日前，国务院印发《城市更新“十五五”规划》，明确了“十五五”时期城市更新工作的目标指标、重点任务、重大工程和政策举措。明确"十五五"时期城市更新工作的目标指标、重点任务与重大工程。规划提出，到2030年城市更新行动取得重要进展，到2035年现代化人民城市基本建成。其中提出的关键量化指标包括:城镇危旧房改造50万套/间、新开工改造城镇老旧小区11.5万个、城中村改造4000个、老旧街区厂区改造提升1500个等。

作为全国城市更新先行先试的样本城市，广州在新一轮顶层政策的指引下，正以前所未有的力度推进旧改进程--2025年完成超千亿城市更新投资、四大重点片区累计拆除房屋232万㎡；2026年再加码，计划完成城市更新投资2200亿元。

这份文件对城市更新工作提出什么样的新要求？对广州的旧改进程又会产生什么影响？

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政策核心要点解读

（一）八大方面构筑顶层框架

据《规划》文件，"十五五"时期城市更新工作围绕八大方面展开:

（二）顶层规划四大关键转向

该份文件为旧改工作定下基调，核心转向体现在以下四个方面：

（三）与旧改直接相关的六大重点

2025年广州旧改全景回顾

（一）政策体系升级：1+X+N框架成型

据相关数据统计，历经多年探索，广州城中村改造已形成成熟的"1+X+N"政策体系:以全国首部城中村改造地方性法规《广州市城中村改造条例》为根本法，配套40余项政策细则，叠加百余项操作指引，实现规划、征收、建设、安置、资金全链条规范。2025年，广州旧改政策进一步聚焦土地盘活、保障房配建、低效用地再开发三大核心，推动改造从"规模扩张"转向"品质提升"。

在上述政策合力下，广州旧改正经历根本性的模式转变。通过立法规范补偿标准、推行做地模式关闭一二级联动窗口、利用房票政策引导需求去库存等创新探索，广州旧改的系统性顶层设计正有力推动城市更新从单一“开发导向”向以人为本、精细化的“治理导向”深刻转变。

（二）做地项目进度全面提速

据相关数据统计，截止2026年初，2025年广州通过城市更新专项债、城中村改造专项借款及中央财政补贴支持，"依法征收·净地出让"模式城中村改造提速明显:42个项目公布改造方案，48个项目公布征收补偿方案，31个项目安置区动工。其中黄埔区因前期大量项目先拆先建、后因房企资金短缺停滞，近两年21个项目陆续转变模式，由科学城、知识城集团接手，2025年已有23个项目公布征补方案，11个项目重新公布改造方案。

下图展示了2025年广州各区征收补偿方案与改造方案公布项目数量分布，可见黄埔区在两项指标上均遥遥领先，是广州旧改当之无愧的"主战场"；白云、海珠、南沙等区域紧随其后，呈现多区联动、多点开花的格局。

（三）四大重点片区：累计拆除房屋232万㎡

作为广州旧改的重中之重，据广州市城市更新协会公布的数据显示，2025年广州四大重点片区改造加速推进，累计拆除房屋232万㎡，历时15年的冼村项目实现全面拆迁清零。四大片区的基本情况如下:

（四）房票安置全面爆发：黄埔成主战场

房票政策作为广州旧改的创新安置方式，在2025年实现全面铺开。据官方数据，截至2025年12月31日，广州全市累计发放2931张房票，发放金额40.53亿元，已使用1741张房票（跨区使用335张），消化存量商品房1351套（含9个车位），总面积13.16万㎡，另有通过房票认购房源约6671套，认购面积超68万㎡，认购资金约118亿元。

从区域分布看，黄埔区在五村七片等城中村改造项目发放房票超2400张，通过房票认购房源6671套，认购面积超68万㎡，认购资金约118亿元，跨区认购的房源已覆盖至海珠、天河、白云、南沙、从化、增城等区域。

（五）典型项目动态：多村全面进入清拆阶段

根据公开报道，2025年至2026年一季度，广州多个旧改项目动态频出:

纵观2025-2026年一季度，广州城市更新项目推进呈现出以下鲜明特征：

签约端提速明显：依托“依法动迁”与房票安置政策的完善，多个项目实现签约率突破95%乃至清零。 

拆除端取得突破：冼村“硬骨头”的成功拔除，为全市提供了可复制的动迁经验。白云区三元里村、海珠区康鹭片区、天河区元岗村等多个项目亦进入全面清拆或实质性拆除阶段。

建设端密集封顶：黄边村、坦尾村、新溪村、里仁洞村等项目复建安置房陆续封顶或交付，安置房建设实现“大规模开工、集中式封顶、常态化交付”的滚动节奏。

交付端惠及民生：2025年新开工安置房15.1万套，冼村、双沙、里仁洞、坦尾等一批项目完成回迁安置，房票安置政策累计发放近3000张、金额超40亿元，有效缩短群众在外过渡时间，加速商品房去库存。

整体而言，广州通过“政府主导、市场运作、国企做地、房票安置”的组合机制，在城市更新领域构建起从前期征拆到后期运营的全周期管理体系，为超大城市推进城中村改造进行了有益探索。

2026年广州旧改前瞻：2200亿投资加码

（一）总体投资目标：从2000亿到2200亿

据广州市住建局公开信息，2026年广州将围绕"一村、两基、三旧、四好、五创"，高质量开展城市更新，完成城市更新投资2200亿元。重点推进沙面、白鹅潭、广州北站等6个城市更新片区改造，集中力量推进城中村改造四大重点片区、52个专项借款项目和109个旧模式项目，谋划启动"十五五"30个以上城市更新片区改造。

（二）各区投资分布：黄埔领跑、天河紧随

与此同时，据广州城市更新局公布数据显示，2026年广州各区旧改投资规模分布呈现"黄埔、天河双龙头"格局。从下图可见，黄埔区以381亿元投资和31个项目居首，天河区以350亿元紧随其后（其中94亿元用于10个续建项目，集中于环五山创新策源片区），白云区12个旧改项目总投资245亿元，海珠区聚焦新中轴片区改造、投资143亿元。

上图可见，黄埔、天河、白云、海珠四区合计投资规模超千亿，占据2026年广州旧改投资绝对主力。其中黄埔区381亿元投资占比33.51%，体现出其作为旧改"大粮仓"的核心地位。此外，南沙区将重点推进14个续建项目，覆盖黄阁、港湾、南沙街、大岗等多个片区；荔湾区则加速推进山村、坑口村等项目清拆及安置房建设。

（三）政策工具包升级：40条新政释放红利

2026年3月20日，广州市规划和自然资源局印发《广州市支持高质量城市更新 促进精细化空间治理的规划用地管理若干措施》推出五大政策"工具包":

（四）"穗八条"新政为城市更新护航

2026年4月30日，广州市人民政府办公厅印发"穗八条"新政，其中第八条专门聚焦"高质量推进城市更新，加快构建房地产发展新模式"，提出积极引导社会资本参与，支持多领域专业力量参与城市更新；加快推进城中村改造，持续推动老旧小区改造；稳步推进老旧住房自主更新、危旧房原拆原建，有序开展低效楼宇更新提升；推动城市更新与房地产市场协同发展。