

5月房地产市场延续明显分化态势。成交方面，重点城市新房成交环比小幅回升，一线城市增幅领先；二手房成交同比增长近两成，北京、上海创近年同期新高。价格方面，百城新建住宅均价环比微涨，一线及核心二线城市同比上涨，三、四线城市环比、同比均下跌，部分城市去化周期超过50个月。基于此，下一阶段地方政策将因城施策、精准发力。

一线及核心二线城市，市场成交已有回暖迹象，但价格尚未全面企稳，政策重点将转向中长期预期管理。公积金政策仍将是主要工具，预计更多城市将进一步上调贷款额度、放宽使用条件，以降低购房成本。“卖旧买新”的置换链条是当前核心堵点，预计将有更多城市推出购房补贴或契税优惠，打通一二手联动。同时，“好房子”建设将在这些城市率先落地，通过容积率奖励、预售资金监管比例下调等配套政策，引导住宅产品品质升级，满足改善型需求。

普通二线及三、四线城市，市场基本面偏弱，多数城市新房价格仍在下跌通道，去化压力突出。政策核心仍是去库存和防风险。土地供应将严格与库存去化周期挂钩，去化周期过长的城市将继续暂停或缩减住宅用地供应。价格端，部分城市可能加强商品房销售价格监管，防止价格过快下跌引发市场恐慌。存量商品房收购是当前最具实质性的去库存手段，随着专项债额度逐步下达，预计更多城市将启动或扩大收购规模，用于保障性住房和安置房，实现去库存与保障房筹集的联动。此外，公积金政策将继续向首次购房、多子女家庭倾斜，降低购房门槛，稳定本地刚需。

总体来看，市场分化格局下，核心城市政策将聚焦于置换链条畅通和产品品质升级，非核心城市则着力于存量消化和价格稳定，政策工具箱的使用将更加精准、务实。

执笔 | 王铮嵘

中房研协测评研究中心研究员

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